Refinansiera din bostadslån kommer med så många avgifter kan det få huvudet att snurra. Det finns avgifter för behandling, avgifter för titelförsäkring, avgifter för registrering av gärningen - listan fortsätter och fortsätter.
Under refinansieringsprocessen beställer din långivare vanligtvis en utvärdering av ditt hem för att bestämma dess nuvarande värde. Vänta en minut, tänker du, men fick jag inte en utvärdering när jag köpte mitt hem i första hand? Ja, det gjorde du, men det är troligt att en tid har gått, vilket innebär att värdet på ditt hem sannolikt har förändrats för bättre eller sämre. Som med ditt ursprungliga hemlån innebär en refinansiering att din långivare låter dig låna massor av pengar - hundratusentals dollar, i de flesta fall - och de vill se till att ditt hem faktiskt är värt det. I värsta fall måste de veta att de kan få tillbaka sina investeringar genom att sälja din fastighet om du inte vill ha det nya lånet.
Beroende på var du bor kan en hemvärdering variera i pris från $ 300 till $ 700. Där jag bor i Colorado är det en uppskattning på cirka 625 dollar. Och den utvärderingsavgiften kommer direkt ur fickan, oavsett om du köper ett nytt hem eller refinansierar din befintliga inteckning. Visst, i det stora planen för din inteckning är ett par hundra dollar inte mycket. Men varje öre räknas när du försöker göra skickliga fastighetsförflyttningar, och det är pengar du kan spendera på renoveringar eller landskapsarkitektur.
Jag fick veta nyligen under mitt hem refinansiering att du kan undvika denna bedömningsavgift helt och hållet med en enkel faktor: En bedömningsavstående. Som namnet antyder innebär en undantag för utvärdering helt enkelt att din långivare inte behöver någon utvärdering för att gå vidare med ditt lån. Förutom att du sparar pengar, kan en utvärderingsavstående också påskynda refinansieringsprocessen. Men varför skulle en långivare avstå från bedömningen? Och hur fungerar undantaget exakt? Här är vad du behöver veta.
För att få en bedömningsavstående måste du ansöka om en viss typ av lån. Speciellt ett konventionellt lån, AKA, som stöds av en privat långivare. Du kan inte få en utvärderingsavstående för ett VA-lån, ett FHA-lån eller ett USDA-lån, som är alla typer av lån som stöds av den federala regeringen.
Fannie Mae och Freddie Mac, de statligt stödda företagen som hjälper långivare att komma från lån, fastställer reglerna för bedömningsavvikelser. (Fannie Mae och Freddie Mac ger inte ut inteckningar, men de köper dem från din långivare på det som kallas sekundärmarknaden.)
När du ansöker om refinansiering av en inteckning tar din långivare åtgärder för att utvärdera hur riskfylld du är som låntagare. Det är därför de ber om så mycket information om din ekonomi. Förutom deras egna due diligence kan de också driva dina pappersarbete genom en speciell underwriting-programvara som erbjuds av Fannie Mae eller Freddie Mac.
Programvaran visar en rekommendation: Ja, den här egenskapen kräver en bedömning eller nej, den här egenskapen är berättigad till en avgränsning för bedömning (vi parafraserar lite här). Eftersom Fannie Mae och Freddie Mac har tillgång till så mycket inteckningsdata kan programvaran kamma igenom tiotals miljoner utvärderingsrapporter för att se hur ditt hem staplas upp.
Om din långivare väljer att dra nytta av denna bedömningsavstående, kommer de att komma med sina egna uppskatta hur mycket ditt hem är värt och presentera det för dig under samtal om din refinansiera.
Värderingsavvikelser är i stort sett ganska ovanliga i fastighetsvärlden (Fannie Maes webbplats säger att ”majoriteten” av hem inte kommer att få ett erbjudande om undantag från utvärdering.) Coronavirus-pandemin har dock gjort dem mer populära. Varför? Eftersom social distans och karantän riktlinjer gör det mer utmanande för en värderare att besöka ditt hem personligen. Faktum är att Fannie Mae till och med uppmuntrade långivare att avstå från bedömningar när det är möjligt under pandemin. Andra mindre invasiva bedömningar ökar också på grund av COVID-19.
"Uppskattningsavvikelser är ovanliga med tanke på den kritiska betydelsen av korrekt fastighetsvärdering i fastighetstransaktioner." förklarar Glenn Brunker, en inteckningsledare på Ally Home. ”Ally har dock sett en uptick endast exteriör, där värderaren utvärderar fastigheten utan att gå in, och skrivbordsbedömningar, där hemvärdet härrör från befintlig information om fastigheten på grund av COVID-19-problem. "
Fannie Mae började erbjuda värderingsavvikelser i augusti 2017 för att ge låntagarna mer flexibilitet. De har suttit lugnt i bakgrunden sedan dess. Deras användning under pandemin kommer emellertid sannolikt att öka medvetenheten bland låntagarna.
Sammanfattning: Var inte rädd för att fråga din långivare om du är berättigad till ett undantag för bedömning, nu eller i framtiden.
"Det är inte tabu att fråga en långivare, så länge husägare uppfyller nödvändiga kvalifikationer," säger Brunker.
På tal om de nödvändiga kvalifikationerna - reglerna varierar mellan Fannie Mae och Freddie Mac, men i allmänhet är du berättigad om du refinansierar ett enfamiljshus eller en lägenhet. Du kan också vara berättigad till en utvärderingsavstående för ett andra hem eller en investeringseiendom, beroende på hur mycket pengar du ber om att låna. Värderingsavvikelser finns tillgängliga för vissa utbetalningsfinansiering (när du refinansierar för att dra ut pengar ur eget kapital i ditt hem).
Du är inte berättigad till en utvärderingsavstående om du äger andra typer av bostäder, till exempel en duplex, en triplex, en fourplex, ett tillverkat hem, en co-op eller en nybyggnad.
Även om Fannie Mae och Freddie Mac fastställer reglerna, kommer din långivare att bestämma om du ska erbjuda dig en utvärderingsavvikelse i slutändan. Det finns massor av komplicerade scenarier och undantag, men det övergripande skälet för att kräva att du får en utvärdering, även när Fannie och Freddie säger att du inte behöver en, är detta: "Långivaren har någon anledning att tro att en bedömning är berättigad," enligt Fannie Mae hemsida. Det är ganska bredt och allomfattande, men din långivare är ju den som ger pengarna. Om det är något med din situation som ger din långivare paus kan de kräva att du fortsätter med en utvärdering. Du är naturligtvis fritt att shoppa med olika långivare för att se till att du får de bästa villkoren, vilket kan inkludera ett undantag från utvärdering.
Pro tip: Det är mer troligt att din långivare erbjuder ett undantag från bedömningen om du är en bunnsäker låntagare - skyhög kreditpoäng, lite till ingen skuld, en historia av att konsekvent göra betalningar i tid och i sin helhet, och massor av befintligt eget kapital i ditt Hem.
Det är ju ditt hus, och du kan alltid begära en bedömning, även om du är berättigad till ett undantag. Du kanske helt enkelt vill veta vad en oberoende värderare tycker om ditt hemvärde, period. Kanske har du genomfört omfattande renoveringar sedan du köpte ditt hem. Eller kanske känner du att din långivares uppskattade värde för ditt hem är för lågt, vilket kan innebära att du inte får de bästa finansieringsvillkoren. Du har alltid möjlighet till en utvärdering, kom bara ihåg att du kommer att vara den som står för räkningen.
"Det är alltid bra att veta vad en professionell tycker att ett hem faktiskt är värt, särskilt för att en värderare kommer att jämföra det med liknande hem i området," säger Jeremy Sopko, VD för Nationernas utlåning.