Som en första gången hemköpare som är gjort dina läxor, du vet att det krävs stora besparingar att komma in genom dörren: A handpenning, stängningskostnader och till och med a stor kudde kvar efter att du har stängt, till att börja med. Men det finns en annan vanlig kostnad - utvärderingsgapet - som i vissa scenarier kan vara den dyraste delen av att köpa ett hus idag. Utvärderingsluckor är ett nedslående tecken på att dagens fastighetsmarknad är för het att hantera för köpare som behöver finansiering.
Så här spelar detta ut: Låt oss säga att ett hem är listat för 350 000 USD och det får många bud. För att få en konkurrensfördel bjuder du 400 000 dollar för hemmet. (Rekordhöga 50 procent av bostäderna går över det begärda priset, enligt a Maj 2021 rapport från Redfin). Men om du tar en inteckning för att köpa ett hus, kommer din långivare att kräva en bedömning, vilket är en opartisk, professionell uppfattning om vad hemmet är faktiskt värt, bjuder frenesi åt sidan. Om värderaren bestämmer att hemmet bara är värt, säg $ 360 000, måste du komma med tillräckligt med pengar för att ”stänga värderingsgapet”, vilket i detta fall skulle vara 40 000 dollar.
I dessa fall när ett hem inte kommer in till det uppskattade priset kan du kanske omförhandla med säljaren, men på den här heta marknaden finns det en glut investerare som kommer att kunna köpa hemmet med alla kontanter (och utan några långivare som är inblandade i transaktionen behöver de tekniskt inte ens värdering). Bara så att du vet är bedömningsklausulen i ditt kontrakt en viktig sak, eftersom det låter dig komma tillbaka från affären om hemmet värderar till mindre än inköpspriset.
Långivare gillar att se hypotekslånets värde mindre än fastighetens bedömda värde, förklarar Steve Sexton, finansiell konsult och VD för Sexton Advisory Group. En högre handpenning för att sänka lånebeloppet kan vara en lösning, men ändå kräver man att stänga av mer pengar.
Så, vad händer om du befinner dig i det här scenariot? Du kan ifrågasätta utvärderingen med din långivare, säger Dawn Pfaff, som har mer än två decenniers erfarenhet som värderingsman och är president för My State MLS.
"Du måste ange ett övertygande argument för att stödja din tvist", säger Pfaff. "Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig att hitta jämförbara försäljningar som stöder den värdering du söker."
En av de största faktorerna som kan påverka din bedömning är marknadsjusteringen för tiden, säger hon.
"Om den ursprungliga värderaren använde en jämförbar försäljning från sex månader sedan, men priserna har ökat snabbt i området, skulle priset behöva justeras för den nuvarande marknaden", säger Pfaff.
Bedömningen kan ändå komma tillbaka med samma pris (eller en ännu lägre) andra gången.
Det är en olycklig plats att vara på. Klämt lager och en ny avmattning i hemmet under COVID-19 innebär att det inte finns många bostäder på marknaden. Ändå har rekordlåga räntor förat köpare i massor. Resultatet? Säljare får flera bud på sina hem, och många kommer in över listpriset - som i tusentals och tusentals dollar över.
Något att tänka på på den här snedställda marknaden: Det finns en skillnad mellan hur mycket ett hem egentligen är värd (marknadsvärdet) och auktionsvärdet (hur mycket köpare är villiga att betala), säger Ryan Lundquist, en certifierad bostadsbedömare och bostadsmarknadsanalytiker i Sacramento. Bedömaren fungerar som ”långivarens ögon”, säger han. Det beror på att bankerna måste vara säkra på att lånet de ger dig är motiverat av fastighetens värde. skulle du som standard behöva återvinna förlusten.
