Den amerikanska drömmen tar på sig så många former och former som det finns amerikaner att föreställa sig det. Men en viss version av den visionen har hållit i årtionden: den av en snygg kolonial på ett gräsbevuxet parti med ett staket staket framför.
Det är inget fel med den drömmen. Det är en härlig! Det finns en anledning till att barn ritar söta hus med rökande skorstenar och klubbor på gården. En majoritet av amerikanerna bor i enfamiljshus, ännu mer önskar de gjorde, och fristående hus utgör nu mer än en tredjedel av hyresbostäderna.
Men problemet är att det är i alltför många samhällen endast version av American Dream tillåten.
I många amerikanska förorter, nästan varje tunnland bostadsmark är uteslutande avsedd för enfamiljshus. Även i större städer som Los Angeles och Seattle är det direkt olagligt att bygga allt annat än en enskild familj hus på de flesta bostadsområden utan att gå igenom en svår och huvudvärk-inducerande zoner varians appell bearbeta. I andra förorter är flerfamiljshus
tekniskt tillåtet på några få ställen - men bara i teorin. de är avskräckt i praktiken av en ”pappersvägg” av förordningar, som orealistiska minimilotstorlekar.Varför spelar det någon roll? Att insistera på att alla bostäder ska vara enfamilj är en uteslutande regleringsplan: Den blockerar typerna av bostäder som skulle vara mer tillgängliga för låginkomsttagare, inklusive minoriteter och invandrare.
Som historiker Richard Rothstein noterar i "The Color of Law", sådana regleringsmetoder var ganska avsiktliga och förankrade i rasism. ”För att förhindra afroamerikaner med lägre inkomst att bo i grannskap där medelklassvita bodde, började lokala och federala tjänstemän i 1910-talet för att främja regleringsförordningar för att reservera medelklassdelar för enfamiljshus som låginkomstfamiljer i alla ras inte kunde råd," Rothstein skriver.
Gemenskaper som fortfarande lutar sig till enfamiljeplanering idag (eller andra uteslutande regler, till exempel minimilotstorlekar) för att blockera byggandet av nya hyreshus, prisvärda bostadsområden, eller till och med små duplex eller triplex - ofta för att bevara hemvärden eller stadens karaktär - fortsätter att separera våra byggda landskap.
”Multifamiljekonstruktion är betydligt billigare än enfamiljshus,” säger Jarred Johnson, chef för Transit Matters. ”Så, fullständig bestämmelse, enfamiljsområdeszon är diskriminerande för fattiga människor och mot minoriteter. Det begränsar valet av många låginkomstfamiljer, unga familjer och äldre som lever på en fast inkomst för att kunna bo i transitrika eller jobbiga områden. "
Om avsikten är att hålla vissa typer av människor fungerar det. I en studie av 50 tunnelbana områden, fann forskare att förortsbegränsningar för tätheten av bostadsutveckling bidrog avsevärt till ökad klass segregering under en tioårsperiod. Under tiden, vidare forskning av Northeastern University och Boston Foundation hittade en stark positiv koppling mellan nya multifamily bostäder i ett samhälle och en ökad andel icke-vita hushåll.
Ett samhälle med olika boendealternativ - hus i alla olika storlekar, typer och prispunkter, inklusive hyreslägenheter och multifamily units - lämpar sig för en större mångfald av invånare, säger Soni Gupta, chef för bostäder och stadsdelar för de Boston Foundation.
”Vi vet att hushåll med färg är oproportionerligt representerade bland hushåll med lägre inkomst. När du skapar bostäder som är mer överkomliga eller en mer mångfaldig bostadsbestånd som innehåller mindre enheter till lägre pris poäng - oavsett om det är uthyrning eller husägare - skapar du som standard möjligheter för hushåll av färg, ”Gupta säger.
Medan man bygger fler bostäder av alla slag, kommer det att underlätta vår bostadsbrist, men det är multifamiljekonstruktion i synnerhet som kan ta itu med våra långvariga segregationsmönster. ”Om du bygger ett gäng enfamiljshus ger det inte för många möjligheter för människor med olika bakgrund. Det är verkligen knutet till flerfamiljshus, säger Alicia Sasser Modestino, en allmänpolitisk professor vid Northeastern University. "Kommuner som upplevde en minskning av ras segregering hade större ökningar i utbudet av flerfamiljshus, inte bara totala bostäder."
Det finns faktiskt ingen silverkulslösning på enorma samhällsutmaningar som prisvärd bostäder, segregering och klimatförändringar. Men bland smarta tillväxt urbanister, uppmuntrande bostadstäthet kommer ganska darn nära ett universalmedel.
Det beror på att klusterbostäder närmare varandra kan bidra till att skapa en dygdig cykel. Till att börja med kan bara bygga fler bostäder minska prispressen under en bostadsbrist, och multifamily-konstruktion gör det möjligt att bygga fler (och generellt mindre, mer prisvärda) enheter per parti.
Den ökade bostadstätheten effektiviserar också kollektivtrafiken, eftersom fler ryttare bor tillräckligt nära för att använda tjänsten oftare. "Och boende i flerfamiljshus är mindre benägna att ha en bil, vilket betyder att de är mer benägna att förlita sig på transitering," tillägger Johnson.
Detta i sin tur minskar bilberoendet, vilket gör en gångbar, bilfri livsstil mer livskraftig - vilket ökar försäljningen hos lokala detaljhandlare och restauranger, minskar beroendet på fossila bränslen och öppnar bostadsalternativ för hushåll med lägre inkomst som inte äger ett fordon. Och det frigör ännu mer mark för att hysa människor, butiker eller träd, istället för parkerade bilar.
Allt detta är varför det finns en liten men växande YIMBY-rörelse (Ja, i min bakgård) som är mer välkomnande för nya bostadsutvecklingar - och varför vissa platser, inklusive staden Minneapolis och delstaten Oregon, har förbjudit en enda familj-zonering helt och hållet.
"Det betyder inte att människor inte kan bygga enfamiljshus," konstaterar Anthony Flint, en äldre kollega vid Lincoln Institute of Land Policy. ”Bara att inget kvarter kan tillåta endast enfamiljshus. I Minneapolis måste alla kvarter också tillåta duplex och triplex. "
Det kommer att ta tid att sådana "upzoning" -åtgärder leder till fler bostäder, men det är ett viktigt steg. "Och det är viktigt att påpeka att småhus inte är dåliga eller ett problem - inte alls", tillägger Flint. ”Det är mer ett" ja- och "-scenario - samhällen som tillåter en blandning av boendealternativ. Atlanta har tagit ett bra steg med detta med olika policyändringar och incitament. ”
Ändå möter tät ny utveckling ofta strängt motstånd från lokala invånare. Forskare vid Boston Universitys Initiative on Cities analyserade protokollet från offentliga zonmöten i nästan hundra Massachusetts-samhällen och upptäckte att deltagare skev mot äldre vita manliga husägare, varav de flesta motsatte sig nya bostadsutveckling. Invånare som motsätter sig nya bostadsutvecklingar kallas ofta NIMBYs (Not In My Backyard).
Förekomsten av NIMBY är inte helt förvånande, eftersom befintliga husägare kan ha hundratusentals dollar investerat i sina hem och är förståeligt skitska om alla förändringar som kan hota deras fastighetsvärde förmögenhet. För att inte tala om att de störningar som orsakats av ett nytt byggprojekt mest bärs av några få närliggande grannar, medan fördelarna är mer diffusa och mindre benägna att locka tillfälliga supportrar att delta i en tråkig zonzonzonering möte.
Men faktum är att rättvisa bostadsprojekt behöver stöd. Och i något av en Catch-22 är de boende som kan backa ett nytt bostadskomplex i en exklusiv förort de samma som ännu inte har råd att bo där och säga sitt godkännande av det.
Så om lokala tjänstemän vill övervåga din enfamiljgrannskap för att möjliggöra tätare bostäder, eller om en ny hyreshus, lägenhetskomplex eller bostadsutveckling för bostäder föreslås i närheten, överväga att uttrycka din Stöd. Var inte NIMBY. Var en YIMBY.
Jon Gorey
bidragande
Jag är en musiker från tidigare liv, deltid-hemma-pappa och grundare av House & Hammer, en blogg om fastigheter och hemförbättring. Jag skriver om hem, resor och andra livsviktigheter.