Att köpa ett hem är inte som att köpa ett par skor, eller ens en bil. Istället för att bara dyka upp med pengar är processen att köpa fastigheter en laglig transaktion såväl som en finansiell transaktion, och det tar veckor - om inte månader - att slutföra. Men när du hittar ett ställe du kan kalla ditt eget, är det helt värt att vänta.
Använd denna tidslinje för bostadsköp så att du vet vad du kan förvänta dig varje steg på vägen och ungefär hur lång tid det tar att komma dit. Det kan verka skrämmande (särskilt som du försöker att inte låta dina ögon blixtrade när ord som "descrow" och "PMI" nämns), men du har det här.
Innan du påbörjar hemsökningsprocessen är det viktigt att få en god uppfattning om hur mycket hus du har råd med. Finansexpert och författare Dave Ramsey rekommenderar att du multiplicerar din månatliga hemlön med 25 procent för att avgöra vad din maximala bolånebetalning bör vara. Du kan sedan använda en
amorteringskalkylator för att bestämma priset på bollplanken som kommer att hålla din månadsbetalning under det beloppet.
När du vet vad du har råd med, börja begränsa dina alternativ. Ta dig tid att lära dig de stadsdelar du funderar på: Undersök skolor och kommunala tjänster, och kör igenom dem vid olika tidpunkter, dag och natt, för att avgöra om du verkligen vill leva där. Känner du dig trygg när du går runt i kvarteret? Hur långt är det till närmaste butiker och restauranger, och hur mycket spelar det för dig?
Medan du håller på kan du spendera tid på att söka online efter senaste bostadsförsäljningar i de områden du funderar på för att få en känsla av om bostäderna ligger i din prisklass.
Innan du börjar arbeta med en fastighetsmäklare och seriöst letar efter ditt hem, bör du hitta en hypotekslångivare och bli förhandsgodkänd för ett bolån. Det visar din fastighetsmäklare och säljarna att du är kvalificerad att köpa ett hem, och det säkerställer att du vet vilken prisklass du bör leta efter. På en konkurrensutsatt marknad kommer många säljare inte att överväga ett erbjudande utan ett brev från en långivare som säkerställer att den potentiella köparen kan kvalificera sig för bolånet.
"Många förstagångsköpare kommer att börja titta på fastigheter innan de pratar med en långivare, men det här är en enorm nej-nej", säger Colin McDonald, en licensierad fastighetsmäklare på Berkshire Hathaway HomeServices Blake, i Delmar, NY. "De flesta fastighetsmäklare eller säljare kommer inte att börja visa hus för köpare förrän de faktiskt har pratat med en långivare och kan ge ett prekvalificeringsbrev."
McDonald rekommenderar att du arbetar med en lokal långivare snarare än en online eller icke-lokal långivare, även om onlinelångivaren erbjuder ett bättre pris. "Att arbeta med en lokal långivare som är kunnig om den lokala marknaden säkerställer en smidig transaktion ända fram till stängning", säger han. "Lokala långivare är vanligtvis också mer lättillgängliga för sina kunder, och många lokala långivare kommer att matcha de priser som deras konkurrenter erbjuder."
När du har hittat en lokal långivare måste du skicka in din ekonomiska information för att få förgodkända, inklusive skatteformulär och W-2:or, senaste lönebesked, sparande, pensionskonton och skulder skyldigheter. Efter att ha granskat all denna information kommer långivaren att låta dig veta storleken på bolånet som du kan kvalificera dig för och ge ett brev som visar att du är förkvalificerad. Håll under tiden reda på alla dessa finansiella blanketter och lägg till nya lönebesked och kontoutdrag till filen, eftersom du kommer att behöva dem igen. Det förhandsgodkännandebrevet löper vanligtvis ut efter 60 eller 90 dagar, så om du inte har hittat ditt hem innan det löper ut måste du bara skicka in pappersarbetet igen.
Du kan köpa ett hem utan en fastighetsmäklare, men det finns egentligen ingen anledning att göra det. För i de flesta fall betalar säljaren av en bostad fastighetsprovisionen. Så som köpare har du inget att förlora. (Vissa fastighetsfirmor tar ut en avgift av köpare; om du inte vill betala för deras tjänster, leta efter en fastighetsmäklare som endast tar betalt för säljare.) Och att ha en fastighetsmäklare på din sida kan hjälpa dig med alla ins och outs för att köpa ett hem, vilket kan vara förvirrande.
"Denna investering bör inte göras utan någon som känner till marknaden, grannskapet, lokala trender, specifikt värden och hur man navigerar i processen", säger George Lawton, licensierad fastighetsmäklare med RE/MAX Over the Mountain i Birmingham, AL. "En fastighetsmäklare som är din förespråkare och ser till dina behov kan förenkla denna process och göra den njutbar. Men anställ inte bara din grannes mamma som gör detta på deltid för julpengar. Intervjua några som rekommenderas av vänner och familj och se vem du känner dig mest bekväm med. Ni kanske arbetar tillsammans i månader och vill att det ska vara ett bra förhållande."
När du har valt en fastighetsmäklare, börja leta på allvar efter ditt nya hem. Din fastighetsmäklare hittar fastigheter som han eller hon tror att du kan gilla, men du kan också söka på egen hand. Kolla in internetlistor, kör runt och leta efter trädgårdsskyltar och fråga runt för att lära dig om hus som kan finnas tillgängliga i de områden du vill ha. På en säljares marknad, där tillgängliga egenskaper kan vara begränsade, försök att uttömma alla dina alternativ - inte bara Trulia, Zillow och vad din fastighetsmäklare skickar till dig.
När du hittar det hem du vill ha – och det kommer du att göra – är det dags att lägga ett bud. Prata med din agent om rätt pris att erbjuda; det är vanligt att lägga det första erbjudandet under det angivna priset, men på en mycket konkurrensutsatt marknad kan du behöva erbjuda det begärda priset eller ännu mer. Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig att bedöma detta och kan ofta ta reda på hur stor konkurrens det är för ett visst hem.
När du har lagt ett erbjudande som ligger inom din budget kommer din fastighetsmäklare att förbereda pappersarbetet som du kan skriva under och skicka in det, tillsammans med ditt förhandsgodkännandebrev och dina seriösa pengar, vilket är en lojal deposition på cirka 1 procent av köpet pris. Allt detta går oftast snabbt, speciellt om andra köpare är intresserade av samma fastighet.
Vanligtvis har säljaren cirka 24 timmar på sig att svara på ditt erbjudande, och i de flesta fall kommer de att motverka dina ursprungliga villkor. Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig genom förhandlingsprocessen.
Om du och säljaren inte kan komma överens om ett pris, slutdatum och andra villkor, var villig att fortsätta din sökning. Men om du kommer överens med säljaren kommer du både att underteckna avtalet och köpprocessen börjar.
När du har ett undertecknat kontrakt i handen, meddela din hypotekslångivare omedelbart. På så sätt kan du låsa in den aktuella bolåneräntan, och han eller hon kan komma igång med att behandla ditt bolån.
Under hela processen kommer din hypotekslångivare sannolikt att begära olika dokument från dig, såsom uppdaterade lönebesked, aktuell skatt register och andra saker som kan ha ändrats sedan förhandsgodkännandet, samt information om hemförsäkringen du planerar att inköp. Försök att svara så snabbt och korrekt du kan och ge den information som behövs så snart som möjligt. Din snabbhet kommer att hjälpa till att flytta ditt lån genom processen snabbare och hjälpa till att säkerställa att du kan stänga i tid.
De flesta bostadsförsäljningskontrakt ger köparen cirka 10 dagar på sig att genomföra en bostadsbesiktning. Om du får en inteckning för att köpa huset, kommer din långivare sannolikt att kräva att du använder en certifierad heminspektör. (Även om du inte behöver få en heminspektion är det bäst att skaffa en ändå för att se till att du inte köper ett hus fullt av dyra problem.)
Din besiktningsman kommer att ge en detaljerad rapport över allt i hemmet som kan repareras. Vissa av föremålen kanske inte är en stor sak, men vissa kan vara dyra eller viktiga reparationer, som behovet av ett nytt tak eller ett nytt VVS-system. Du och din fastighetsmäklare kan begära att säljaren gör några reparationer, och säljaren har några dagar på sig att meddela dig om de är villiga att göra ändringarna eller sänka priset på huset. Om besiktningen avslöjar stora problem, som termiter eller en instabil grund, kan det vara din väg ut ur ett köpekontrakt.
Innan din långivare stänger ditt lån vill de se till att bostaden är försäkrad. Hitta en hemförsäkringsleverantör - kanske samma företag som försäkrar din bil - och begär en villaägares policy. Ge din långivare all information.
Välj också en avslutande advokat eller be din mäklare om en rekommendation. Advokaten kommer att se till att du har en tydlig äganderätt till fastigheten och att alla kontrakt är lämpliga. Din advokat kommer att schemalägga ett sista datum och du kan börja packa.
Grattis, du har klarat det! På stängningsdagen kommer ditt team (AKA du, din fastighetsmäklare, långivare och advokat) att träffa säljarna och deras advokat för att göra saker officiellt. Din långivare eller advokat kommer att meddela dig i förväg det totala beloppet du behöver ta med till det avslutande mötet för din handpenning eller eventuella avslutande kostnader. Ta med det beloppet i form av en kassacheck, luta dig sedan tillbaka och gör dig redo att skriva på ditt namn – om och om igen och om igen.
Det kommer att finnas massor av pappersarbete att skriva under, men din advokat kommer att gå igenom var och en och vad det betyder. (Och om han eller hon inte gör det, var inte rädd för att fråga om något verkar förvirrande eller onödigt!)
När det är över – vilket kan ta några timmar, så planera att ta ledigt från jobbet – du är en husägare. Beroende på ditt avtal kan du få nycklarna och kunna flytta in den dagen. Vissa län låter dig inte flytta in förrän titeln har registrerats hos den lokala regeringen, vilket kan ta några dagar, men din fastighetsmäklare borde känna till den lagen och informera dig i förväg, om så är fallet.
Vid det här laget är det dags att börja göra ditt hem till ditt eget.
LÄS NU
LÄS NU
LÄS NU
LÄS NU
LÄS NU
LÄS NU
Följ House Beautiful vidare Instagram.