Min bästa vän letade nyligen efter att köpa en lägenhet i bergen väster om Denver. Medan vi åt middag tillsammans ringde hennes fastighetsmäklare henne för att strategisera hur man kan vinna ett bud på inte bara en konkurrenskraftig köparmarknad utan också på en hyperkonkurrenskraftig plats. (Skarp bergsluft är en eftertraktad bekvämlighet under en pandemi, och kontantköpare vet detta.)
Hennes fastighetsmäklare föreslog en eskaleringsklausul, som gör det möjligt för köpare att betala en viss summa pengar över det högsta erbjudandet säljaren får. Dessa klausuler kan - och bör - komma med ett lock så att du inte slutar ingå en affär du inte har råd med.
Så där var vi, äta butternut squash ravioli och kände oss som tävlande på en spelshow. Ska hon gå 1000 dollar över det högsta budet? Hmm, andra köpare kanske tänker samma runda nummer. Vad sägs om något oklart som $ 1 777? Hon bestämde sig för att stoppa en eskaleringsklausul som var $ 2500 över det högsta budet upp till $ 325.000 på en lägenhet som var noterad till $ 310.000. Till slut accepterades hennes erbjudande.
"Jag jämför ofta eskaleringsklausuler med eBay-regler: de riskerar att visa din hand lite och ger noteringsagenter möjlighet att" fiska "med din erbjuda att försöka bjuda andra högre, men i vissa fall låter de också köpare komma till bästa och slutliga samtidigt som de minskar risken för överbetalning, ” säger Kate Ziegler, en fastighetsmäklare med Arborview Realty i Boston och med Coldwell Banker Lifestyles i New London, N.H., som har använt klausulerna för att hjälpa sina kunder att vinna bud.
Eskaleringsklausuler kan vara meningsfulla för köpare som inte vill riskera värderingsproblem genom att lägga för mycket bud, säger Ziegler, som erbjuder en gratis klass för första gången köpare. (Detta beror på att om ett hus inte värderar försäljningspriset, kan en affär spåras av.) För hennes köpare kunder, rekommenderar Ziegler eskaleringsklausuler i fall där marknaden kan hoppa före jämförbar tid försäljning.
"Det gör att vi kan konkurrera, samtidigt som vi säkerställer att vi kan säkerhetskopiera det vinnande inköpspriset, med verifierade konkurrerande erbjudanden i handen, om det finns någon oro med långivarens bedömning", säger hon.
Upptrappningsklausuler kan också vara till nytta på heta marknader där bostäder får flera visningar när de väl har kommit på marknaden, när de har fulla priserbjudanden och är ute av marknaden inom en vecka, säger Andre Holloman, en fastighetsmäklare med Keller Williams Realty i Conn. I flera situationer bör en eskaleringsklausul, säger Holloman, användas tillsammans med gynnsamma avtalsvillkor. Villkoren varierar beroende på marknad och säljare, men det kan inkludera något som ett återlämning till säljare som behöver mer tid att flytta.
En eskaleringsklausul rekommenderas endast om du har något vickrum med din budget. Köpare bör inte använda en om de redan ligger högst upp i sin budget, varnar Ziegler.
"Titta noga på ditt sanna max och håll dig till det numret", säger hon.
Zillow seniorekonom Jeff Tucker säger för att undvika att överskrida budgeten bör du handla bostäder som ligger under din högsta prispunkt så att ditt upptrappningserbjudande ligger inom din budget. Se till exempel bara hemma listade cirka fem till tio procent under maxpriset på din budget.
"Med fler bostäder som säljs över listpriset i år kan du bli överbud varje gång om du bara lägger ett erbjudande på bostäder redan till ditt högsta pris", säger Tucker.
Naturligtvis vill du se till att din eskaleringsklausul har ett tak så att du inte kommer in över huvudet. Anledningen till att fastighetsexperter uppmanar försiktighet när de använder dessa klausuler är att de kan bli grumliga.
"Medan eskaleringsklausuler låter bra i teorin kan de leda till knepiga situationer och oförutsedd tvetydighet", säger Joe Dickerson, en fastighetsmäklare i San Francisco Bay Area.
Han ger det här scenariot: Låt oss säga att någon erbjuder 400 000 dollar för ett hem du har koll på. Du erbjuder 450 000 dollar eller $ 1000 över alla andra konkurrerande erbjudanden. Betyder detta att ditt erbjudande är 450 000 USD? Eller kostar ditt erbjudande 401 000 dollar?
"Den här hypotetiska situationen innehåller bara två erbjudanden", säger Dickerson. ”Tänk dig en situation med flera erbjudanden och flera eskaleringsklausuler. Det kan bli rörigt, snabbt. ”
Dickerson motsätter sig inte helt eskaleringsklausuler. Han säger att han och hans fru använde en eskaleringsklausul för flera år sedan som fungerade till deras fördel. Det fanns bara ett annat erbjudande på bordet, och köpeskillingen och villkoren var ganska lika.
Men han säger när du använder en eskaleringsklausul, var noga med att kräva bevis på det näst högsta eller bästa erbjudandet.
Tazz Weatherly, en fastighetsmäklare och mäklarägare av Real Estate with Tazz i Boise, Idaho, föreslår också att man använder ordspråk som säkerställer att säljaren eller noteringsagenten inte kommer att avslöja erbjudandepriset för konkurrerande erbjudanden.