Så du tar äntligen steget på den ombyggnaden du har tänkt på så länge. Det är spännande att tänka på de omvandlingar som håller på att hända i ditt hem—en ny köksö! En dusch du kan vända dig i! - Och också lite skrämmande. (Du har hört historier om projekt som tar månader istället för veckor, krossar budgeten eller driver husägare in parets terapi.) Men goda nyheter: Du kan undvika många av dessa värsta fall med försiktiga och realistiska framsteg planera. Här är vad du ska göra innan du renoverar.
Börja stort - enormt, till och med! - med en lista över allt du alltid har velat i rymden. Ta med de roliga grejerna, som djärva tapeter i entrén eller ett badkar i badrummet, men överväga vilka "vill" du skulle vara villig att ge upp om budgetpush kom till budgeten.
Och vara praktisk: Spendera så mycket tid på att tänka på funktion och effektivitet som du gör; om du inte gör det kommer du inte att använda det nya utrymmet, oavsett hur bra det ser ut. Det hjälper dig att få specifik information om alla produkter du vill inkludera och att leta upp deras priser - på det sättet har du en känsla av vilken du verkligen har råd med och som bör gå på "kanske" -listan.
Om du har fast mål i förväg hjälper de proffsen du så småningom anställer uppskatta jobbet exakt och sparar tid. "Rusa inte förplaneringen," säger entreprenör Aaron Gordon Aaron Gordon Construction i San Francisco. "Ju fler beslut du fattar i förväg, desto snabbare går det faktiska projektet." Och desto färre ändringar gör du när jobbet fortskrider. Vid ombyggnad förändringar = mer pengar, eftersom entreprenörer vanligtvis tar ut mer för varje "ändringsorder" eller justering av planen.
Ta reda på hur mycket du kan verkligen har råd att spendera på projektet - dra sedan från 10 till 15 procent för en beredskapsfond. Om du har tur använder du inte allt detta slush. Men du kommer antagligen. "Det finns okända i varje jobb," säger Sonia Santos, Master Certified Remodeler, om Don Van Cura Construction Co. i Chicago. "När du öppnar en vägg kan du hitta rostiga rör, eller föråldrade elektriska, och de tar pengar och tid att uppdatera."
Om du bara gör en kosmetisk uppdatering - till exempel byter ut köksskåp och apparater, men inte ändrar läget för VVS eller apparater eller flytta väggar - du behöver förmodligen bara en allmän entreprenör eller GC, som vanligtvis kommer att anställa underleverantörer som rörmokare, elektriker, och liknande. Men om du konfigurerar om layouten, flyttar konstruktionsväggar eller byter elektriska eller VVS-positioner behöver du också en arkitekt. Och om du vill ha hjälp med att få den mest effektiva kök- eller badlayouten eller en avancerad designutseende kanske du uppskattar hjälp av ett kök eller baddesigner eller en inredningsarkitekt.
Något att tänka på: Även om det kan vara frestande att ta på sig rollen som entreprenör själv (vilket kan spara dig omkring 10-15 procent på jobbet), det är bara en bra idé för ett stort projekt om du har tidigare renoveringsupplevelse och mycket tid att hänge. Du gör allt från att anställa och schemalägga alla abonnenter till att dra tillstånd och ordna inspektioner samt hantera webbplatsen varje dag - det är ett stort engagemang som kan känns som en heltid jobb.
Personliga hänvisningar är det bästa sättet att hitta en ombyggnadsproff, säger proffsen. ”Var misstänksam mot recensioner online, säger entreprenör Howard Molen, av HFM Company i New York. "Du vet aldrig vem som skrev dem, eller om de är riktiga."
Var brutalt ärlig med alla proffs du intervjuar. Förklara dina förväntningar och hopp och dela din riktiga budget. ”För ofta tror folk att de måste dölja sin budget,” säger Gordon. "Få din entreprenör involverad tidigt och vara tydlig på vad du kan spendera och vad du hoppas få, så du är inte besviken senare. ”Entreprenören kan också hjälpa dig att gå igenom alla" extra "kostnader som du kanske inte förväntar dig. Till exempel kräver vissa byggnader i New York City särskild dokumentation, tillstånd och planering som kan fördubbla de grundläggande arbetskrafts- och materialkostnaderna för ett jobb, säger Molen.
Be om att se licenser och bevis på försäkring från alla proffsen du eller din GC-hyra. Och insisterar alltid på ett detaljerat avtal med GC. "Det borde ställa ut allt från den uppskattade tidslinjen till proceduren och ta betalt för ändringsorder (ändringar i omfattningen av jobbet som gjorts efter att arbetet har börjat)," säger Santos.
Konstruktionens tidslinjer är vanligtvis en uppskattning och är vanligtvis bara ben. "De flesta GC: s ger klienten den kortaste tidslinjen som möjligt, eftersom de tror att om klienten vet hur lång tid jobbet faktiskt tar kommer de inte att göra det," säger Gordon. Han råder att lägga till 20 procent till den officiella tidslinjen. Och släng inte laget några kurvbollar: Om du har en händelse som sätter ett "hårt" stopp för -projekt - du förväntar dig en baby eller värd bröllop eller andra stora evenemang i huset, till exempel - låt dem vet.
Glöm inte den dagliga rutinen. "Om du bor i ditt hus under renoveringen, vill du veta vilken tid konstruktionsteamet kommer dit på morgonen och vilken tid de kommer att lämna," säger Santos. Ange ett badrum för besättningen att använda och diskutera detaljer som var skräp kommer att kasseras eller lagras.
Ombyggnad är rörigt, högt, stressande och störande. "Om du kan flytta ut, gör det," säger Gordon. Om du inte kan det, se till att alla i familjen förstår arbetet som är involverat och hur lång tid det kommer att ta. Om ditt kök inte går i drift, ställ in en mikrovågsugn och ett kylskåp i ett annat rum. Prata med entreprenören om dammkontroll - de kan täta arbetsområdet i plast. Packa in eller förvara möbler och konstverk. Om du har husdjur kan du ta reda på hur du innehåller dem eller håll dem lugna under kaoset. Och sedan... slappna av, håll dig flexibel, håll kommunikationslinjerna öppna och njut av projektet (eller åtminstone de underbara resultaten).