Ibland hittar du en behemoth 127-årig viktoriansk vid ett så stort avtal att det verkar dumt att gå vidare - även om det är mycket mer än du tänker spendera. Så du bestämmer dig för att förvandla översta våningen till en heltid Airbnb för att göra betalningarna. Men för att hålla så mycket pengar från ditt sista hemförsäljning som möjligt valde du att göra minst möjliga utbetalning (3,5 procent) på en FHA-inteckning.
(Om du inte kan veta - det är vad som hände med mig!) Min man och jag satte ner 7 600 $ på vårt 200 000 $ hus - sätt under den konventionella visningsmetoden med 20 procent nedåt, och ännu mindre än medianen med 6 procent ner för en första gången homebuyer.
Jag tror att om jag var tvungen att göra det igen, skulle jag fortfarande göra det. Genom att hålla fast vid våra kontanter kunde vi betala direkt för majoriteten av våra (första omgången) renoveringar. Men det är några saker som jag inte skulle vilja ha haft så bråttom att glosa över - eller önskar att jag skulle kunna förutsäga - i min spänning över att få huset. Här, fem saker jag önskar att jag skulle veta innan jag går med en låg nedbetalning.
För att ta det låga, låga utbetalningsalternativet, var vi tvungna att göra en FHA-inteckning, vilket bara kräver 3,5 procent nedåt. Tyvärr kommer det med en notoriskt strikt försäkringsprocess och du måste använda en FHA-godkänd värderare. Säljaren ville nästan inte ta vårt erbjudande när hon fick veta att det var vår finansväg.
Men när vårt erbjudande accepterades och huset inspekterades, verklig kul började. Kreditgivarna gick igenom fotona med en fin tandkam. De ansåg att häftklamrar i trägolvet utgör en resorisk. De balkade när de såg badrummet på tredje våningen saknade en toalett. De grät foul när de såg måla skala i lerrummet. Vi var tvungna att fixa alla dessa saker innan de skulle göra lånet. Eftersom vår säljare inte var riktigt tillmötesgående, var vi tvungna att komma in och dra häftklamrar, installera en toalett och måla om väggar oss själva (helt ur fickan), vilket var ganska riskfritt med tanke på att vi inte visste om vi skulle hamna plats. (Tack och lov hade vi en fantastisk fastighetsmäklare som tillbringade en söndagseftermiddag med oss för att hantera alla dessa frågor!)
Jag var bekant med privat inteckning försäkring eftersom vi hade haft det på vårt första hem. För att få en inteckning med låg investering i förskott betalar du - låntagaren - för försäkring som täcker långivaren i fall du betalar. Det kommer in när du betalar mindre än 20 procent ner. Det finns några olika typer, och vi hade tidigare en som låter husägaren avbryta det efter att ha nått 20 procent eget kapital i sitt hem. För andra konventionella inteckningar upphör försäkringen automatiskt när du når ett 78 procent lånevärde (även om du kan be om att det ska vara tagit av när du slog 80!). Men med ett FHA-lån är den privata försäkringen för alltid - det enda sättet du kan få den att ta av är om du refinansierar till en konventionell inteckning. Det innebär att så länge vi betalar våra inteckning betalar vi $ 133 per månad (nästan 1 600 $ per år!) Mot en försäkring för någon annan. Det är mycket pengar som kan gå till mycket bättre saker och jag hatar att vi måste betala det.
Om det inte räckte med utestående PMI, får du en extra kostnad i förskott med ett FHA-lån - en extra försäkringspremie (känd som Enfamiljens premiärlånförsäkringspremie). Du betalar det till HUD och det ingår i stängningskostnader. Jag hade faktiskt glömt det här tills jag gick tillbaka och tittade på våra avslutande dokument (det var en stressande tid jag försöker blockera från minnet!). Detta tilllade $ 3 377,50. I vårt fall fick vi säljaren att betala några stängningskostnader efter inspektionen, men det är fortfarande någon klistermärkechock. Denna extra kostnad - om du rullar in den i din inteckning - kan också innebära att din månatliga betalning av FHA-lån upphör att vara högre än du skulle behöva betala med ett konventionellt lån, även om räntan är lite mindre.
Slags som att äta dessert först, vi tog den låga utbetalningen till kostnaden för att kunna göra något bättre senare. Vi skulle älska att slippa bort pengarna på inteckningsförsäkring varje månad, och ett sätt att göra det är att refinansiera till en konventionell inteckning när vi har byggt lite kapital. Men efter att ha finansierat alla utom de få tusen dollar fångade vi oss själva i detta lån när räntorna började stiga (och de stiger). Saken med inteckningar är att de främst belastar räntorna på dina betalningar, vilket innebär att de första åren betalar du väldigt lite på huvudstaden. Det gör det extremt svårt att få någon framgångsrik betalning av det ursprungliga lånebeloppet. Så när räntorna börjar sjunka - som de tvingades göra när vi tog upp lånet till en historiskt låg ränta som vi gjorde (3,875 procent!) - räknar inte matematiken ut en refinansiering. Så vi är inlåsta i denna inteckning och försäkring såvida inte räntorna sjunker drastiskt i framtiden.
För två och ett halvt år valde vi att göra några större renoveringar för att få huset upp till nivån på bostäder som för närvarande säljs på våra kvarter. För att ta fram fakturan ville vi utnyttja det egna kapitalet vi byggde genom förbättringar och ökning av fastighetsvärden. Men du kan bara låna en viss procentandel av ditt hemskapital (skillnaden i vad du är skyldig och vad det är värt). Eftersom vi hade gjort så små framsteg med att betala av rektor (se nr 4!) Var vi begränsade till vad vi kunde låna, och därför på de förbättringar vi kunde göra. (Det som kanske inte är så illa, eftersom det hindrar oss från att komma över huvudet.) De goda nyheterna: Detta tvingade oss att vara kreativa och hitta kompromisser om renoveringar. Tack vare det tror jag att vi har lagt till mer värde än vi har använt. Men när räntorna steg upp ville vi göra detta till vårt sista hurra och göra ALLA arbeten på en gång, vilket vi i slutändan inte kunde göra.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makram, ta dig lite tid att smyga förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019