Om du letar efter ett hem har du utan tvekan hört din beskärda del av bjudna krigsskräckhistorier från vänner och släktingar som går igenom processen. Även om budkrig är en olycklig verklighet på många områden, är inte allt du hör om dem sant. Jag pratade med Seattle fastighetsmäklare Katie Melton att skilja fakta från fiktion.
"Detta är helt osant," säger Melton. "Jag har lyckats få in mer än 80 köpare i hus på en marknad som är historiskt och årligen konkurrenskraftig, och varje enskilt hus vi skriver ett erbjudande på har ett budkrig."
Melton tror att nyckeln är att hitta en agent med djup erfarenhet på den lokala marknaden. "Jag sitter alltid och har en konsultation med potentiella köpare där jag pratar med dem om vad de har råd med och vad de är bekväma med, och sedan justerar vi ner deras pris för att ge dem en buffert så att de kan vara konkurrenskraftiga och vinna.”
Även om pris alltid är en viktig faktor, finns det många strategier som kan hjälpa dig att skapa ett attraktivt erbjudande, så det är viktigt att hitta en agent som kan hjälpa dig att navigera i de tillgängliga verktygen. Melton föreslår att man tittar på oförutsedda händelser.
Låt oss säga du hittat ditt drömhus, men du kunde inte gå mycket högre på dess pris. "Tänk om vi kompletterade den låga eskaleringen med färre oförutsedda händelser, som att vi avstått från inspektion eller finansiering, eller att vi har pengar för tidig utgivning?" Dessa strategier har hjälpt Meltons kunder att komma in i nya hem även när de inte var högstbjudande eftersom de hjälper till att säkerställa en snabb och smidig stängning bearbeta.
"Jag har slagit alla kontanterbjudanden ett par gånger," säger Melton. Kontanter är kung eftersom de praktiskt taget garanterar en snabb stängning, men Melton noterar att kontanterbjudanden ibland inte kan eskalera lika konkurrenskraftigt som någon som har finansiering.
"Vi vill se till att våra köpare alltid är delvis garanterade eller hade desktop underwriting," hon säger. "Det gör att jag med tillförsikt kan berätta för noteringsagenten att även utan kontanter är sannolikheten för att detta lån får några överraskningar så nära noll som du kan komma."
"Detta är historiskt sant, men för närvarande är det lite falskt hopp," förklarar Melton. Budkrig på vintern är vanliga nu. Anledningen till att det blir förvirrande är att det har varit så få listningar de senaste tre åren, och sedan på vintern ännu färre listningar. Samtidigt konstaterar Melton att räntorna är tillräckligt låga för att många upphetsade köpare konkurrerar om dem.
"Stadshus och lägenheter är mindre mottagliga för budkrig, och de är underbara alternativ om de passar din prisklass och livsstil", säger Melton. I Seattle, till exempel, kunde en köpare runt 600 000 $ få ett fint radhus på över 1 000 kvadratmeter utan så mycket konkurrens från andra köpare. Det kan finnas mer utrymme att förhandla och mer tid att skapa ditt erbjudande.