Varje gång går ett hem från "försäljning väntar" till "tillbaka på marknaden." I dessa scenarier (de råkar ut för nästan var tionde kontrakt, enligt National Association of Realtors), kanske du undrar: Vad spårade försäljningen? Och kan jag göra ett erbjudande nu?
För att avmystifiera denna vanliga fastighetshändelse frågade vi fastighetsmäklare om skälen till att ett hem skulle falla utanför kontraktet. De delade också sina bästa råd för att bjuda på bostäder som återkommer på marknaden, vilket bara kan vara din lyckliga paus på dagens extremt konkurrenskraftiga bostadsmarknad.
En av de vanligaste orsakerna till att ett hem faller utanför kontraktet är att ett problem uppstår under heminspektionen och köparen och säljaren inte kan komma överens om reparationer, säger Jose Laya, en fastighetsmäklare i Miami. Heminspektörer letar efter ett antal problem, inklusive takskador, elektriska problem och skadedjursangrepp. Säljaren kan neka en köpares begäran om att göra lämpliga korrigeringar (eller utfärda en kredit), vilket skulle få försäljningen att sluta.
Kynse Agles, en agent med RE / MAX Realty Group i Fort Myers, Florida, hade en gång en lista fallit ur kontrakt efter att polybutylrör upptäcktes i huset. Materialet användes vanligtvis för VVS i bostäder som byggdes mellan 1970- och 1990-talet och kan vara benägen att sprängas. Den blivande köparen försökte förhandla om att betala 100 000 dollar för hemmet, men säljaren avböjde snabbt.
Ska du sopa in? Gult ljus! Fortsätt med försiktighet. Om du tittar på ett hem som återvände till marknaden efter en besvärande inspektion kan du överväga att göra ett erbjudande om du kan göra de nödvändiga reparationerna till din totala budget för hemköp. Dessutom, om hemmet upprepade gånger återvänder till marknaden på grund av inspektionsfrågor, kan säljaren äntligen gå på att utfärda en kredit.
Om du finansierar ett hem måste du få en bedömning. Detta beror på att långivaren måste se till att hemmet är lika mycket värt som vad du är villig att betala (och vad de förlänger ett lån för). Men på dagens marknad klättrar hemvärdena snabbt, och utvärderingsprocessen är månader efter, säger Jennifer Mazzell, en fastighetsmäklare i Mountainhome, Pennsylvania.
”Vad det betyder är att det ofta finns en avvikelse mellan vad hemmet värderar och hur mycket långivaren är villig att godkänna, säger hon.
Budkrig på dagens konkurrenskraftiga marknad hjälper till att höja bostadspriserna, och de pressar ofta försäljningspriset över vad hemmet kommer att värdera för, förklarar hon. Om en köpare samtycker till att köpa ett hem för $ 300.000 men bedömningen kommer tillbaka till $ 275.000, måste köparen komma med de $ 25.000 på egen hand för att stänga bedömningsklyftan. Om de inte kan (och om säljaren inte är villig att omförhandla) faller kontraktet igen och hemmet går tillbaka på marknaden.
Ska du sopa in? Eventuellt. Om du har pengar att betala för en bedömningsklyfta kan detta vara ett bra tillfälle för dig. (I en idealisk hemköpande värld skulle hembedömningar komma ikapp med vad bostäder säljer för, vilket hjälper till att minska eller eliminera luckor.)
Om köparens ekonomiska bild förändras mellan den tidpunkt då de godkändes i förväg och till det att de stängdes, kan affären falla igenom, förklarar fastighetsmäklaren i Los Angeles Chantay-broar. Detta kan hända om en köpare tappar sitt jobb, har nya skulder nått sin kreditrapport eller tar upp ett billån som förändrar deras skuldsättningsgrad.
Fastighetsmäklare ser ett stort antal investerare som försöker skaffa fastigheter så att de kan komma in på flip-action och sälja för högsta dollar, säger Raven Reed, en fastighetsmäklare med Realty Executives Select Group Ohio. ”Investerare hamnar emellertid i budkrig, och ibland efter att ha låst ett kontrakt, börja få köparens ånger eftersom avkastningen på investeringen inte är meningsfull efter att ha körts ordentligt tal."
Ska du sopa in? Ja. Du kan dock tävla med köpare med alla kontanter som tenderar att ha en fördel på dagens marknad eftersom de kan stänga snabbt (och stänga värderingsluckor).
"Jag har överraskats, mer än en gång, när ett kontrakt går sönder eftersom ett äktenskap föll ihop och ett par bestämde sig för att skiljas istället", säger New York City Broker Sheila Trichter av Warburg Realty. I ett annat scenario, säger Trichter, upptäckte en köpare att hans flickvän var gravid med trillingar och de behövde köpa en mycket större lägenhet för att rymma sin växande familj.
Om du tror att du har hittat din dröm hus och ditt erbjudande accepterades inte, har din agent omedelbart kommunicera med säljarens agent om att du vill vara en backup om affären skulle gå igenom, säger Reed. "Om den första affären faller sönder kommer du kontraktligen att vara nästa i raden för att få den", säger hon.
Förbered dig också på en klientportal med din fastighetsmäklare för att se till att du omedelbart meddelas om de nyaste och mest aktiva fastigheterna, föreslår Reed. Om en av dina favoriter kommer tillbaka på marknaden kommer du att bli omedelbar, säger hon. Ditt drömhem kan bara boomerang tillbaka till dig - och det är något du kan krita upp till serendipity.