När min man och jag - blivande hyresvärdar som vi är - fick reda på att vi kunde få ett FHA-lån för att täcka köp av en duplex, triplex eller fourplex, trodde vi att vi hade det hela. Men fyra månader och ett dussin erbjudanden senare upptäckte vi fortfarande överraskningar höger och vänster. Det här är vad vi önskar att vi skulle ha känt innan vi navigerar på vår mindre informerade, högrisk-flerfamiljshemsökning.
Läs upp hyresvärdar / hyresgästlagar i ditt område innan du går in på denna resa! Varje stat och stad har sina egna egendomar, och du kanske tycker att det är bättre att vara i staden eller i en viss förort. Till exempel har staden Los Angeles mycket strikta lagar för hyreskontroll, men de angränsande städerna Beverly Hills, Culver City, Glendale och Pasadena ger hyresvärdar fler rättigheter. När du hoppas att bo i en av enheterna själv, om den enheten inte är ledig vid tiden för försäljning är det viktigt att veta vad dina rättigheter är som ägare och vilka hyresgästers (r) rättigheter är. I de flesta fall fortsätter deras hyresavtal efter försäljningen, och om du vill ockupera en enhet måste du göra det följ vissa förfaranden som kan ta upp till 90 dagar, även om ditt lån kan kräva beläggning inom 60 dagar. Vi var tvungna att vidarebefordra en egendom som vi verkligen älskade eftersom vi inte lagligen kunde ockupera den enhet vi gillade bäst. I de flesta områden har en bosatt hyresvärd mer rättigheter än en frånvarande, men det finns fortfarande mycket att lära sig.
Det finns två bostadsmarknader - en för ägaren och en för frånvarande eller investerare. Ett par som shoppar ett enfamiljshus kan se en duplex som de gillar och prata med sig själv så att de har ett kontor eller en plats för åldrande föräldrar. Men marknaden för en fyrplex har till exempel nästan uteslutande en annan typ av köpare - en investerare som inte behöver föreställa sig att göra byggnaden till ett hem.
På grund av denna dikotomi av multifamiljemarknaden, medan duplexlistor ser mer ut som enfamiljshemlistor (med massor av bilder, rena utrymmen och massor av information som hjälper dig att bli upphetsad), listorna riktade till investerare är ofta ganska gles. Ofta inkluderar de inte mer än ett enda foto (dras från Google Street View inte mindre) och den mest korta beskrivningen. Gör inga misstag: Det är här som erbjudandena bor. På investerarmarknaden är ROI (avkastning på investering) kung, och känslor spelar inte in i priset.
Vi föll i fällan av känslomässigt beslutsfattande efter att ha bestämt oss för att köpa en triplex i en stor stadsdel. Vårt erbjudande accepterades, bara för att upptäcka att vår bank (som vi förhandsgodkändes genom) inte skulle finansiera köpet. Varför inte? Vi använde ett FHA-lån, vilket krävde att potentiella triplex eller fourplex skulle vara självförsörjande från första dagen. Det betyder att hyran som kommer från de hyrda enheterna plus marknadsvärdet för vår enhet var tvungen att täcka inteckningen med bara lite utrymme för enstaka vakans. Det var en chock för systemet att inse att även om vi kunde prata oss själva för att sänka mer pengar i en egendom som vi älskade så skulle resten av världen helt enkelt inte se det på samma sätt. Så som de ser det, om du har ditt lån som standard, kommer de att äga fastigheten, och de vill se till att de inte förlorar pengar på det - två gånger, tekniskt - om det skulle inträffa.
Hyresgäster har rätt att tyst njuta av sitt utrymme, även om det är till salu. Mellan ockuperade enheter och uthyrda hyresvärdar har du tur att se bara en enhet personligen innan du gör ett erbjudande. Vänga dig till idén att lägga in erbjudanden med att veta att när du väl ser inuti kan du mycket väl dra dem. Säljaren vet också detta och kommer att ge dig tid att titta runt (samt få inspektioner, precis som alla andra fastigheter) innan han kräver allvarliga pengar.
Varför släppa en bra sak, eller hur? De flesta fastigheter vi såg fanns på marknaden eftersom ekonomin inte fungerade för hyresvärden längre. Den vanligaste situationen var en hyresvärd som inte höjde hyran under flera år i rad - så småningom hittade själva utan kassaflödet för att hålla jämna steg med reparationer, och hyresgäster som vill hänga på en hel del oavsett Vad. Var beredd att hantera uppskjuten underhåll, hyresgäster betalar långt under marknadshyror, eller båda, och justera ditt erbjudande pris i enlighet därmed.
