Det finns många frågor att ställa innan man lägger ett bud på en bostad: Hur gammalt är taket? Skulle jag kunna bo här de kommande fem åren? Vilket skoldistrikt ligger det i? Hur nära är det till jobbet, restauranger och familjemedlemmar?
Men i en tid då dystra klimatförändringsprognoser blir allt mer verklighet överallt – och när ännu mer hemska scenarier väntar runt mitten av seklet, innan en 30-åriga bolån som tas i år är till och med betalda i sin helhet - bostadsköpare måste ställa andra frågor, för.
Utöver att fråga om ugnens ålder och avståndet till närmaste Trader Joe's, bör köpare också fråga om saker som, "'Vad är det här länets bränders historia?' och 'Vad är det här husets översvämningshistoria?'", säger David Pogue, författare till "Hur man förbereder sig för klimatförändringar.” "Du kanske behöver gräva i stadens register, men du måste veta, eftersom båda dessa saker händer oftare, inte sällan," säger han. "Det här är plötsligt frågor som, förra gången folk köpte ett hus, förmodligen inte var värda att ställa. Men nu är de verkligen det.”
Vissa stater kräver att säljare avslöjar om en fastighet har översvämmats tidigare - men det är vanligtvis bara "om känt" och någon som har ägt bostaden i bara några år (för att inte tala om en husflipper eller investerare, för den delen) kanske inte vet hur mycket det är historia. En bra heminspektör kan dock vanligtvis varna dig för kontrollampa tecken på vattenskador. Du kan också be din hemförsäkringsagent att kontrollera tidigare försäkringsanspråk på fastigheten.
Kanske viktigare för din besittningsrätt är om bostaden förväntas bli översvämmad i framtiden. En interaktiv webbplats som Climate Centrals Böljande hav kartan kan visa dig vilka delar av ditt grannskap som förväntas uppleva översvämningar från havsnivåhöjningar i framtiden.
Det är inte bara kustsamhällen som måste oroa sig för mer frekventa översvämningar. "En av de mest fantastiska statistiken från hela den här boken är att åtta av de 10 mest översvämmade staterna i Amerika inte är kustnära, de är inlandsstater," säger Pogue.
Sådana översvämningar är inte resultatet av stigande havsnivåer så mycket som omväxlande torka och kraftiga regn - den typ av mönster som förväntas bli vanligare när klimatförändringarna förvärras. ”Torkan torkar ut marken och gör den hård, och sedan kommer dessa vansinniga regnstormar och vattnet har ingenstans att ta vägen. Så den rinner in i ditt vardagsrum, säger Pogue.
Fastighetssajter som Redfin och Realtor.com införliva nu översvämningsriskdata på sina listor, vilket är användbart för bostadsköpare. "På Redfin har vi Klimatkontroll och Översvämningsfaktor data på sajten, så att bostadsköpare kan leta upp den typen av klimatrisker precis när de letar efter bostäder, säger Redfins chefsekonom Daryl Fairweather. "Den översvämning är intressant eftersom den varierar mycket, till och med från kvarter till kvarter i en stad... det är definitivt något folk borde överväga."
3. regeringens Nationellt program för översvämningsförsäkring är det enda stället att få den försäkringen, och programmet har förlorat pengar i flera år, eftersom priserna har hållits artificiellt låg även när översvämningsrisken ökar på grund av kraftigare nederbörd, intensivare stormar och stigande hav.
4. Den 1 april 2022, NFIP introducerade Risk Rating 2.0, en ny prissättningsmodell som syftar till att tilldela översvämningsrisk (och premier) mer exakt, ner till den enskilda husnivån. De flesta hem i den 100-åriga översvämningsslätten kommer att se liten förändring i sina månatliga översvämningsförsäkringspremier, enligt NFIP-prognoser, men vissa hem – de som har störst översvämningsrisken – kommer att få en stor, sedan länge försenad premie ökar. Och här är saken: Dessa räntehöjningar är begränsade till 18 procent per år. Så den nuvarande översvämningsförsäkringspremien på ett riskabelt hus kan vara mycket, mycket lägre just nu än vad den kommer att vara om fem år.
NFIP kommer också att släppa nya, mer sofistikerade kartor under de kommande åren, vilket kan sätta fler hem i "obligatorisk översvämningsförsäkring"-territorium. Så om du tittar på en fastighet i utkanten av en översvämningsslätt, förstå att det om fem eller tio år kan inte längre vara precis på kanten, och kostnaden för översvämningsförsäkring kan vara mycket högre än vad det var så här år.
Även om ett visst hem ligger på hög mark, utan risk för översvämning, om resten av grannskapet rutinmässigt kommer att vara under vatten om 20 år, eller om den enda tillfartsvägen in eller ut ofta är under vatten, kan hela området bli mindre önskvärt i framtiden, vilket undergräver andrahandsvärdet för din Hem.
"Tidigare resultat är ingen garanti för framtida avkastning", som varje 401(k) avslöjande anger. Men det är värt att kontrollera ett områdes historia om skogsbränder National Interagency Fire Centers öppna datasajt för att se om ett län har drabbats av skogsbränder - och när och hur ofta, i så fall.
Skogsbränder är oförutsägbara, men inte helt oväntade: det vet forskarna de hem som löper störst risk för skogsbrand är de som byggs i "gränssnittet mellan vildmark och städer", områden med ökande landsbygdsutbredning där bostäder och växtlighet samexisterar. University of Wisconsin-Madison har studerat och kartlagt dessa områden i detalj, så du kan kontrollera om en bostad ligger i ett så högriskområde.
Medan skogsbränder utgör ett plötsligt och skrämmande hot står västerländska stater också inför en mindre diskuterad utmaning med torka, säger Pogue. Det är (och kommer att fortsätta att vara) mindre snösmältning i väst: underjordiska akviferer torkar upp och Lake Mead är bara en tredjedel full, nära sin lägsta nivå på ett sekel. "Arizona, Nevada, Colorado, Idaho, Kalifornien - de kommer alltmer att behöva oroa sig för var de ska få sitt vatten," säger Pogue.
Det är en anledning till att Pogue tror att människor som planerar att göra ett stort drag inom en snar framtid - och han erkänner lätt att många människor kan inte, av ekonomiska, familjära eller andra skäl - bör överväga prisvärda, redan byggda städer nära de stora sjöarna. Platser som Madison, Wisconsin och Buffalo, New York, har liten risk för skogsbränder eller havsnivåhöjning, konstaterar han, och en nästan oändlig tillgång på sötvatten.
Efter en rad vinterstormar förlamade stora delar av Texas kraftnät i februari 2021 började köpare prioritera generatorer för hela hemmet som aldrig förr, säger Houston fastighetsmäklare Bill Baldwin. "Generatorer har fortfarande en ledtid på nio månader ett år senare, eftersom de är en stor säljfunktion för människor", säger Baldwin.
Och det är inte bara snöstormar och orkaner som skapar farliga mörkläggningsförhållanden. Värmeböljor är faktiskt den dödligaste väderhändelsen, överlägset, och en 110-graders dag i Phoenix (som hände en chockerande 53 gånger förra året) kan lätt bli dödlig utan luftkonditionering.
University of Maryland har en interaktiv karta som låter dig se hur klimatet i ditt område kommer att se ut om 60 år, både under ett scenario med höga och minskade utsläpp. Med vår nuvarande utsläppstakt, till exempel, kommer New Yorks klimat mest att likna det varmare och blötare av Jonesboro, Arkansas, 2080. Austin, Texas, kommer att bli cirka 8 grader varmare och 61 procent torrare, liknande Nuevo Laredo, Mexiko. Visst, det är långt kvar... men det är inte så att 8-gradershoppet kommer att hända en natt 2079 - faktiskt, det är redan igång.
Ett av de bästa förhoppningarna för att minska koldioxidutsläppen framöver är fullskalig elektrifiering av hemsystem och transporter. Visst, det beror på var ditt samhälle hämtar sin el: I upstate New Yorkt.ex. kommer över 40 procent av elen från förnybara källor som vattenkraft och vind, medan i SRMW-regionen som betjänar delar av Illinois och Missouri, mer än 60 procent av elen kommer fortfarande från kolkraftverk som rapar koldioxid. Du kan kontrollera kraftuppbyggnaden av ditt samhälles elnät på EPA: s Power Profiler webbplats.
Men i de flesta områden blir elnätet bara grönare eftersom fler installerar solpaneler och mer förnybar energi kommer online. Och för att värma och kyla ett hem och ladda ett elfordon behöver du uppdaterad eltjänst - minst 100 ampere service och en strömbrytare.
När allt i ditt hem går på elektricitet är det ganska bra om du kan få några eller alla dessa kilowattimmar gratis från solen. Men om ett hem du gillar har solpaneler på taket, fråga när de installerades och om de är ägda eller hyrda.
Det är ganska enkelt att ta över ett solelleaseavtal, men ett sådant arrangemang ger dig vanligtvis bara lite rabatt på energi. Om panelerna ägs direkt får du dock Allt elen de producerar, gratis, tills de går kaput. (Solpaneler håller vanligtvis 20 till 25 år.)
Om hemmet inte har ännu solpaneler, men du vill ha några installerade, fråga när taket senast byttes (en bra fråga att ställa oavsett). Om taket är mindre än fem år gammalt kan du förmodligen förvänta dig att det håller lika länge som en ny solpanel. Och om den trycker på 30, kanske du vill byta ut den och lägga till solpaneler på en gång.
Jon Gorey
Bidragsgivare
Jag är musiker från tidigare liv, deltids-hem-pappa och grundare av House & Hammer, en blogg om fastigheter och hemförbättring. Jag skriver om hem, resor och andra livsnödvändiga saker.
