Skattesäsongen är tillräckligt förvirrande med W2s, välgörenhetsbidrag och studielånsavdrag. Lägg till en fastighetsförsäljning och det räcker för att skicka även den kunnigaste TurboTax-experten igång. Men under ett år där marknaden har varit hetare än någonsin, säljer fler och fler människor sina hem - och de köper inte alltid ett nytt precis bakom det. Så när de markerar rutan som säger "Jag sålde ett hus", hur kan de förbereda sig för eventuella (dyra) överraskningar som kan komma i väg den 15 april?
Först en varning: Dessa experttips är användbara och det är en bra idé att komma till bordet med idéer, men Kate Ziegler, en fastighetsinvesterare och fastighetsmäklare i Boston, råder blivande fastighetsinvesterare att anlita en skatteexpert tidigt i processen. En auktoriserad revisor, eller en CPA, med fastighetserfarenhet hjälpte henne att strukturera befintliga fastigheter på ett mer fördelaktigt sätt. De gav också råd om framtida köp och försäljningar och hur de kan påverka hennes skatteräkning.
"Ta dig tid att hitta någon som förstår både din lokala fastighetsmarknad och även dina mål du investerar i större skala eller minimerar kapitalvinster på en vältajmad försäljning av din primära bostad." säger Ziegler.
Historiskt har folk blivit tillsagda att köpa ett hem endast om de planerade att bo där i tre till fem år. Pandemin förändrade allt. Människor befann sig i behov av mer utrymme, flytta över landet, eller sälja för att tjäna pengar på en het marknad. De behövde sälja - och de behövde sälja nu. Hur länge de varit där spelade ingen roll.
Några av dessa säljare fick en överraskande skattesedel. "På vissa marknader tas ytterligare skatter ut för försäljning under det första ägaråret, där kommuner försöker avskräcka från att "vända" eller vitalisering av avskrivna bostäder för kortsiktig återförsäljning, säger Ziegler.
Michael Gross, en CPA och certifierad finansiell planerare, förklarar vidare: "Dessa kortsiktiga kapitalvinster beskattas med vanliga inkomstskattesatser. Den högsta ordinarie inkomstskatten är 37 procent. Om de innehar fastigheten mer än ett år skulle vinsten beskattas med långsiktiga kapitalvinstsatser. Den högsta långsiktiga kapitalvinsten är 20 procent." Vinsten på ett hus är ofta inte liten och den skillnaden på 17 procent kan ha stor inverkan under skattesäsongen.
Ken Grodner, en revisor som blev fastighetsmäklare med Hospitality Network Group på Keller Williams, lägger till en ytterligare punkt för att spela det långsiktiga spelet: "Om du kan sälja en fastighet under ett låginkomstår (t.ex. om du eller din make lämnar ett arbete), kan du minska eller ta bort ditt kapital vinstskatt.”
"Skatteeffekterna av primära och icke-primära bostäder skiljer sig, så en köpare som köper en ny primär bostad utan att sälja sin nuvarande bostad bör överväga skattekonsekvenserna av att byta bostad”, Ziegler säger. Du kan bara ansöka om ett primärt bostadsbefrielse på en fastighet, och så snart du ändrar din adress ändras din skattestatus på den andra fastigheten. Dessutom, om den fastigheten konverteras till en långtidshyra eller korttidsuthyrning, kommer det också att påverka dess skattebörda - och den satsen kommer att påverka eventuella hyresvinstberäkningar.
På baksidan av undantaget för bostäder, om en säljare avlastar en hyresfastighet men de har ägt och ockuperat den som en huvudbostad under två av de fem åren före försäljningen, sedan kan de göra om den till en primärbostad före försäljning. I det fallet säger Gross, "När du säljer fastigheten kan du utesluta 250 000 $ i vinst om du är ensamstående, eller 500 000 $ om du är gift tillsammans."
Gross förklarar att avskrivningar är ett vanligt missuppfattat begrepp inom fastighetsskattevärlden. Avskrivningar täcker de nödvändiga förbättringar som man bör göra på sin fastighet för att hålla den i toppskick för att både hyra ut och sälja. Men ägarna antar ofta felaktigt att detta är ett permanent avdrag. Han säger, "Även om det är avdragsgillt under den tid fastigheten hyrs, minskar det skatteunderlaget för fastigheten, vilket i slutändan ökar vinsten när fastigheten säljs."
Med fastighetsmarknader som fortsätter att vara glödheta säljer vissa husägare till skyhöga priser och väntar ut brådskan i en hyra. För dessa säljare av primära bostäder kan de drabbas av kapitalvinster för ett belopp över 250 000 USD om de är ensamstående eller 500 000 USD om de är gifta tillsammans. Lyckligtvis finns det en väg runt skattesedeln. Gross råder dessa säljare att titta på att sälja på avbetalningsbasis. "Detta skulle tillåta dig att få betalning under en period av år och bara en del av vinsten skulle vara det erkänns varje år, vilket i slutändan skulle hålla dig i en lägre skatteklass och resultera i att du betalar mindre skatt överlag, säger han.
Om du har en investeringsfastighet till hands och det är dags att sälja, kan det vara klokt att vända intäkterna från försäljningen i det som kallas en 1031-börs. "Det här är en mekanism som gör det möjligt för säljare att återinvestera sina försäljningsintäkter i ett "liknande" köp inom 180 dagar efter att försäljningen stängts, förklarar Ziegler.
När intäkterna från försäljningen investeras i en annan liknande fastighet slipper säljaren att betala en rejäl reavinstskatt. Nackdelen? Inköpets ordningsföljd kan komma ur kurs med ett felaktigt inlämnat dokument. Grodner tillägger, "Även om det från början kan tyckas som en lång tid, ser vi ofta kunder som försöker stänga innan deadline på 180 dagar."
