Vi har alla sett program på TV: Människor köper fixer-övre bostäder till ett lågt pris, renoverar och uppdaterar dem och säljer dem sedan med vinst. Dessa skildringar gör att vändhus ser enkelt ut, roligt och garanterat vinner. Men som du antagligen har gissat är det inte alltid fallet.
Det finns många faktorer involverade i att köpa, renovera och sälja ett hus under budget och i tid. Och för potentiella köpare av vända hem påverkar dessa faktorer i slutändan kvaliteten och priset på den fastighet de överväger.
För att ta reda på vilka experter på fastigheter verkligen tänk på processen att bläddra, vi vände oss till nio agenter över hela landet för deras insatser.
Det är troligen ingen överraskning att den första oro som våra fastighetsmäklare uttryckte för bläddring är kvalitet. Många simfötter försöker maximera sin vinst genom att skära hörn under renoveringsprocessen, och det inkluderar billiga material, luddigt arbete och förbises områden (som att inte uppdatera el och VVS).
"Det som en gång ansågs vara en kreativ och lukrativ process har blivit något som agenter och köpare är försiktiga med", säger Miltiadis Kastanis om
Douglas Elliman i Miami Beach. ”Vändade hus uppfattas som hem som ser bra ut, men hörn är kapade. Det finns mycket tid, ansträngning och pengar som går till att göra dessa hem redo, och inte alla är villiga att ta på sig den uppgiften. ”Element som ofta är av låg kvalitet inkluderar ytbehandlingar, hårdvara, apparater och armaturer, säger han.
"Det här är ett av de största misstagen som köpare gör när de köper en flip", säger hon. "Jag uppmuntrar alltid kunder att genomföra varje inspektion som behövs."
"Om du inte vet vad du gör kan det komma tillbaka för att skada dig", säger Lynette Kohn Huber med Walker Reid Realty i Boca Raton, Fla. “HGTV gör att det ser enkelt och roligt ut, men dessa människor är proffs med färdigheter och erfarenhet, och till och med de har flops. Det finns många människor där ute som kommer in över huvudet med en vändning. ”
Flipping är en väldigt sårbar verksamhet, säger Chris Cusimano från Keller Williams Realty i Boca Raton, och du måste ha "mycket pengar och tid" för att göra det rätt, säger han. Enligt hans erfarenhet var vinsten från vända hem "OK", men att det finns mer pengar att sälja hem på traditionellt sätt.
Förutom gott om tid, pengar, färdigheter och erfarenhet behöver simfötter mycket lycka för att tjäna pengar, säger Allen Roth på Sotheby's International Realty - Beverly Hills Brokerage i Kalifornien. ”De måste också förlita sig på något lycka till med marknads timing. Det är otroligt mycket risk involverat, och jag har sett förstahandsflipper ta betydande förluster på grund av att något slogs på vägen. ”
Som flipper, om tur inte är på din sida och processen tar mer tid än väntat, kommer det att kosta dig, säger Simon Isaacs av Simon Isaacs Fastigheter i Palm Beach. Att hålla fast vid en fastighet längre än förväntat kan göra dig mottaglig för fastighetsskatter och underhållsräkningar som du inte hade förväntat dig.
Det är ganska vanligt att komplikationer uppstår någonstans längs linjen, både för köpare och säljare av vända hem. I vissa stater, inklusive Texas, kan till exempel ett vänt hem inte kvalificera sig för ett FHA-lån, konstaterar Francesca Conway, en ansluten agent till Champions office för Coldwell Banker Realty på våren, Texas. I kedjereglerna i Texas anges att en fastighet måste ägas i 90 dagar innan den kan kvalificera sig för ett FHA-lån.
"Därför begränsar det köpare, särskilt första gången husköpare, som ibland är den bredaste marknaden för vända hem," förklarar hon.
Som köparens agent kan det finnas flera ”hicka” när spärren stängs på vända hem, säger Ellis. "Budkriget är uppenbarligen mitt största hinder eftersom de tenderar att vara mest önskvärda på marknaden."
Ur en flippers perspektiv kan oväntade projektkostnader uppstå som är helt utom kontroll, såsom förseningar i tillståndsprocessen och materiella beställningar, säger Ericka S. Svart, ansluten till Coldwell Banker Realty i Mid-Atlantic-regionen, Dupont / Logan Circle-kontoret i Washington, D.C. ”COVID-19 påverkade till exempel verksamheten i många statliga tillståndskontor och tillverkare av byggmaterial, vilket skapade oförutsedda förseningar och oförutsedda projektkostnader. ”
Detta kan skapa en kedjereaktion. På grund av sådana oväntade projektkostnader väljer vissa simfötter att skära hörn - vilket i sin tur kan leda till att noteringen finns på marknaden ännu längre.
"Om fastighetsmäklare kan se hörnen skära kommer våra kunder och deras heminspektör definitivt att se det", säger Black. "Att skära ner kan resultera i vinstförlust eftersom hemmet kommer att sitta längre på marknaden."
Det finns dock en fördel med att sälja vända hem just nu, och det är tack vare COVID-19-pandemin, säger Mia Cottet på Sotheby's International Realty - Los Feliz Brokerage i Los Angeles. Tidigare var hennes kunder försiktiga med att köpa flip, och oroade sig för att de skulle betala en premie för arbete av låg kvalitet. Nu har saker förändrats.
"Människor är nu mindre benägna att behöva ta på sig tunga renoveringar", förklarar hon. ”Social distansering med entreprenörer i hemmet kan vara besvärligt, och att skaffa material hemma och från utlandet kan leda till allvarliga förseningar. Mina kunder frågar mer och mer nu om ett hem som är "gjort".
