Att köpa ett hem är ingen liten uppgift. Det finns stora beslut att fatta: Letar du efter en knapp eller en fixer-övre? Är det längre pendel värt besparingarna? Det finns också oändliga siffror: Hur jämför en fast räntelån med en justerbar ränta? Hur mycket ska du faktiskt betala för det här 200 000 $ hemmet? Och när du räknar ut allt detta är det mer än troligt att du kommer att stöta på en helt ny jargon att dechiffrera.
En av de vanligare termer du kan möta under din sökning är vad som kallas "funktionell föråldring". Till exempel kan din fastighetsmäklare referera till ett mindre än perfekt hem i ett bra pris som "funktionellt föråldrat." Du vet vad funktionellt betyder, och du vet vad föråldrat betyder, men vad betyder det för dig, bostadsköparen och potentiell framtid säljare? Här är allt du behöver veta, inklusive om du köper ett funktionellt föråldrat hus är vettigt för dig.
Termen funktionell föråldring har några olika tillämpningar beroende på branschen, men i fastigheter det hänför sig till en förlust av fastighetsvärde på grund av stil, utrymme eller en viss design funktion. I grund och botten har funktionellt föråldrade hus antingen för mycket eller för lite av något jämfört med andra hus i området och på marknaden.
Låt oss till exempel säga att du tittar på ett gammalt hus med två sovrum och ett badrum i ett kvarter fullt av helt nya hem med tre-plus sovrum och två-plus bad. Det hem du tittar på skulle betraktas som "funktionellt föråldrat" eftersom du fortfarande kunde bo i huset hus, de flesta vill inte för att de kan få ett hus av högre kvalitet i området för endast en liten premie. Denna typ av funktionell föråldring kallas brist eftersom det finns någon funktion eller faktor som gör huset bristfälligt jämfört med andra hus i närheten.
Funktionell föråldring kan också fungera tvärtom. Ett stort, nytt hem i ett område med små, gamla hus skulle också betraktas som funktionellt föråldrat på grund av dess höga kvalitet jämfört med resten av grannskapet. Denna typ kallas superadequacy (även kallad over-förbättring) eftersom de lägre fastighetsvärdena i grannskapet betyder att människor inte vill betala hela priset för vad dessa funktioner är värda.
Utöver det totala hemmet och platsen kan funktionell föråldring också hänvisa till individuella designfunktioner. Om till exempel en husägare målar allt skåp olivgrönt eller bygger en pool i trädgården, chanserna är att de flesta potentiella köpare kommer att stängas av av dessa funktioner, och därmed göra hemmet funktionellt föråldrad.
Kort sagt, medan funktionellt föråldrade hem är fullt funktionella, blir de föråldrade ur ekonomisk synvinkel. Någon kommer att behöva kompromissa när man köper ett funktionellt föråldrat hus, vare sig det är köparen via brist (eventuella uppgraderingar måste komma ut ur fickan) eller säljaren via superadequacy (de kommer ofta att behöva kompromissa med försäljningspriset bara för att få det från marknadsföra).
När det gäller att utvärdera ett funktionellt föråldrat hem, finns det en huvudfaktor att tänka på: Är föråldern härdbar eller obotlig? Med andra ord, kan funktionell föråldring lätt fixas?
Ohelbredlig föråldring inträffar när det kostar mer att lösa problemet, kommer det att vara värt när det gäller att höja fastighetsvärdet. Till exempel, om ett hem är extremt litet och föråldrat jämfört med resten av grannskapet, kan det anses vara obotligt eftersom tunga renoveringar behövs för att öka dess värde (och de kan kosta mer än de pengar de skulle ta tillbaka när återförsäljning).
Å andra sidan, härdbar föråldring händer när kostnaden för att fixa något är både enkelt och vettigt ekonomiskt. Fråga dig själv: Är det värt besväret? Om det är de olivgröna köksskåp som stänger av köpare, en enkel burk av vit färg visar sig vara mer än värt kostnaden.
Även om det verkar som att ett funktionellt föråldrat hem kommer med komplikationer, kom ihåg, det kan vara i ditt intresse att ge det en ny titt. "Om det hemmet med bara ett badrum eller den mindre än idealiska layouten är det som får dig in i ditt drömområde utan att störa din budget, är det värt att överväga," säger Holly Hughes, en fastighetsmäklare i Austin, Texas. Många gånger sitter funktionellt föråldrade hem längre på marknaden än grannskapets genomsnitt - vilket innebär att köparen är på ett bra ställe att förhandla om. Håll dig dock borta från stora obotliga problem som hus med smutsiga fundament och andra funktioner i gamla skolan som septiksystem.
"Om det är för stort problem, kommer bankerna inte att låna på det," tillägger Hughes.
Med andra ord, om ett annars fantastiskt hem är funktionellt föråldrat, betyder det inte nödvändigtvis att det inte kan vara ditt drömhem. Du har bara en extra faktor att väga in innan du fattar det slutliga beslutet. Lycka till!
