Mer än någonsin får vi höra om hem som fångas upp av "alla kontanta" erbjudanden, och det är naturligt att undra hur du någonsin kommer att tävla utan din egen portfölj full med dollar. Men du borde veta att ditt mål för husägare inte är omöjligt. Om du vill kämpa med de köpare som har kontanter som verkar ta över marknaden, måste du hitta en smart kant.
För säljare som väljer mellan flera erbjudanden i ett hem, har kontanterbjudanden en bestämd lockelse. Köpare som betalar kontant - i motsats till att deras köp finansieras med en hypotekslångivare - kan omedelbart verifiera det ha pengar tillgängliga för att stänga transaktionen, vilket innebär att stängningsprocessen går snabbt och utan oväntat hicka.
Å andra sidan är köpare som behöver en inteckning för att finansiera sina hemköp en skuld gentemot säljare. Även med ett förhandsgodkännandebrev i handen kan banker och långivare fortfarande neka ett köparlån av flera skäl under stängningen process, som om hemmet värderas till lägre än inköpspriset, eller om hemmet inspekterar avslöjar ett stort problem med fast egendom. I så fall kommer den avtalade försäljningen att gå igenom och säljarna måste gå tillbaka till ritbordet och slösa bort tid och pengar i processen för att hitta en annan köpare. Kontantbjudanden tenderar att stängas snabbt och förutsägbart, ibland även utan en utvärdering eller heminspektion.
Termen "alla kontanter" kastas hela tiden i fastigheter, men det kan vara lurande. Ingen köper bostäder med sopor fyllda med kontanter. ”Ofta tid, utvecklare, investerare, etc. kommer att säga "alla kontanter", men det finns en mycket god chans att de lånar privata eller "hårda" pengar, "säger Ed Deveau från Century 21 Mario Real Estate. Det kan inte alltid göra en skillnad för säljaren, men du kan lägga in lite benarbete och ta reda på fakta om vem du tävlar med. Din agent kommer mer än gärna att hjälpa till.
Eftersom det är utmanande att konkurrera med köpare med alla kontanter måste du komma med ditt starkaste erbjudande. Ju mer pengar du kan placera i din utbetalning, desto mindre pengar lånar du från banken. Detta innebär en lägre chans att din finansiering kommer att gå igenom. "Låt oss inse det, i slutet av dagen, de flesta säljare vill ha så mycket pengar som möjligt med minsta risk", säger Sarah Maguire från Broadway Village Real Estate. Var beredd att komma in till eller över begärt pris.
Att köpa ett hem är en av de situationer där du kommer att bedömas av det företag du har. Att ha en stark lånevakt för att representera dig kan tala volymer. "Stora långivare är också strikta långivare, och det kan vara lika värdefullt att ha ett godkännandebrev undertecknat av dem som kontanter", säger Thais Collins från Suzanne och företaget Keller Williams Realty. ”Mina favoritlånadministratörer tar fram telefon- och samtalslistor när de får veta att våra kunder är konkurrenskraftiga situationer: de lyfter fram sin kvalifikation och utökar sin kontakt för alla frågor som kan komma upp under granskningen deras erbjudande. ”
De kan ha kontanter, men du kan ha hjärta. Skriv ett personligt brev till säljaren och förklara varför du borde vara den som har turen att få det här huset. Om de har bott där ett tag har de förmodligen en verklig känslomässig koppling till fastigheten. ”Berätta för dem varför du älskar deras hem och ge dem lite bakgrund om dig själv, säger Maguire. "Tacka dem för att de har gett dig möjlighet att lämna in ett erbjudande och ta dig tid att granska det."
Gör det klart för säljaren att även om du inte kan betala kontant är du fortfarande en mycket pålitlig person med stabil ekonomisk bakgrund. Ha din ekonomiska rådgivare för dig, föreslår Kevin Concannon från Steven Cohen Team Real Estate. ”Visa dem ett brev från din finansiella rådgivare om hur överkvalificerad du är för att få den inteckning du söker. Ring ett samtal med din långivare om hur överkvalificerad du är för att få lånet. Detta kan hjälpa till att svänga en säljare på vägen mot ett kontantbjudande, eller underlätta deras oro över att acceptera din finansieringsmöjlighet. "
Gör det klart att du kan följa säljarens schema. Om du kan, ta reda på hur de planerar att flytta och till och med deras anledning till att flytta. Vissa säljare kan vara under ett stramt schema på grund av skolans början eller ett skilsmässoavtal. Andra kunde bry sig mindre och vill bara inte bli rusade. ”Om säljaren känner att de har hela tiden i världen att sälja, kan de vara mer villiga att ta en beredskap och ett högre pris, eftersom de alltid bara kunde gå tillbaka till marknaden om affären faller isär på grund av finansiering, säger Concannon. "Om de behöver För att sälja inom en viss rusad tidsram skulle de förmodligen ta ännu mindre för att fastigheten ska få ett kontant, icke villkorat erbjudande. ”
Vill du göra ditt erbjudande så starkt som möjligt? Överväg att avstå från din inspektionsberedskap, vilket stärker ditt erbjudande och minskar risken, säger Maguire. (Inspektionsförutsättningen ger köpare en utgång från ett avtalat erbjudandeavtal om hemmet inte passerar inspektion.) Säljare dras till minsta möjliga begränsning, och som köpare ger detta dig en benet upp. Tänk bara på att detta medför vissa risker. Allt som eventuellt är fel med huset är ditt ansvar att fixa, som köpare. Av den anledningen kan du överväga att hämta in en heminspektör innan du ens lägger ner ett erbjudande på ett hem. Detta kommer att kosta pengar, men ingenting kommer att vara en professionell förmåga att upptäcka problem.
Megan Johnson
Bidragsgivare
Megan Johnson är reporter i Boston. Hon började på Boston Herald, där kommentatorerna skulle lämna söta meddelanden som “Megan Johnson är bara hemskt. ” Nu är hon en bidragsgivare till publikationer som People Magazine, Trulia och Architectural Smälta.