Åh, hemförbättringar kan vara så kul. Finns det något mer tillfredsställande än en dramatisk före och efter? Att fixa ditt hem kan bli ett sätt att leva på. Det finns alltid ett annat projekt som bara väntar på din magiska touch. Men för oss som har en fixer-övre vana, det finns en risk som lurar på andra sidan av alla de omdoseringar - det är det fruktade över förbättrade huset.
Du känner den. Huset på kvarteret med ägarna som bara gick överbord, med Carrara där alla annars har en fin mellanklassbricka, med Wolf-sortimentet när grannarna har en helt anständig GE spis. Men när du är i håret av fullständig hemförbättringsfeber kan det vara riktigt svårt att gå tillbaka och objektivt utvärdera vad du gör.
Jag befinner mig i den positionen nu. Med mitt kvarter av århundradet plus gamla hus som nyligen såg en uppvärdering av värden är min hemförbättringsmani i full gas. Varje rum målade. Tredje våningen helt omgjort. Ler rum konverterade till gigantiskt skafferi. Och jag tänker fortfarande... nu då?
Nu som Airbnb-inkomst kan räknas när du refinansierar din inteckning, min man och jag har allvarliga samtal om att investera i ett drömbad - inte bara för att vår badrumssituation är ganska hemsk, utan för att vi kommer sälja detta hus en dag och jag vet att människor fattar köpbeslut baserade på känslor - och ett lustvärdigt bad kan få köpare att förbise husets andra nackdelar. Men det är en läskig stor investering. Är det rätt drag bara på grund av några iögonfallande priser på vår gata nyligen?
För att ta reda på hur hushållsägare som jag kan hålla deras fixer övre fixering i schack, vände jag mig till en expert - min egen fastighetsmäklare, en kille som har sett många av de misstag som ägarna kan göra. Garrett Ackles har guidat oss genom två hemköp och en försäljning, och jag litar på hans vägledning helt. Det här är vad jag lärde mig.
Ett av Garretes favoritord är situationellt. Håll ögonen på din framtida köpares önskemål och behov, "det är verkligen viktigt att titta på ditt kvarter", säger Garrett. "Och vet var du jämförs med grannskapets standard oavsett vad du funderar på att uppgradera."
Ta bänkskivor. ”Om standarden är granit och du sitter där utan granit eller fast yta av något slag... så säkert Att föra upp den [till grannskapet] -standarden kommer att returnera den investeringen så nära 100 procent som du kommer att få, " han säger. "I den situationen är det definitivt värt det."
Om ingen annan på kvarteret å andra sidan har en solid yträknare, kan en uppgradering bara ge dig en avkastning på 50 till 60 procent, säger han.
"Om du funderar på saker som badrum, kök och lägger till," säger Garrett, "desto högre budgeten går, desto mer behöver du verkligen titta på grannskapet och var det kommer att placera dig. "
Den jargong han använder här är brister. I vårt fall, till exempel, de högre priserna hem i vårt område har underbara mästare bad direkt ut Pinterest. Vi har under tiden ett litet, konstigt bad med en dörr till ingenstans och fyra olika golvnivåer (jag vill inte ens veta) och en trånga dusch i storlek på en telefon bås med injekteringsbruk så att färgat inget skrubber kommer att göra det rent (jag ber dig för ditt hems framtida ägare: använd aldrig en ljusfärgad lutning). När en entreprenör refererar till det som en fängelsedusch vet du att köpare inte kommer att gräva det.
"Om du har korta badrum och det ger dig standard eller kantar dig över konkurrensen är det förmodligen en mycket bra investering," säger Garrett.
Så hur kan du veta var du har brist? Här är din ursäkt att träffa alla öppna hus i kvarteret du vet att du vill. Du kommer komma ifrån mer än bara avundsjuk. Detta är vad du gör mot dig när du säljer, och "det finns inget bättre än att se det personligen", säger Garrett.
Men det går utöver att hemsöka den öppna huskretsen. Att ha en bra relation med en kunnig fastighetsmäklare är nyckeln. På vår begäran kom Garrett för att genomföra vårt hem efter att vi gjort två års arbete för att ge oss hans feedback och vägledning om var våra klokaste investeringar skulle vara nästa.
Även om han vet väl, vi har ingen avsikt att sälja vårt hem när som helst snart, vet han att tillhandahållande av den typen av tjänster hålls honom toppar (och endast) på vår lista över vem de ska ringa när vi är redo, och vi ska berätta för vänner om honom när de letar efter en fastighetsmäklare.
"En bra fastighetsmäklare kommer att vilja hjälpa dig med den typen av saker," säger han. "De kan snabbt dra upp komperna," och hjälpa dig att bedöma var du står.
När det gäller att titta på hemvärden i närheten klättra, "är det lätt att förpackas i procent", säger Garrett. Jag vet att när jag såg att mitt postnummer hade försäljningspriset hoppat 43 procent på ett år var jag alla typer av luddiga. Garrett härdade dock min entusiasm.
Särskilt i en växande stadsdel där människor gör några allvarliga uppgraderingar kan försäljningsprisökningen vara ganska dramatisk procentuellt, förklarade han. När huspriserna hoppar från 100 000 till 130 000 "kommer det att se ut som att det röker varmt på grund av den procentuella ökningen", säger han, "när verkligheten är att dollarökningen är densamma som [som i ett etablerat grannskap] där 300 000 $ hus ökade $ 30 000 eller 10 procent. ”
"Det är vikten av att ringa din fastighetsmäklare och få noll på vad som händer," säger han. ”Du måste se mer än bara sex månader eller ett år - vad är långsiktigt historia? Gå tillbaka fem år tillbaka och se vad som händer och vad som orsakar detta? Är sysselsättningen bättre, vad händer med allmän ekonomi? Finns det plötsligt ett försök att få upp några kvarter? [Med den kunskapen] känner jag plötsligt mycket bättre för det finns skäl bakom det. Om det finns en spik, en sexmånaders körning, och vi ser priser hoppa men det finns egentligen ingen anledning till det då är det möjligt att du hade några vändningar och det ser ut som ett hopp men det är inte detsamma [som på lång sikt tillväxt]. Bli inte lockad till något som kan förbättras konstgjord. "
Medan du fastnar i mitten kanske inte låter för tilltalande, är det exakt var du vill vara när det gäller fastigheter, säger Garrett. Jämför det med ett tåg, om du är motorn - eller det bästa huset på kvarteret - "du har alla dessa andra bilar bakom dig som håller dig tillbaka. På baksidan är det svårt att vara caboosen. Om du kan placera dig där du är i mitten, kanske mot den främre mitten som är det fantastiska stället att vara. "
Naturligtvis kommer det alltid att finnas "vissa människor som vill vara den motorn och vill att alla ska veta att de är motorn", säger han. "Om de har ekonomiska medel låter jag dem glatt vara motorn... låt dem dra upp mitt pris."
Med det sagt, om du verkligen vill ha dessa snygga räknare, och du kommer att vara där ett tag, fråga dig själv om du är villig att spendera pengarna eftersom det är något du verkligen vill, säger Garrett. Om så är fallet - och du har råd - på alla sätt, gå för det. Inte alla hemförbättringar måste jaga ett ROI - du borde ju älska där du bor, trots allt.
Kanske gillar du verkligen trevliga saker, men du vet helt väl att galen dyra sortiment är i linje med resten av grannskapet. Det är fortfarande mycket kontanter, men ingenting som en hel kök reno, så varför inte behandla dig själv där? Bonus, apparater är bärbara. En top-of-the-line spis kan lagras innan du säljer, säger Garrett - bara byt ut den mot en som passar bättre in i grannskapet.
"Målet är att sätta dig själv på en plats där du övertygar," säger Garrett, "där folk säger" vi kommer att förlora detta om vi inte går vidare just nu. "Om en köpare säger att chansen är att andra kommer att göra det," och då får du flera erbjudanden.
"De flesta köpare idag - såvida de inte letar efter ett hem som en rent investering - föredrar att inte behöva komma in och omedelbart ha ett projekt", säger han. "Att göra det övertygande gör att det känns så rörligt som möjligt."
Jag vet inte om dig, men det låter som lite spelrum för att låta min fixer övre gen ha kul.