Föreställ dig detta: du är sugen på att ha kontrakt på ditt nya hem - tills inspektören lämnar över sin rapport. Utskriften är tjockare än din högskoleuppsats. Ditt hjärta tappar. Kanske är ditt drömhem inte riktigt drömmen trots allt.
Men innan du rippar kontraktet och går därifrån, ta ett djupt andetag. Det här kanske inte är den kris det verkar vara - vissa heminspektörsanteckningar kanske inte faktiskt vara en stor grej.
”De flesta kunder förväntar sig att deras inspektör ska göra en detaljerad lista över alla defekter i hemmet, hur obetydliga som helst. Om inspektörer bara skrev ner vad de tyckte var kritiska frågor som behövde omedelbar uppmärksamhet, inspektion rapporter brukar vara en enda sida, säger Mike Leggett, ägare till ett multi-inspektörsföretag i Aten, Georgien.
Mike Morgan, ägare till Morgan Inspection Services i Abilene, Texas, ekar denna känsla. Han säger att det finns många saker som inspektörer måste skriva upp, men i själva verket kanske du inte ens behöver fixa, mycket mindre oro för. Detta klarar även testet "Jag rekommenderar det till min mamma". "Jag skulle känna mig helt bekväm med att en av mina nära och kära köper ett genomsnittligt hem som jag inspekterar medan jag skjuter upp att reparera 75 procent av de brister jag hittar", säger han.
Så, vilka frågor kan du brisera i din inspektionsrapport? Jag bad experterna ta reda på det. (Och om du undrar vilka som ska skicka dig igång, vi har täckt dig därockså.)
En sicksackande spricka som når från en dörrkarm ända till taket sätter igång en alarmklocka för de flesta potentiella husköpare. Det måste betyda att det finns allvarliga strukturella frågor, eller hur? Går huset sönder?
Och hur är det med att skala färg? Det är alltid vattenskador, eller hur? Det måste ligga en läcka bakom väggen!
Inte så snabbt, säger de flesta inspektörer, inklusive Morgan. Han förklarar mindre sprickor i väggar, tak och till och med golvplattor kan helt enkelt vara kosmetiska problem och inget att oroa sig för.
Tanken på livet utan AC, särskilt när du köper en plats med central AC, låter inte som smidig segling. Så, när en HVAC -serviceproblem dyker upp en inspektionsrapport, det verkar som en röd flagga.
Lyckligtvis säger Leggett att hoppa över ett slag innan han backar ur kontraktet. "HVAC -prestandaproblem beror ofta på brist på underhåll och ett servicesamtal kan vara allt som behövs."
Mark Harris, ägare till HouseMaster i Dallas säger: "Många kunder hänger på bristen på GFCI -skydd (jordfelsbrytare) på rätt plats. Detta är en enkel reparation som vanligtvis kräver att man tar bort det gamla uttaget och installerar det nya GFCI -uttaget. ”
Detsamma kan sägas om uttag eller switchar som inte fungerar. De flesta av dessa är enkla för en elektriker att fixa, så var inte orolig. Men försök inte heller fixa det själv - ett förstört DIY -jobb kan i första hand vara boven bakom det felaktiga uttaget.
Allt som säger "stiftelse" kan orsaka panik för potentiella husköpare, men ibland är det helt enkelt enkla lösningar som orsakas av ett bristfälligt förhållningssätt till hemunderhåll från den tidigare ägaren. Det kan inkludera jord eller växter som är för höga eller för nära själva fundamentet.
”Blombäddar tenderar att planteras om ofta med ny jord tillsatt. Husägare borde veta att om du lägger till jord måste du ta bort en del, säger råd Harris.
Medan det går oroande att gå över ett golv med dips och bucklor, säger Morgan att så länge inga tecken på betydande strukturella problem hittas bör detta inte vara en affärsavbrytare. Krokiga golv kan orsakas av att en äldre grund läggs, men de betyder inte alltid att det finns en större anledning till oro. Det kan dock innebära att du beställer en extra inspektion för att säkerställa att det inte finns allvarliga problem under golvbrädorna.
Morgan tillägger att även om detta bör förhandlas med säljaren om reparation, otillräcklig vindisolering är inte nödvändigtvis ett tecken på något otäckt. Detta kan bero på när hemmet byggdes och påföljande utvecklande byggkoder och standarder.
”Hem är byggda för att bo i och för att hålla. Det är normalt att få en lång rapport med frågor om grund, struktur och fukt. Det är omöjligt att köpa ett förälskat hem som är perfekt, säger Don Adams, chef på Regional stiftelse reparation.
Av den anledningen kommer inte alla problem med vatten i en källare eller fukt runt en grund att bli en röd flagga. Naturligtvis kan det vara så, men det är något som är värt att titta närmare på innan vi vänder bort helt.