Goda nyheter först: Det är faktiskt möjligt att köpa en lägenhet på Manhattan för under 300 000 dollar eller så. (Ja, en verklig lägenhet - inte en garderob! Och ja, köp för att äga, inte hyra!) Varje så ofta träffar en co-op-enhet (Housing Development Fund Corporation (HDFC)) marknaden, vilket ger ett sällsynt, prisvärt alternativ för blivande husköpare.
Men de avskräckande nyheterna? Inte bara är de ganska sällsynta, dessa fastighetsfynd är också lite av en fångst 22: För att köpa en måste du ha en årslön under en viss tröskel, men Du måste också ha betydande kontanter till hands för utbetalningar (och i vissa fall för hela inköpspriset). Detta begränsar avsevärt poolen av husjägare som faktiskt kan köpa denna typ av co-op. I sällsynta fall sparar människor. Men många gånger är det människor (tror nyligen högskoleexamen) med en blygsam lön som kommer in i en arv eller få ett ekonomiskt uppsving från sina familjer, eller pensionärer utan månatlig inkomst men massor av kontanter i reserver. Suck.
New York Citys HDFC-samarbeten dök upp på 1970-talet när hyresvärdar började överge sina byggnader under en ekonomisk nedgång. Byggnaderna överlämnades till invånarna för att hantera. Det började som ett experiment men har sedan dess utvecklats till ett nisch sätt för New York-människor med låg till medelinkomst att köpa hus.
Enheterna är vanligtvis långt under marknadsvärdet, vilket innebär att din inteckning kommer att kosta mindre än att hyra en enhet av liknande storlek, förklarar Eugene Gamble, en fastighetsinvesterare och äldre partner med Fastighetsviskare, ett fastighetsinvesterings- och utvecklingsföretag.
Förutom att vara på en mer överkomligt prispunkt är HDFC-samarbeten ofta platser med en stark känsla av gemenskap, säger Molly Franklin, en fastighetsmäklare med CitiHabitats fast egendom.
Det första köpare behöver veta är om de är berättigade till inkomsterna i byggnaden, och de måste kunna visa dessa siffror på två års skattedeklaration, säger Franklin. Det finns inga universella inkomster och formler för att bestämma inkomstkapslar varierar beroende på kooperativ. Hauseit, ett "till salu av ägare" företag i New York, sätter ihop en provguide för beräkning av riktlinjer för inkomster. Du kan också kolla in a provapplikation, som vanligtvis ber om bankkontouppgifter, personliga referenser och en förklaring till varför du vill bo i byggnaden.
Lucas Callejas, en fastighetsmäklare med Triplemint fastigheter i New York, säger att det är viktigt för köpare att överväga om de har planerade bonusar eller höjningar som kommer upp. I så fall kan det vara värt att be ditt företag att försena dem om du är nära inkomststaket.
"Vissa byggnader, beroende på programmet, kommer inte att tillåta en dollar över taket," förklarar han. Andra kan ha ett vingrum med en liten flexibilitet.
I byggnader med låg inkomstkapital, pensionärer med starka ekonomier men låg inkomst samt presentköp för vuxna barn styr spelet, förklarar Franklin, eftersom så många av dessa inköp är kontanter erbjudanden.
”Många [enheter] går till personer som kan ha föräldrar eller morföräldrar med betydande kontanttillgångar, eller folk som lämnade högt betalande jobb och arbetar nu i områden där de gör mindre, men tycker det är mer givande, ”Franklin säger.
"Människor blir nervösa för att byggnaden kommer att kräva att du aldrig tjänar mer än inkomststaket efter att du köpt", säger hon. "Byggnaden kommer inte att övervaka dina inkomster för evigt och det egna hyresavtalet kommer inte att rippas ur dina händer om du får en bra kampanj ett år efter köpet."
Ytterligare en klibbig punkt: Köpare måste ta reda på om byggnaden har godkänts för inteckningar, säger Franklin. "Vissa byggnader har inte en stark ekonomisk hälsa, så bankerna kommer sannolikt inte att låna pengar," påpekar hon.
Vanligtvis kräver HDFC: er en något låg 10% -utbetalning, förklarar Debra Bechtel, en professor vid Brooklyn Law School som undervisar i en HDFC-fokuserad klinik; men vissa "hetare" stadsdelar kräver alla kontanter.
Köpare bör inte förvänta sig att tjäna mycket pengar på en HDFC. Ja, även om du har tillåtet att ha en större inkomst när du köper lägenheten, kommer nästa köpande bosatt troligen att behöva göra under inkomststaket vid köp. Allt detta är dock beroende av din byggnads regler.
"Återförsäljningspriset är inte begränsat, men att förstå att inkomststaket kommer att avgöra hur mycket du kan få på ditt återförsäljning är mycket viktigt för att hantera förväntningarna," säger Franklin.
Dessutom är flipskatter (eller överföringsavgifter som betalas till byggnaden för att behålla reserver när du säljer) vanligtvis höga för att förhindra att bli rik-snabb-system.
”Jag ser alltid till att mina köpare vet att detta bara är ett lämpligt alternativ för någon som använder lägenheten som deras primära bostad som HDFC tillåter inte människor som köper för pied-à-terre och har strikt uthyrningspolicy, ” förklarar Shelly Place, en Triplemint-agent.
Många HDFC: er kräver kostsamma renoveringar för att uppnå dem till rimliga levnadsstandarder och det är därför möjligt att dina uthyrningskostnader blir högre än många nyckelfärdiga alternativ, förklarar Gamble.
HDFC-enheter är utformade för personer i låga till medelinkomstparenteser, och som sådan har de i allmänhet låga underhållsavgifter, Fastighetsviskare"Gamble säger. Dessa avgifter kommer dock att kosta: Låga underhållsavgifter innebär färre likvida tillgångar som byggnaden har för reparationer, och därför kan byggnaden vara benägen för säkerhets- eller underhållsproblem.
Och även om detta är sant för vissa byggnader, sker det en sorts renässans med Manhattan HDFC. En tillströmning av den senaste tidens försäljning av HDFC innebär att byggnader har mer i kistan; många får efterfrågade uppgraderingar och öppnar också upp för finansiering, säger Franklin.