Om du har fått tillräckligt med att din rumskamrat har ätit din resterande avhämtning, vandrar hyresvärden hyran år efter år trots att värmen knappt fungerar, eller din mamma frågar vilken tid du - en vuxen vuxen den senaste gången du kontrollerade - kommer hemma, du kanske drömmer om att köpa din egen plats och göra det förr snarare än senare.
Men hur vet du om du är redo att köpa ett hem och om det är en bra idé? Det finns olika hyror vs. köp miniräknare där ute (den här, från New York Times, är förmodligen det bästa) som kan säga om huruvida att köpa ett hus i allmänhet är mer ekonomiskt vettigt än att hyra i ditt område. Men ingen av dem kan verkligen fatta detta enorma beslut för dig.
Och det är ett livsförändrat beslut. Att äga ett hem har historiskt hjälpt medelklassfamiljer att bygga långsiktig rikedom: Medianhushållarens nettovärde är en häpnadsväckande 90 gånger den för medianhyraren. Så varför skulle du inte vilja hoppa ombord på det tåget så snart som möjligt?
Håll fast, Tiger. Att köpa ett hus kan lika lätt skapa ekonomiskt förödelse i ditt liv. Miljontals familjer förlorade sina hem till avskärmning under den stora lågkonjunkturen.
Fem miljoner hushållsägare i USA är fortfarande under vattnet på sina inteckningar, vilket innebär att de är skyldiga mer till banken än deras hem är värt, även efter en femårsökning i bostadspriserna.Faktum är att husägare inte är så mycket en investering eftersom det är ett tvångsbesparande fordon. Och trots att husflippshowerna visas på HGTV är det verkligen inte ett snabbt rikt-snabbt schema. Här är några sätt att mäta om du verkligen är redo att köpa - och behålla - ett hem.
Det finns en anledning till att köpa ett hem är ofta förknippat med "bosätta dig." Du behöver inte vara gift eller till och med i ett förhållande att köpa ett hem, men det hjälper om du har träffat en platå för stabilitet i din liv. Om du planerar att köpa ett hem med en partner ska du se till att ditt förhållande är på stark fot. Om du fortfarande kliar för att tillbringa ett år som bor utomlands, kanske får det ur vägen först. Och om du (som de flesta av oss) inte hade råd med en inteckning utan din nuvarande lönecheck, bedöm rätt din sannolikhet att bli överförd eller permitterad, och om du lätt kunde hitta ett annat jobb i ditt område om det skulle hända.
"Jag skulle inte vilja att någon skulle tro att du måste gifta dig innan du köper ett hus," säger Marie Presti, ägare / mäklare Presti Group i Newton, Mass. "Om du är i en solid relation kan det vara bra att köpa en fastighet eftersom du kommer att lära dig att arbeta tillsammans med din ekonomi och fatta beslut som ett team. Men du vill verkligen inte köpa en fastighet med en annan person om din relation inte är tillräckligt stabil, eftersom det är en stressande process. "
Du måste vara beredd att stanna hemma i fem till sju år eller mer. Att sälja ett hem är vanligt dyrt - enbart fastighetsprovisioner äter upp cirka 5% av försäljningspriset. Och om bostadsmarknadens tankar, som det inte kommer att göra då och då, du inte vill tvingas sälja till en kris - du vill kunna rida ut den tills priserna återhämtar sig.
Så om du vill gå bort med några pengar efter en försäljning, bör du tänka på att stanna ett tag - eller åtminstone vara det du är säker på att du kan täcka de flesta eller hela hypotekslånen genom att hyra ut fastigheten om du skulle tvingas flytta innan sedan. "Du vill inte köpa en fastighet om du inte planerar att vara där på fem till sju år," säger Presti.
Att äga ett hem kan också komma med vissa livsstilsförändringar - särskilt om de hem du har råd kommer att kräva lite arbete. ”Vissa köpare som jag känner älskar att ta två eller tre semester om året eller åka bort varje helg sommaren, och de är inte riktigt redo ännu att spendera mycket av sin fritid att arbeta med sina primära bostad. Och om det är så är de kanske inte redo för en fixer-övre, säger Presti. ”Jag känner många nya husägare som tar den tid och pengar de skulle ha spenderat på en semester och lägger den i det nya huset istället, och det är ett smart långsiktigt ekonomiskt beslut. Men är du redo att ge upp ett år eller två semester? ”
Kom ihåg att tröghet är en kraftfull kraft, och när du lägger ner rötter - vänner grannskapet, skickar barn till lokala skolor, engagera sig i samhället - du kan ha svårare att hämta och lämna senare på. Om du inte kan se dig själv bo på ett ställe fem år från och med nu, tänk hårt på om att köpa är rätt drag.
Lika viktigt, men kanske lättare att mäta, är din ekonomiska beredskap. Om du knappt klarar dig som den är, kommer en inteckning inte att hjälpa din situation.
Du behöver kontanter och kredit: Att köpa ett hem är dyrt och vanligtvis reserverat för dem med bättre kredit än genomsnittet. Medan du kan kvalificera dig för en inteckning med en kreditpoäng så låg som 620 - eller till och med på 500-talet med en FHA-lån - de lägsta räntorna går till de med utmärkt kredit. Och en lägre ränta betyder en lägre månatlig betalning, vilket innebär att mer pengar går till ditt hem och mindre till din långivare.
"Mäklare och långivare kommer att dra alla tre dina kreditrapporter och tre av dina poäng och använda det numeriska mittpoänget", säger kreditekspert John Ulzheimer. "De bästa publicerade räntorna på hypotekslån är för personer med kreditvärdering över 760."
Nick Beser, chef för bostäder och samhällsutveckling på ideella Guidewell Financial Solutions, rekommenderar begär och granskar dina kreditrapporter från Equifax, Experian och TransUnion långt innan du börjar jakt. "Det här är informationen som din kreditpoäng bygger på, så du kan behöva tid för att bestrida eventuella felaktigheter," säger han.
Ulzheimer säger att ett billigare sätt att uppnå samma sak är att prekvalificeras av en långivare. "De kommer att dra alla tre dina rapporter och poäng och låta dig omedelbart veta om du är kvalificerad och till vilka priser," säger han. Deras citat kommer att krävas av en full garanti, säger han - det är inte detsamma som att få förhandsgodkännande - men det kommer ge dig en exakt förståelse av din kreditkvalitet, ännu mer förfinad än att köpa eller få åtkomst till dina rapporter och poäng uppkopplad.
Under tiden måste du också spara en rejäl mängd kontanter - tillräckligt för att täcka en utbetalning och stängningskostnader. Även om första gången köpare vanligtvis kan hitta låneutbetalningsalternativ, är till och med 3,5% av ett hus på 300 000 USD 10 500 dollar - inte precis förändring i chump. Stängningskostnader - de olika bankavgifterna och andra avgifter som ska betalas när du registrerar dig på den prickade linjen, till exempel titelförsäkring och utvärderingsavgifter - i genomsnitt mer än 2 000 dollar 2016.
EN 100-punkts förbättring i din kredit värdering kan du spara $ 150 i månaden på en 200.000 $ inteckning och nästan $ 60.000 i livstid räntebetalningar. Om du kan betala ned några roterande skulder (kreditkortsbalanser) och göra konsekventa betalningar i tid för ytterligare ett år, har du ett bra skott på att förbättra din kreditpoäng dramatiskt.
Samtidigt kan du socka bort mer pengar för en utbetalning hjälpa dig att kvalificera dig till en bättre takt och undvika att betala dyr privat inteckning försäkring (PMI), som långivare vanligtvis kräver en inteckning med mindre än 20% lägre. Och eftersom du kommer att behöva finansiera mindre av det totala köpeskillingen kommer din inteckning att bli mer hanterbar och du slösar mindre på ränta under lånets livslängd.
Du behöver fortfarande pengar kvar. Att köpa ett hus är dyrt, men så är det att äga en, år efter år efter år. Vattenvärmare skräp ut, uppfart måste repas, väggar behöver nya färgbeläggningar. Vid någon tidpunkt, med liten varning, kan du behöva byta ut taket till en summa av 10 000 $ eller mer. Du behöver en kontantkudde för att täcka det här.
Om din utbetalning faktiskt är din akutfond, eller om du tar ut den största inteckning du kan kvalificera dig, riskerar du att sträcka dig för tunn. "Se till att du har de ekonomiska medlen för att inte bara köpa ditt hem utan att stanna i det också", säger Jorge Colon, programchef på De homebuying mentorerna, ett program från den ideella Allston-Brighton Community Development Corp. i Boston.
Sarah Korval, som tillsammans med sin make Scott Wisnaskas köpte ett radhus i Boston förra året, citerade hyresgästens trötthet som en anledning till att de beslutade att köpa. "Vi hade haft några av de utmaningar som du förväntar dig att hitta när du hyr: små lägenheter, nära bostäder med grannar och platser sålda ut under oss," säger hon. Dessutom begränsade deras lurviga familj - två hundar och två katter - sina hyresalternativ när det var dags att flytta.
Men det tog några år innan de verkligen var redo att köpa. ”Vi hade talat om att köpa under en tid, men vi visste att vi ville stanna i Boston-området snarare än förgrena sig till förorterna - och det krävde att du sparar mycket mer pengar för en utbetalning, ”sade hon säger.
Korval säger att de började spara 2010 i väntan på ”en dag” att köpa ett hem och sedan började besöka öppna hus runt början av 2015. "Först var det något annorlunda att göra på söndagar, och det fanns inget tryck för att hitta en plats eftersom vi inte kunde lägga in ett erbjudande ändå," sa hon.
Längs vägen, särskilt när bostadspriserna i Boston nådde nya höjder, hade de tvivel. "Under åren har vi övervägt några gånger och undrat om att köpa till och med var värt det," sa hon. ”[Men] i början av 2016 blev vi trötta på vår nuvarande livssituation och det verkade vara rätt tid att bli seriös när det gäller att köpa. Jag förföljde Zillow och Trulia som om det var mitt dagjobb. ”
Om du på samma sätt är trött men känner dig lite oförberedd är ett sätt att bli redo att ta en första gången homebuyer-kurs. Vanligtvis erbjuds av prisvärda bostadsorganisationer eller ideella grupper, kommer en bra husköpsklass att leda dig genom de olika stegen i hemköpsprocessen i din ange och presentera dig för de dramatis persona du kommer att arbeta med (inklusive en fastighetsmäklare, heminspektör, hypotekslånare, försäkringsagent och fastigheter advokat).
I utbyte mot cirka hundra dollar och fyra veckornätter i våra liv lärde min fru och jag nästan allt vi kunde har någonsin velat veta om hemägande i en sådan klass - inklusive det faktum att vi INGEN VERKSAMHET köpte ett hem på tid. (När du måste vänta tills din lönecheck rensas innan du kan göra ett erbjudande på ett hus, eftersom du knappt kan täcka insättningen i god tro - att säga ingenting om en utbetalning eller stängningskostnader - du är inte redo att köpa ett hem.) Så vi gick ner i ytterligare ett år och ryckte upp vår besparingar.
Det innebär att man samlar in nyligen betalkuponger, skattedeklarationer, auto- och studielånsuppdrag, kreditkortsräkningar och bankinformation och får förhandsgodkännas av en långivare. En låneansvarig kan inte berätta om du känslomässigt är beredd att köpa ett hem, men de har inga problem med att berätta om du inte är ekonomiskt redo.
”En av de saker vi berättar för människor är att de bör ha en förhandsgodkännande för hand. Det är en av de viktigare sakerna när de tittar på fastigheter, säger Colon. "Det visar säljaren att de ser allvar med köpet och att de har möjligheterna att göra det."
För medan du äntligen känner dig redo att köpa ett hem, kommer en säljare inte bara att ta ditt ord för det.