Oavsett om du köper ett hem eller säljer ett hem, måste du ta itu med något mot slutet av din resa, så kallad avslutningen. Kort sagt: Det är en lång process med en spärr av juridiska dokument som måste undertecknas innan du flyttar in.
Bara för att du har kommit till slutet av försäljningen betyder det dock inte att du är hemfri. Framför, hitta några av de saker som kan få din stängning - och köp eller försäljning av ditt hus - till ett stoppande.
Köpare ber ofta säljare att göra vissa förändringar av en fastighet, som reparationer, innan de förseglar affären. Säg "rätt innan stängningen har köparen ett slutgiltigt genomgång, och de ser att dessa reparationer inte gjordes, eller att de gjordes felaktigt," konstaterar Somerville, N.J., advokat Rajeh A. Saadeh. "Så kanske köparen inte vill fortsätta med affären förrän dessa problem har lösts."
Han förklarar att när säljarens möbler, mattor och andra föremål har tagits bort från ett hem, kan en köpare märka nya områden som behöver repareras. Det är viktigt att köpare får en fullständig känsla av hur hemmet är som tomt och att enas med säljaren om villkoren för reparationer innan de närmar sig stängningsperioden.
Om det finns ett budkrig, eller om en köpare anser att de måste göra något för att sticker ut, kan de betala mer än det begärda priset. Men om köparen behöver ett lån för hemmet, kommer långivaren att vilja göra en bedömning, enligt Kerry Adams, fastighetsmäklare påBlumel Adams Group Compass Real Estate i Alexandria, Va. "Om fastigheten inte bedömer försäljningspriset kommer banken bara att låna ut baserat på det uppskattade värdet," förklarar hon.
Så, vad betyder det för köparen? "En köpare som inte är skyddad med en bedömningsförutsättning måste göra skillnaden i kontanter." Och om köparen inte har den typen av pengar som ligger runt? Adams säger att de kan vara som standard. ”Köpare bör veta innan de skriver ett erbjudande om det finns risk för en utvärderingsfråga och vad konsekvenserna är. ” Det är därför det är bra att använda en erfaren köpers agent som förstår det utvärderingsprocess.
Vissa köpare försöker också sälja sina nuvarande bostäder medan de letar efter nya bostäder att köpa. Faktum är att de ofta behöver pengarna från sitt hem försäljning för att göra en utbetalning på det nya hemmet. "En säljare som accepterar ett avtal som är beroende av försäljningen av en köpares befintliga hem kan leda till slutet av affären," säger Jeremy Browne, senior vice president på TTR Sothebys International Realty i Arlington, Va.
I själva verket säger han att säljare som accepterar detta beredskap har tappat kontrollen över affären, eftersom det nu är beroende av det andra hemstängningen. ”Varje transaktion har sina unika problem och vägspärrar, och om problem uppstår som är oövervinnliga för köparen transaktion på det nuvarande hemmet, säljaren lämnas nästan maktlös förutom att frigöra köparen från avtal."
Även om det hem som köparen säljer är under kontrakt kan något hända för att försena den där stänger, skapar en rippeleffekt.
Du vet antagligen att en pensionsrätt på en fastighet kan förhindra att husägare säljer sitt hem. ”En av de senaste sakerna jag har sett var dock en pant som registrerades på fastigheten medan fastigheten var i spärr, säger Jennifer Okhovat, en fastighetsmäklare med Compass i Los Angeles.
"Vanligtvis försöker vi dra titeln så snart vi öppnar escrow och till och med granskar preliminära titelrapporter innan vi listar ett hem." Så, vad orsakade denna speciella incident? Okhovat säger att någon lägger pant på säljarens egendom och att säljaren - som var bosatt utanför staten - inte var medveten om rättighetsrätten. Säljarens två alternativ var att lösa pantlånen eller betala pantelånet från intäkterna i escrow. ”I slutändan bestämde han sig för att betala det genom escrow; Men om han inte hade gjort det, hade försäljningen upphört. "
Om du köper ett nytt hem verkar det naturligt att du vill ha nya möbler och möbler. Du måste dock släppa dina utgifter tills du loggar på den prickade linjen.
Enligt Eve Henry, en fastighetsmäklare i Prosper, Texas, dessa köp är det största och vanligaste skälet för att stoppa en stängning.
"Många gånger kommer köpare att förhandsgodkännas, få kontrakt, och sedan bestämma sig för att gå med nya möbler till huset, eller en tvättmaskin och torktumlare eller en slåttermaskin," säger hon. Oavsett om du betalar kontanter eller inte spelar ingen roll. "Även om de öppnar ett kreditkort - på till exempel Home Depot - visas det fortfarande som" potentiellt "kredit." Och ditt lån kan avvisas dagen för stängning. "Jag har sett många köpare skruva upp hela sin escrow för de gick ut och köpte ett kylskåp dagen innan stängningen," säger Henry.
Tidigare kunde köpare byta jobb under escrow - om de flyttade till ett jobb inom samma fält. Men Henry säger att mycket har förändrats. "Många lämnar jobb eller byter jobb - till och med ett högre betalande jobb - under escrow, vilket stoppar allt." Och coronavirus har radikalt förändrat processen. ”Tack vare viruset bekräftas sysselsättningen nu timme före stängning. ” Och om det har skett några förändringar i sysselsättningshistoriken, säger hon att allt kommer till stopp, och det kommer att bli nödvändigt att börja helt igenom underwriting.