Varje objekt på denna sida valdes av en House Beautiful-redaktör. Vi kan tjäna provision på några av de artiklar du väljer att köpa.
Alla som är lika besatta av HGTV som vi kan förlåtas för att hänge oss till fantasier om att sluta ditt dagjobb och återuppfinna dig själv som en Fixer övre–Stil superstjärna för hemförbättring. Jag menar, vem skulle inte vilja vara nästa Joanna Gaines eller Leanne Ford? Men om dina äktenskaper snabbt överträffar din verklighet, kanske du vill tänka två gånger innan du dyker först in på husmarknaden. Program tenderar att glans över några av de mindre glamorösa delarna av processen (hej VVS-reparation arbeta), böja begränsningarna för tid och rum (du gör allt på en vecka, säger du?), och prissätter arbete och material till priser som vanligtvis inte syns under detta århundrade.
Och nämnde vi att vi är så nära att gå in i en lågkonjunktur? Vi pratade med husflippor för att se exakt vad som går till att förvandla ett hem för vinst, de dolda kostnaderna och farorna och varför nu inte vara den bästa tiden att prova på det.
Den stora bilden
Det finns en anledning till att de personer som är bäst lämpade att vända hus är de med erfarenhet inom angränsande områden - tänk fastighetsmäklare, byggentreprenörer och designers. De har den mest intima kunskapen om vad som krävs för att bygga och underhålla ett hus, både vad gäller arbetstiden och materialavgifter som är involverade i stora renoveringar och deras expertis kan kompensera för några av kostnaderna för bearbeta. Att vara en fastighetsmäklare, till exempel, kan minimera mäklaravgifterna på säljsidan med upp till 5%; formgivare och entreprenörer källa ofta material till grossist snarare än detaljhandelspriser.
"De flesta flippor tenderar att fokusera på de estetiska grejerna, men vändning behöver mycket färdigheter som människor inte tänker på," säger Christopher Totaro, en före detta entreprenör som vänt hem innan han blev agent på New York-baserade fastighetsföretag Warburg Fast egendom. ”Du måste ha marknadskunskap inom fastigheter och en djup förståelse för byggprocessen och du måste fatta beslut baserat på vad marknaden vill, inte vad du vilja."
I själva verket säger husflippande veteraner att det vanligaste (och kostsamma) misstaget första gången fixer gör är att underskatta arbetets omfattning. ”Såvida inte köparen är en rutinerad heminspektör med förmågan att fatta snabba beslut om VVS, uppvärmning, el, översvämningsslättar, frågor om community-board, asbest, kolmonoxid, vattentryck, fönster, apparater och alla andra element, katastrof är nästan garanterat, säger Totaros kollega Gerard Splendore. Lägger till Totaro, "Om du litar på en entreprenör som låter dig veta om något kommer att fungera, är du över huvudet."
Industrins insiders har också en bättre uppfattning om vilken typ av byråkratisk byråkrati och kommunala riktlinjer som alltför ofta håller projekt upp - och hur man navigerar runt dem. "Jag föreslår att du besöker stadsplaneraren och läser upp riktlinjerna för stads- och stadsbyggnad," säger San Francisco-designern Alison Pickart. "Du kanske tycker att vissa områden inte tillåter arbete på helgerna, vilket kan förlänga din byggtid." Och därför din slutlinje.
På tal om entreprenörer, deras rykte föregår dem (det vill säga, visa oss en som slutför arbetet i tid och under budget, och vi ger dig sin vikt i guld). Komplikationer växer alltid upp, tidsfristerna kommer och går och budgetarna stiger till ibland häpnadsväckande höjder. Och medan de flesta flippor har åtminstone en uppfattning om vad som kan kosta dem, är det få erkänna - än mindre kan noggrant bedöma - vad arbetskraften som är involverad i installationen av dessa material är i något givet region.
"Fastighetsutvecklare har en stor förståelse för arbetskraftskostnader på marknaden där arbetet utförs", säger Pickart. ”Kostnaderna på landsbygden i vissa stater kommer att vara mycket annorlunda än i förorter utanför större och till och med medelstora städer. Detta gäller särskilt om du börjar och inte har en besättning som stimuleras att göra arbetet till bästa pris för dig. "
I själva verket, om du inte har en besättning som du litar på, kan du hitta en sådan vara en egen mardröm, eftersom de är notoriskt svåra att spika. Och ju längre tid ditt projekt tar att starta och slutföra, desto mer pengar kommer du att sluta betala i diverse kostnader som inte är helt relaterade till ditt reparations- eller renoveringsarbete.
De flesta nyfödda husfångare tar två huvudfigurer med i beräkningen när de väger om de ska ta på sig ett projekt: priset där du köper ett hus och vad du säljer det till. Men rutinerade husfångare är snabba att påpeka att det finns en regnbåge med siffror du behöver för att ta med i ditt risk-belöningsförhållande.
Som ägare till fastigheten måste du betala köpkostnader när du är på språng, från titelavgifter och utvärderingskostnader till lånekostnader och inteckningskostnader, och kanske till och med stängningskostnader för fastigheter om du behöver betala en agent (fastän 5 till 7% mäklarsavgift vanligtvis är säljarens ansvar, som kommer att tänka på det, kommer du att vara Byt sida). Enligt Homes.com kan stängningskostnaderna uppgå till 2-3% av inköpskostnaden. Det finns också ofta förbisatta anläggningskostnader, som skatter och verktyg. ju längre du äger huset, desto mer är du skyldig.
Sedan är det frågan om kapitalvinster. Om du planerar att bo i din flip-fastighet under byggnadens varaktighet kommer du inte att vara skyldig att betala skatt på eventuella vinster som gjorts när huset har sålts. Men om inte, kommer du att ha någonstans mellan 10 och 37% av dina intäkter, beroende på var du bor, vad du tjänar och hur länge du har haft fastigheten.
Att veta allt detta, om du fortfarande vill flexa dina husvinklar, är det några saker du kan göra för att göra processen lite mjukare. "Håll fast i en solidt byggd men ful fixer," säger Pickart. "Du kommer att ha det så mycket bättre om du kan hålla dig till kosmetikarbete ensam när du lär dig affären."
Men om du har ditt hjärta inställt på ett större projekt är hennes råd att "lära dig så mycket du kan om huset och kvarteret innan du köper, och ha en välutvecklad plan när det gäller design, konstruktion, färg, belysning och slutbehandling innan du börjar arbeta för att hjälpa dig att utföra minst tid. Planera att vara på din inspektionsdag och notera, var noga med allt som inspektörerna hittar och planera en genomgång med din ingenjör och arkitekt (om större arbete krävs) och få så mycket intel från dem så att du vet vad du har mot."
Du bör också tänka som en detektiv och vara praktisk. "Leta efter den perfekta stormen," säger Totaro. ”Identifiera ett område som snabbt expanderar och hitta något som är besvärligt i en grad som är lämpligt för din skicklighet. Köp inte hus som har grundar som sjunker. Börja litet. ”
Och kom ihåg att timing är lika viktig faktor som allt annat. Husflipning är tillräckligt hårt under tider med säkerhet. "Det finns alltid risk i fastigheter," säger Pickart. Om du vill hoppa in i branschen kan du kanske överväga att göra det nästa år, förhoppningsvis när coronavirus-pandemin inte skapar förödelse på globala system. Visst är räntorna på en låg tid genom att låna pengar för att köpa ett hus billigare än någonsin, men med rekord 3,3 miljoner amerikaner som ansöker om arbetslöshet (väcker frågan, vem köper?), hela branscher utplånas och världen på randen av en global lågkonjunktur, det är kanske en bra tid att stanna kvar.
Följ House Beautiful på Instagram.
Detta innehåll skapas och underhålls av en tredje part och importeras till den här sidan för att hjälpa användare att tillhandahålla sina e-postadresser. Du kanske kan hitta mer information om detta och liknande innehåll på piano.io.
Det här kommentaravsnittet skapas och underhålls av en tredje part och importeras till den här sidan. Du kanske kan hitta mer information på deras webbplats.