Föreställ dig detta: Du hittar en gammalt hus till salu som är full av historisk karaktär men är definitivt i behov av lite TLC. Du börjar genast föreställa dig hur rummen skulle se ut med lite fräsch färg och nytt golv. Så mycket charm, så mycket potential. Detta scenario kan verka som en lockande möjlighet för bostadsköpare, tack vare mängden tv-program som romantiserar processen med renovera fixeringsöverdelar. Och även om resultatet kan bli drömmande, kan det också utvecklas till en köpares värsta mardröm, om fastigheten i stället visar sig vara en pengagrop.
Men hur ska en köpare veta om ett hus är det ena eller det andra? Det är en fråga som Jenna LeBlanc kommer från Jenna Sue Design lärde sig svaret den hårda vägen. När hon och hennes man Lucas först började investera i fastigheter köpte de ett äldre hus som hade byggts om till fem lägenheter. "Vi trodde att det var en mördande affär vid den tiden, men byggnaden hade försummats och var full av underhållsproblem", enligt LeBlanc. Även om hon lät inspektera fastigheten före köpet, upptäckte en entreprenör senare en stor elektrisk fara som inspektören hade missat. Denna upptäckt gjorde investeringen alldeles för riskabel för LeBlanc, och hon och hennes man sålde till slut fastigheten till en annan investerare.
En fixeringsöverdel bör inte kräva reparation eller utbyte av "stora föremål som fundament, tak, avlopp eller elektriska", säger Sharon Swinford, en fastighetsförsäljningskonsult med Keller Williams. Allt arbete som krävs på huset "bör kategoriseras som kosmetiskt, såsom målning, byta ut apparater, golv eller röjning av gården." LeBlanc har sedan dess anammat denna visdom och kritat hennes tidiga erfarenhet upp till en värdefull möjlighet att få praktisk insikt, och hon och hennes man har fortsatt framgångsrikt renoverat flera egenskaper. "Efter att ha hanterat stressen och oönskade överraskningar av gamla hus, föredrar vi att hålla oss till nyare - 80-tal eller senare - hem," sa hon. "Om grundsystemen är i bra skick kan vi allokera vår budget till förbättringar istället för reparationer."
På baksidan av den strategin, Garrett Poshusta från The Grit och polska och hans fru Cathy föredrar att renovera äldre hus med originaldetaljer och träslöjd. "De verkliga värdeförråden i ett gammalt hus ligger i material och hantverk", säger Poshusta. ”Även om det behövs några uppdateringar i ett sekelskifteshus, med originallister, golv, dörrar och byggmaterial i plats kan slutresultatet vara värdefullt och önskvärt.” Poshusta anser också att "pengagropar kontra fixeringar till viss del är marknad beroende. Samma hus med samma problem på en plats kontra en annan kan resultera i helt olika ekonomiska resultat.”
I grund och botten handlar det om vilken typ av ekonomisk avkastning du kan förvänta dig efter att ha spenderat pengar för att fixa ett hus. "En pengagrop skulle vara något som har så många dyra problem att oavsett om du bor där eller bara vänder på den, så kommer du aldrig att få tillbaka pengarna som du lagt in i den", enligt Jeremy Ford, en fastighetsmäklare med RE/MAX Real Estate Group.
"Leta alltid efter vattenfläckar i taket och runt hemmets inredningslister och trim," råder Craig Williams, en fastighetsmäklare med Coldwell Banker Vanguard Realty. Eventuella vattenmärken är en stor röd flagga eftersom de kan "indikera okontrollerat fuktintrång", enligt Poshusta. "Beroende på hur länge detta har pågått kan röta och strukturella skador uppstå." Mögel är en annan stor oro för vattenskador, inte minst för dess hälsokonsekvenser, men också för att det kan bli kostsamt att avhjälpa.
"Foundations kan vara dyra att fixa", varnar Poshusta, varför det är viktigt att leta efter tecken på strukturella skador - sluttande golv, sprickor i taket och fönster och dörrar som inte öppnas eller stängs ordentligt.
"Om hemmet har ett krypgrund under, har det troligen trägolvbjälkar", säger Williams. Han rekommenderar att detta är ett huvudfokusområde för inspektion. "Nyere hem kommer sannolikt att ha en platta grund, så håll utkik efter sprickor i gipsväggen från att sätta sig", fortsätter han. "Små sprickor är inte alltid stora, men din inspektör kan vanligtvis säga."
Tak är ett föremål som "kostar tusentals att byta ut, och om det inte har underhållits, kan det resultera i problem i efterföljande led", varnar Poshusta. Den genomsnittliga livslängden för ett singeltak är mellan 20 och 25 år (metall- och tegeltak håller längre), så det är absolut nödvändigt att du kontrollerar takets ålder innan du köper ett hus. Tänk på att de flesta bolåneinstitut och hemförsäkringsbolag också kommer att kräva ett tak som har minst två till tre års återstående livslängd. "Det är viktigt att vara uppmärksam på vad din långivare förväntar sig", säger Williams. "Det kan vara utmanande att få lån på bostäder i tufft skick."
"Gamla originalkök och badrum betyder vanligtvis original VVS och el, så räkna med att byta ut alla rör och kablar när du uppdaterar dessa utrymmen", säger Poshusta. "Mekaniska system som VVS, el och värme kan alla vara dyra att uppdatera och ha begränsad livslängd." Att behöva tömma utrymmet för att komma åt rören och ledningarna är en av de största faktorerna förknippade med den höga kostar. På den ljusa sidan erbjuder Poshusta, "Även om huset är gammalt, om alla har bytts ut, finns det mycket mindre som kan gå fel."
