![Hannah Ozburns färgglada familjehem i North Carolina](/f/8b7f39177b955afeb3a08ff31ab4f24a.jpg?crop=1xw:1xh;center,top&resize=1200:*?width=100&height=100)
Vi är för närvarande i den näst längsta perioden av ekonomisk tillväxt i amerikansk historia, med låg arbetslöshet, stigande hemvärden och svalla i hushållssatser. Det ser verkligen bra ut på papper, men vad som går upp måste komma ner: Vissa experter - inklusive mer än 20 ekonomer från Landsförbundet för företagsekonomi och 50 fastighetsexperter och ekonomer i en undersökning för Zillow- förutsäga att nästa lågkonjunktur troligen kommer att drabbas 2020.
Eftersom landets sista stora lågkonjunktur hängde på den spiralformande bostadsmarknaden kan en hotande lågkonjunktur bli verkar särskilt skrämmande om du just har köpt ditt första hem eller förbereder dig för att köpa de närmaste år. Så vad ska du förvänta dig för denna nästa potentiella nedgång? Jag pratade med experter på fastighets- och hemfinansiering för att få en fullständig bild.
De goda nyheterna? Det är troligt att bostadsmarknaden inte kommer att ha ekonomin som den gjorde 2007. Men experterna som jag frågade sade att de alltid skulle rekommendera att vara realistisk när det gäller din budget och ta ut rätt inteckning för att skydda dig från en potentiell lågkonjunktur. I vissa fall betraktade de till och med lågkonjunkturen som en bra sak och sa att den till och med skulle kunna erbjuda nya möjligheter att köpa för dem som lämnats ut ur den nuvarande marknaden av höga priser och räntor.
Det är värt att nämna att det inte finns någon verklig enighet om när en nedgång kommer att komma och hur dåligt det kan vara. "2020 pekas på ett potentiellt lågkonjunkturår eftersom det ligger precis utanför det riktigt bra prognosområdet för de flesta ekonomer," säger Danielle Hale, chefekonom på Realtor.com. ”Det betyder att de inte ser en lågkonjunktur för den närmaste framtiden - där prognosen är bra - men de tror det kommer en annan lågkonjunktur en dag, och det kan vara i framtiden där vi inte ser uppgifterna så mycket väl."
Men när det kommer, säger de flesta ekonomer att bostadsmarknaden inte kommer att vara den enda orsaken: ”Uppenbarligen spelade bostäder en stor roll under den senaste lågkonjunkturen, det är inte nödvändigtvis uppenbart att det kommer att spela en stor roll i nästa lågkonjunktur, säger Aaron Terrazas, seniorekonom med Zillow, som sponsrade förra månadens ekonomiska undersökning. "Ekonomerna som vi undersökte handlade mycket mer om saker som handel, geopolitiska kriser och ränteförändringar."
Det finns fortfarande några faktorer på bostadsmarknaden som är värda att vara uppmärksam på när det gäller planering för en lågkonjunktur. Hittills under 2018 har bolåneräntorna sett den mest långvariga ökningen att starta året på över 40 år. Amerikanska hemvärden stiger i snabbaste takt om 12 år. Och inkomstnivåerna håller inte på med stigande bostadskostnader.
När hypoteksräntorna stiger finns det fler låneprogram för första gången köpare att utnyttja, enligt Nathan Pierce, en certifierad bostadslånespecialist med Avancerad finansiering i Salt Lake City, Utah. "Det i sig kan vara ett problem," säger han och konstaterar att det finns en chans att sådana nya program - såväl som befintliga - kan sänka nedbetalningskraven eller kreditvärderingsminimumen. ”Vad orsakade bostadskrisen 2007 och 2008?” Frågade han. "Det var så att det var för många riskabla låneprogram tillgängliga för alla." För att lägga till risken, Trump-administrationen började rulla tillbaka Dodd-Frank-åtgärder, införda efter 2007-hypotekskrisen. Bankerna kan åter låna lån till mer riskfyllda låntagare.
Det innebär att det är oerhört viktigt att första gången hembesökare ansöker om inteckningar med försiktighet. Standarden inom hembilansindustrin är att godkänna låntagare för det högsta belopp de kvalificerar för och få dem in i hemmet med endast ett minimum-utbetalning - även om de inte har några besparingar, säger Pierce. Hans råd: "Du behöver inte ta ut." Zillow fann att 27% av första gången husköpare gå över budgeten. Pierce rekommenderar istället att du fastställer en budget och bestämmer vilken betalning du har råd innan du pratar med en långivare.
Det är också värt att överväga att lägga mer pengar på förhand för en utbetalning, säger Terrazas. Han rekommenderar att du lägger så stor utbetalning som möjligt för att bygga en kapitalkudde i ditt första hem. Det kommer att skydda dig, konstaterar Terrazas, om en nedgång kommer. Om du till exempel tappar jobbet och måste sälja ditt hus har du mer av en fond att falla tillbaka på. "Om ditt hemvärde sjunker 2 eller 3% kommer det inte att bli förödande för din ekonomi", säger han.
Besparingar är också avgörande för att rida ut någon nedgång med ett nytt hem. "Om du redan har köpt och inte har sparat mellan tre och sex månaders levnadskostnader, försök komma dit så snart som möjligt", rekommenderar Hale. Hon konstaterar att ett "värsta fall" att förlora ditt jobb under en lågkonjunktur oftast är cirka sex månaders arbetslöshet, så det är ett säkert nummer att satsa på för att spara.
Och även om det kan verka som en lågkonjunktur betyder det att det är svårare att köpa ett hus, föreslår en expert faktiskt att det kan hjälpa vissa köpare: Jonathan Miller, grundare och ordförande för fastighetskonsultföretaget Miller Samuel Inc., säger att han ägnar mest uppmärksamhet åt begränsad löneökning inför det stigande hemmet priser. Han tror att ett möjligt resultat för 2020 är att neutralisera tillväxttakten för hemvärden för att tillgodose ökade överkomliga behov. Miller säger att lågkonjunkturen till och med kan manifestera sig som en ekonomisk korrigering: "Priserna kommer att sjunka och efterfrågan kommer att svalna, vilket kommer att mildra priserna," säger han.
Miller anser att detta inte nödvändigtvis skulle vara en dålig sak för husköpare som vill komma in på marknaden. I en lågkonjunktur antas bostadsmarknaden i allmänhet vara mjukare (mindre efterfrågan att flytta), så därför begär säljare efter mindre pengar för bostäder och det finns inte så många köpare som tävlar och höjer priserna: "Det är en potentiell möjlighet att köpa mer överkomligt," han säger.
Fortfarande rekommenderar de flesta experter att första gången köpare inte bör bestämma sig för att köpa eller sälja baserat på dessa marknadsförutsägelser (även känd som att försöka "tid på marknaden"). Ingen kan förutsäga de exakta förändringarna i ekonomin; det är viktigare att få dina besparingar i ordning och undersöka den inteckning som är vettigt inom ett realistisk budget, med beaktande av nya husägarkostnader som underhåll, fastighetsskatter och försäkring.
"Om tiden är rätt för dig nu, om du är ekonomiskt redo och hittar ett hem som fungerar för dig, skulle jag inte vänta," säger Hale. "Det finns bara inga garantier för vad som kan hända i framtiden."