![Detta är det överraskande området i Storbritannien med den största årliga ökningen av husförsäljningen](/f/a9779893e90231b71b732715b17fcb64.jpg?resize=480:*?width=100&height=100)
För två år sedan blev jag frånskild. Eftersom jag behövde kontanter för att betala min advokat lade jag mina vardagskostnader på ett kreditkort. Innan jag visste ordet, mellan vad jag debiterade och de höga räntorna, hade jag en betydande skuld. Jag hade drygt 17 000 dollar på två kort.
Jag tittade på att överföra min skuld till ett 18-månaders räntefritt kreditkort och spendera varje öre jag kunde för att betala av min skuld innan den ränta slog in. Men när jag sprang siffrorna skulle jag inte klara det. Jag kämpade redan med att betala de sammanlagda $ 580 i månatliga kreditkortsbetalningar. Jag insåg att jag behövde frigöra kontanter varje månad, inte binda mer och försöka slå 18-månadersklockan. Om jag försökte slå det skulle jag lämna mig kontant fattig och jag hade inga pengar om en oväntad kostnad uppstod. Att göra samma månatliga betalningar som jag för närvarande gör på 18-månaders kortet var ett alternativ, men i slutändan skulle det fortfarande finnas en balans att betala. Och jag skulle ha lite andningsrum i min budget varje månad.
Efter att ha undersökt alternativ fann jag att det bästa alternativet för mig var att använda mitt hem kapital. Min före detta man och jag köpte hemmet för 20 år sedan, men mellan flera refinansieringar, inklusive en klar strax innan vi separerade där vi tog ut betydande utbetalningar fanns det fortfarande en inteckning på Hem. Jag valde att behålla hemmet och ta enbart inteckningen så att våra barn kunde stanna kvar i skolan.
Ändå fanns det en hel del kapital i huset och jag bestämde mig för att låna 25 000 dollar av det så att jag kunde betala min kredit kortskuld, ha lägre månatliga betalningar för lite andningsrum och ha lite extra för eventuella utgifter längs.
När det gäller tillgång till mitt eget kapital hade jag tre alternativ: Återfinansiering, teckning av ett bostadslån eller öppnande av en kredit för bostadskapital. Så här fungerar fördelarna och nackdelarna med var och en:
Om jag refinansierade min inteckning och tog 25 000 dollar i eget kapital skulle min inteckning betalas 182 dollar mer varje månad - men det skulle frigöra cirka 400 $ för mig varje månad (580 $ kreditkortsbetalning varje månad - 182 $ mot inteckning = 400 $ fri).
Räntorna har stigit sedan jag först fick min inteckning. Min nya ränta skulle vara 4,75, en halv punkt högre än den ränta jag har för närvarande.
Jag måste också betala 6 000 dollar i stängningskostnader (som skulle rullas in i den refinansierade inteckningen). Istället för att lägga 25 000 dollar till min inteckning skulle jag lägga till 31 000 dollar.
När jag väl betalat av mina kreditkort hade jag cirka 8 000 dollar kvar som jag skulle sätta in på ett sparkonto som buffert för oväntade utgifter. Eftersom jag är ganska säker på att jag kommer att behöva ta bort träd på min fastighet som kommer att kosta minst 4000 dollar, vill jag ha bufferten, men det är inte klokt att ha enkel tillgång till den. Jag kan frestas att doppa i den bufferten då och då för behov, inte behov, motivera att "bara lite av det" används för konsertbiljetter eller en weekendresa som jag "förtjänar."
Ett bostadslån har en fast ränta; räntan skulle aldrig förändras under hela mitt lån. Jag undersökte 25 000 $ bostadslån vid två institutioner - en kreditförening jag tillhör och en lokal, liten spar- och lånebank. Besparingarna och lånet hade bättre ränta för ett tioårigt lån: 3,75.
Jag kunde lägga till extra betalningar för att betala tillbaka huvudstaden snabbare, och det skulle inte finnas någon tidig förskottsbetalning.
Med bostadslånet skulle jag behöva ta hela $ 25.000 på en gång. Jag skulle ha samma problem som jag skulle möta med refinansiering. Det skulle vara 8 000 dollar till hands och frestade mig.
Med en kreditkredit för bostäder skulle jag godkännas för hela $ 25 000, men jag skulle bara debiteras ränta på det belopp som jag använde. Jag skulle använda 17 000 dollar för att omedelbart betala mina kreditkort och ha möjlighet att låna ytterligare 8 000 dollar om och när jag behövde det. Och när jag betalade tillbaka pengar skulle det bli tillgängligt igen för mig att låna från.
Den aktuella årliga procentsatsen (APR) som jag kan få för en HELOC är 4.127, skrivs av över 20 år. Det betyder att i början skulle mer av min månatliga betalning gå till ränta istället för ränta, precis som under de första åren av en traditionell inteckning. Men på grund av den låga räntan skulle min månatliga betalning vara rimlig.
För de ursprungliga 17 000 $ som jag skulle använda mig av skulle min minsta månatliga betalning vara cirka 115 $, vilket skulle frigöra cirka 465 $ kontant varje månad.
I likhet med bostadslånet finns det ingen tidig förskottsbetalning med en HELOC, men det finns ett incitament att lägga till lite extra till betalningen varje månad om jag kan göra det. Det extra kommer att gå mot att betala rektorn.
En kreditränta för hemmakapital har en rörlig ränta, vilket innebär att den kan ändras när som helst. Priset är rimligt just nu, men det finns ingen garanti för att det inte kommer att öka i framtiden. Faktum är att Federal Reserve redan har höjt räntorna två gånger i åroch det förväntas höja dem igen under hösten. Men min APR kommer garanterat aldrig att gå över 10.174, vilket är mycket bättre än den nuvarande kursen på 23,74 på mitt kreditkort med huvuddelen av min skuld.
Trots den rörliga räntan bestämde jag mig för att mitt bästa alternativ skulle vara krediträntan. Ändå ville jag veta om det fanns något annat jag behövde veta, så jag pratade med Stephanie Bittner, utbildningschef på Clarifi, en ideell konsulttjänst för konsumentkrediter. Hon sa att förutom den rörliga räntan (det enda jag tänkte på) finns det två andra stora saker att tänka på med en kredit för kreditlån: Det är ett säkrat lån och det finns ny skatt implikationer.
"Du sätter upp ditt hus som säkerhet", sa Bittner. "Om du kommer till en punkt där du inte kan göra betalningar på lånet kan banken komma och utestänga din fastighet."
Slutligen säger Bittner att skattekonsekvenserna har förändrats. "Tidigare", säger hon, "kan du skriva av allt intresse, men det förändrades nyligen. Du kan inte skriva av räntan nu om inte pengarna från lånet används specifikt för att avsevärt förbättra hemmet eller fastigheten. ” Den nya skatteregeln gäller även för lån till eget kapital. Om jag hade refinansierat min inteckning för att få tillgång till kapitalet skulle räntan vara avdragsgill.
Jag blev besviken över att jag inte skulle kunna skriva av räntan på mina skatter, men jag bestämde mig ändå för att krediträntan för hemmet var rätt för mig. Med det kan jag betala mina höga räntekreditkort och i slutändan betala mindre ränta på skulden. Jag kommer att ha extra pengar att dra på om en stor kostnad kommer upp, men de pengarna kommer inte till hands. Och viktigast av allt kommer det att frigöra kontanter varje månad, vilket ger mig lite andningsrum med min månatliga budget.
Det faktum att detta är ett säkrat lån är lite av ett bekymmer, men såvida inte min inkomst minskar markant är jag säker på att jag kan göra betalningarna. Det är också banken. Den godkände min ansökan och jag stängde HELOC förra veckan. Jag andas redan lättare när jag tänker på nästa månads räkningar.