Vem av oss har inte underhållit visioner om att köpa ett nödläge, fixa det och sälja det för en stilig vinst? HGTV-program gör att det ser helt enkelt ut - och roligt också. Men även veteraner från dessa shower och stora fickproffar ibland kämpar för att tjäna pengar på att vända hus—Eller åtminstone tillräckligt för att det är värt stress och krångel.
Inte övertygad? Låt oss föreställa oss att vi köper ett trött gammalt hus för $ 300.000, investerar $ 50.000 i reparationer och förbättringar och säljer det för $ 400.000, för en vinst på $ 50.000. Låter ganska bra, eller hur? Låt oss i namnet på bubblan spricka, låt oss se hur verklighetens skarpa kanter kan göra hål i vår vända fantasi.
Varje gång du säljer ett hus börjar du med en förlust eftersom du kommer att betala i genomsnitt 5% till 6% i fastighetsprovisioner. Även om du själv är en fastighetsmäklare måste du vanligtvis betala minst köpagentens provision på 2,5% till 3%. Men för de flesta människor betyder det att du behöver ett hem att uppskatta i värde med minst 5% bara för att bryta jämnt.
Med rikstäckande i genomsnitt 5,26% provision, betalar vi 21 040 $ i fastighetsavgifter för att sälja vårt 400 000 $ hem - en siffra som inte ens inkluderar marknadsföring eller iscensättning. Det vittnar våra vinster ner till 28 960 dollar.
Ombyggnadsshower på HGTV redigeras för att kondensera en lång, komplicerad process ner till en enda avsnitt. Sanningen är att alla ombyggnadsprojekt tar tid - och vanligtvis mycket mer av det än du tror. Entreprenör Tom Silva från PBS Det här gamla husethar sagt du kan förvänta dig att en fullständig renovering av köket tar två till sex månader. Och oavsett budget och tidslinje du bestämmer dig för, "Det kommer att ta dig längre tid och det kommer att kosta dig mer", sa Silva till mig i januari. Det beror på att oväntade problem eller designändringar nästan alltid dyker upp under en stor ombyggnad.
Och det är om du till och med kan få en entreprenör. Vi är mitt i en kvalificerad arbetskraftsbristoch på upptagna marknader är bra konstruktionsfördelar bokade i månader; Det kan ta veckor bara för att få ett återuppringning eller en offert. Och utan förmån för en nationell TV-publik, är din entreprenör mycket mindre benägna att arbeta övertid för att avsluta jobbet på din tidslinje om komplikationer uppstår.
Men ju längre du håller fast vid en fastighet, desto längre betalar du kostnader som försäkring, fastighetsskatter och verktygsräkningar. Förutsatt att du kan slutföra arbetet och sälja huset på sex månader - vilket förmodligen är det optimistisk - du kommer fortfarande att hålla fast vid ett halvt års värde av fastighetsskatter, försäkringar och verktyg. Vid effektiv effektiv genomsnitt på 1,15%, skatter ensamma på en egendom på 300 000 USD skulle uppgå till 1 725 USD efter sex månader; lägg till husägarförsäkring plus el-, gas- och vattenräkningar, och vår vinst minskar ytterligare.
När vanliga människor säljer ett hem behöver de i allmänhet inte oroa sig för att betala skatt på vinsten, även om det är ganska betydande. Om du säljer ett hem som du har bott i två av de senaste fem åren, du är skyldig inga skatter på upp till $ 250 000 i vinst ($ 500 000 om du är gift med att lämna in tillsammans).
Om du vänder ett hus inom ett år kommer dock någon vinst att betraktas som en kortsiktig realisationsvinst, som beskattas som ordinarie inkomst - vid priser så höga som 37%, beroende på din andra inkomst. Sälj under år två, och vinsterna är föremål för den mer förlåtande långsiktiga realisationsräntan, vilken sträcker sig från 0% till 20%.
Låt oss säga att efter provisioner och transportkostnader har vi kvar med $ 25 000 i vinst. Om vi tjänar mer än $ 38 700 per år på vårt dagjobb kommer det att beskattas med en takt på minst 22%. Vår vinst är nu trimmad till $ 19 500. Och vi har inte ens tagit del i saker som att stänga kostnader, som också får tusentals.
Även om det inte ens är hälften av den vinst vi först sett för oss, skulle $ 19 500 vara ett välkomnande vindfall för de flesta av oss. Problemet är att lönedagen kommer med så mycket risk. Det krävs en enorm investering av kapital, tid och energi för att köpa och rehaba ett hus.
Det finns väldigt liten marginal för fel - och det finns en verklig möjlighet att du inte kan sälja hemmet för vad du hoppades. Du kan sitta kvar med ett hus som du inte kan sälja, och kostnader som fortsätter att höja sig månad efter månad.
Men tänk på detta: Amerikaner släppte mer än 207 000 hem under 2017—mest sedan 2006. Professionella husfångare säger att konkurrensen är hårdare än någonsin och att det är mycket svårare att tjäna pengar än vad det var efter bostadskrisen.
Mer av det faktum att många av dessa husflippor under 2006 skulle stå inför ekonomisk förstörelse: År 2009, hem värden hade kastat sig från topparna i mitten av 2000-talet och lämnat miljontals husägare - och husflippor - inför avskärmning. I själva verket tyder ny forskning på att husflippor kan ha spelade en stor roll när det gällde bostadskrisen.
Om försäljningen saktar ner eller priserna börjar minska under månaderna medan du häller pengar i en fastighet, kan du hamna i en mycket annan miljö än du köpte huset i. Botten kan falla ut ur bostadsmarknaden snabbare än man kan säga 2008.