Det är vad som känns som en miljon olika saker som händer på en gång när du går kontrakt för att köpa en bostad. Samla dokumentation för bolånet, underteckna pappersarbete, lämna in ditt seriösa pengar check, schemaläggning en värdering, hitta en besiktningsman, ställa upp flyttare, oroa sig för att komma ur ditt befintliga hyresavtal – allt går så snabbt.
Det är förmodligen en stor anledning till att så många köpare känner sig överväldigade och förvirrade när inspektionen rullar runt — och ännu mer förvirrad när inspektören skickar över sin rapport som sammanfattar resultaten av de genomgång.
"Vi ser många kunder som får "hjortarna i strålkastarna"-blicken någon gång under inspektionen, säger Welmoed Sisson, en certifierad heminspektör i Maryland.
Bara för att ett tak inte läcker betyder det inte att det inte behöver bytas ut snart. Varje apparat, föremål eller system i ett hem har en användbar livslängd/genomsnittlig livslängd, säger Sisson, och inspektörer kan flagga de som en köpare bör förbereda sig på att ersätta inom en snar framtid.
"Ett av de största exemplen på detta är däck", säger hon. "De flesta kunder är chockade över att höra att den genomsnittliga livslängden för ett däck bara är 12 till 15 år."
Om något inte fungerar eller fungerar som det är tänkt, kommer inspektören å andra sidan att använda ordet "defekt" för att beskriva det, säger Sisson.
Byggregler upprätthålls av staden, länet eller någon annan kommunal enhet (som inspektörer ofta kallar "myndigheten som har jurisdiktion", eller AHJ, enligt Sisson), och de gäller inte retroaktivt, Sisson säger. Det betyder att ett hem byggt på 1960-talet inte måste uppfylla dagens byggregler, även om reglerna syftar till att göra hem säkrare. Så även om ett hem tekniskt sett kan vara "upp till kod", kan inspektören påpeka några saker här och där som skiljer sig från dagens standarder.
Heminspektörer måste vara välinformerade om lokala byggregler, men de citerar dem vanligtvis inte direkt i sina rapporter. Istället hänvisar de ofta till "byggnadsstandarder" eller "accepterade lokala byggmetoder", säger Sisson.
Inspektörer är utbildade att tänka i termer av det värsta scenariot, förklarar Sisson. Det är därför de kan referera till "potentiella faror" eller "säkerhetsrisker", språk som kan kännas ganska alarmerande för en potentiell köpare. Vid en nyligen genomförd inspektion, till exempel, flaggade Sisson för en torktumlare som var för lång och vriden, vilket kan leda till brand. Det är en relativt enkel åtgärd, men ändå hade köparen på kant.
"I deras sinne innebar det att kalla det en brandrisk att det var på väg att bränna ner huset", säger hon. ”Jag försäkrade dem att risken för en överhängande brand var låg, men inte noll. Jag försökte inte skrämma dem. Statistik visar att bränder i torktumlare tyvärr är vanliga och jag skulle inte kunna garantera att den nuvarande ventilationskonfigurationen var så säker som den kunde vara. Allt handlar om att minimera risken."
Även om det inte ingår i själva rapporten, kan fakturan eller fakturan för inspektionen också vara förvirrande. Specifikt inser många köpare inte att de är ansvariga för att betala för inspektionen själva.
Hypotekslångivare kräver vanligtvis inga heminspektioner, så det kan vara frestande att helt enkelt hoppa över detta steg, särskilt på en mycket konkurrensutsatt marknad. Men inspektörer är högutbildade yrkesmän som agerar å köparens vägnar och avvisar alla stora röda flaggor eller dyra korrigeringar som kan påverka en köpares beslut att gå vidare med köpet.
Besiktningsprotokollet är ytterligare ett sätt för köparen att få så mycket information som möjligt om fastigheten innan dra ner hundratusentals dollar, precis som att gå på ett öppet hus eller recensera tävlingar från en fastighet ombud.
"Det är köparna som betalar, eftersom det är de som ska informeras om det är något fel på fastigheten", säger Lori Abbey, en fastighetsmäklare baserad i Denver.
Köpare kanske inte inser att de kan – och bör – närvara vid besiktningen själva, enligt Craig McCullough, en fastighetsmäklare i Washington, D.C. Det här är en stor möjlighet för köpare att lära sig detaljerna i sitt framtida hem, från elpanelen till vattenavstängningen. Efter besiktningen kan köpare även fortfarande ringa eller mejla besiktningsmannen med eventuella följdfrågor.
"Du betalade en professionell för att berätta om ditt framtida hem", säger han. "Följ honom eller henne, ställ frågor, titta var de tittar. Detta är viktigt eftersom en rapport bara är en sammanfattning, men att se exakt vad de såg hjälper dig att lära dig hur ditt framtida hem fungerar och vara förberedd på de system du behöver känna till.”