Förra månaden var femårsdagen av Superstorm Sandys dödliga, destruktiva utbrott genom New York och New Jersey, som dödade 157 människor och lämnade 50 miljarder dollar i skador i dess kölvattnet. Tyvärr är New York City fortfarande oförberedda för en allt mer trolig översvämningskatastrof, och det är bland de amerikanska städerna som är mest utsatta för stigande havsnivåer under de kommande decennierna.
EN ny analys av Zillow fann att nästan 2 miljoner amerikanska hem värda nära 1 biljon dollar skulle gå förlorade om havsnivån steg med i genomsnitt sex fot. Nu stiger vattnet inte enhetligt, och det finns ingen garanti för att de kommer att stiga så mycket eller mycket snart. Men det är en realistisk uppskattning från slutet av århundradet om det görs små eller inga åtgärder för att minska utsläppen. (A 2015 studie uppskattade att de totala utsläppen hittills är tillräckliga för att låsa in cirka 5 fot havsnivåökning i tid.)
Mark noll för detta hot är Miami, där nästan en fjärdedel (24,2%) av alla hem kan vara under vattnet i slutet av detta århundrade. Mer än 37 000 hem i Miami Beach ensam - en hel
78% av grannskapet, värt 33 miljarder dollar - skulle vara under vattnet om havsnivån steg sex meter.Faktum är att fem av de tio amerikanska städerna med de mest utsatta bostäderna (och åtta av de 20 bästa) i Florida. Mellan dem riskerar nästan en miljon florida bostäder värderade mer än 380 miljarder dollar att bli nedsänkt under 2100.
Men det är inte bara Floridas problem. New York City har 180 267 bostäder - eller 123,2 miljarder dollar värda - i riskzonen, enligt Zillows analys; i Boston hotas 52 694 bostäder värderade till 42,7 miljarder dollar av högre havsnivåer. Och mer än hälften (56,6%) av alla bostäder i Upper Township, N.J., skulle vara i vattnet med en sex fot höjning av havsnivån, för en tappad förlust på 29,3 miljarder dollar.
Rapporten från Zillow illustrerar att även om mycket av de förväntade förlusterna av fastigheter skulle drabbas av de dyrbara lägenheterna vid vattnet i centrum och fritidshus vid stranden du kan förvänta dig, stigande hav nivåer skulle leda till mycket förödelse även för genomsnittliga husägare: Två tredjedelar av de riskfyllda bostäderna ligger i förorterna och 61% värderas till medianpriset för sitt område eller Nedan.
Det är besvärande av ett par olika skäl. För en sak har hushållsägare med låg inkomst och medelinkomst mycket mer av sin rikedom bundna i sina hem än de rika, som i allmänhet äger fler aktier och andra investeringar. Och invånare i dyra städer kan dra nytta av statliga, federala eller kommunala mildringsinsatser, såsom de olika sjöväggarna och stormbarriärer som föreslås för New York'S och Boston'S hamnar.
2016 varnade Freddie Mac-ekonom, Sean Becketti, för att klimatförändringar skulle kunna presenteras ett ännu större hot mot ekonomin än bostadskrisen. Eftersom de flesta amerikaners rikedom är inlåst i sitt hemkapital, resonerade han, ”Om dessa hem blir oöverskådliga och omarkerbara kommer värdena på hemmen att sjunka, kanske till noll. Till skillnad från [bostadskrisen] kommer husägare inte att förvänta sig att värdena på deras hem någonsin kommer att återhämta sig. ” återuppbyggnad och företag som tvingats flytta, sade han, hela samhällen kan försvinna eller lossna, och det kommer att vara svårt att fastställa tidpunkten för en sådan händelse - oavsett om värden kommer att tömmas gradvis när havet bryter in, eller kasta första gången ett närliggande hem anses omöjligt att försäkra.
Det är ganska hemskt grejer. Och ändå har det inte hindrat människor från att köpa upp kust- eller lågliggande fastigheter med ökande övergivande. Vad kan förändra det, Redfin chefekonom Nela Richardson sa till mig, är en serie destruktiva stormar. "Men vi har sett det med orkanen Sandy och andra riktigt förödande stormar, att utvecklarna efter några år kommer tillbaka och bygger i samma riskfyllda områden," sade hon.
En anledning till detta är det nationella översvämningsförsäkringsprogrammet. En ny avsnitt av "Förra veckan i kväll med John Oliver" döljer de våta funktionerna i det federala översvämningsförsäkringsprogrammet, som i själva verket subventionerar husägare som köper i översvämningsbenägna områden.
Nu är översvämningsförsäkring ganska dyr, men det är inte så dyra som det förmodligen borde vara, med tanke på risken för katastrofala skador: 90% av FEMA: s katastrofanspråk är översvämningsrelaterade.
Programmet var avsedd för att skydda husägare i kust- eller flodområden från att förlora allt eftersom privatförsäkring inte skulle täcka dem. Men studier har visat att subventionerad översvämningsförsäkring uppmuntrar människor att bo och bygga i områden med hög risk på andra skattebetalares bekostnad.
”Historiskt sett fanns det ingen enorm byggnadsboom på Cape Cod förrän översvämningsförsäkring var introducerade, ”sa Peter MacDonald, medägare och riskrådgivare på Murray och MacDonald Insurance i Falmouth, Mass. ”Innan [det] kunde du verkligen inte bygga om du inte betalade kontanter, det var för riskabelt. Men när du hade haft översvämningsförsäkring, skulle bankerna säga: "Ja, vi kan låna dig pengar."
Programmet har också varit insolvent i åratal och betalat ut mer än det kräver. Ett kongressförsök 2012 att bättre anpassa översvämningsförsäkringsnivåerna till de underliggande riskerna möttes med hård motreaktion mycket av lagen upphävdes ett år senare. "Människor som lever i översvämningar har inte riktigt betalat hela kostnaden för översvämningsrisken", säger Ellen Douglas, docent i hydrologi vid University of Massachusetts Boston. ”Och när försäkringsbolagen då måste höja premierna för att återspegla de fullständiga riskkostnaderna, kan det vara en chock - ofta mer än husägare i dessa områden har råd. Det är ett riktigt problem. "
Richardson ser en moralisk fara i subventionerna. "Det finns ett slags incitamentproblem. Om husköparna och städerna och lokala myndigheterna måste helt internalisera de faktiska riskerna kan de göra olika val, ”sade hon. "Men så länge regeringen stöder dem, är det mindre troligt att de integrerar risken för klimatförändringar i deras hemköpbeslut."
