När min man och jag först såg mammut viktoriansk, vi blev riktigt kär. Som vi gick in i foajén och var slagen. Vi blev förvånade över att upptäcka att den 4000 kvadratmeter stora skönheten bara kostade $ 200 000. Det byggdes 1890 och kom komplett med ett vagnshus och en tredje våning med egen ingång utanför. Nu var $ 200 000 en betydande del av förändring jämfört med de små fixer-överdelarna med hagelgevär som vi ursprungligen hade sett. Men när vi gjorde matematiken så fann vi att det uppgick till 50 dollar per kvadratmeter - ett fynd jämfört med listans pris median $ 132 / sq-ft här i Louisville, Kentucky.
Och medan det stal, var det fortfarande ett enormt hus på 200 000 dollar (både i pris och storlek). Då var jag frilansförfattare och min man var HR-chef på en kämpande tillverkningsanläggning. Ange idén om househacking. Vi bestämde oss i huvudsak att vi skulle köpa huset, hyra ut de delar vi inte använde (tredje våningen som en korttidshyra och garage-lägenheten som en hyrd enhet), och täcker vår inteckning med inkomst.
Nu var det inte så läskigt eftersom det inte var vår första strid mot hushacking. Vi hade doppat tårna i metoden tidigare med en triplex på $ 17 000 i Detroit, Michigan. Vi köpte hemmet, renoverade det på en skoband budget, och körde sedan framgångsrikt som en Airbnb / långsiktig hyra. Lätt trevlig, täckt inteckning - vi trodde.
Med allt detta i åtanke - och att veta att hus i vårt grannskap säljer snabbt - listade vi vår tonåriga bungalow. Vi ville inte göra ett erbjudande på viktoriansk förrän vi sålde (vi var rädda för att ge säljaren ett skäl att säga nej med en villkorat erbjudande), men när vi sålde, erbjöd vi priset (även om huset hade varit tomt i ett år!)
Eftersom vi tyckte att det var skrämmande att ta på en inteckning som förlitade sig på andra människors pengar, gjorde vi matematiken för att se till att vi alltid kunde göra betalningen bara på våra egna inkomster. Även om det krävde en viss granskning, räknade vi ut att det skulle vara genomförbart. På det sättet, om det någonsin var kostsamma problem med huset, skulle vi inte riskera avskärmning.
Vi fick en kredit på $ 4 000 från säljaren efter inspektionen, så vi betalade en depå på 7 600 $ och fick en FHA-inteckning för $ 196 000 (priset på hemmet efter stängningskostnader). Vi slutade också med att sälja Detroit-huset, så vi hade några kontanter till hands (cirka $ 50 000) för att göra några efterfrågade renoveringar.
Vi spenderade ungefär $ 20 000 av kontanterna från Detroit-försäljningen för att fixa vår del av huset (en 80-tals varv) och garagelägenheten. För att sedan förvandla mordhuset ser tredje våningen in i ett utrymme som är kapabelt av Airbnb, vi spenderade ytterligare 30 000 dollar - varav hälften kom från dessa besparingar, och hälften som vi slutade sätta på våra kreditkort (min man var oväntat permitterad).
Men efter tre månaders väntan på att få godkännas för ett kortvarigt hyretillstånd och sex månaders arbete lanserade vi Airbnb sommaren 2017. Jag kunde inte tro vår lycka. I ungefär ett år stannade vi nästan fullbokade och gav i genomsnitt 1 600 $ per månad. Lägg till $ 525 hyra från studion över garaget, och vi täckte vår inteckning, försäkring, skatter och verktyg utan att behöva doppa i våra löner. Vi beslutade till och med att hyra ut huvudhuset några gånger (för mellan $ 400 och $ 2000 per natt - det höga slutade vid Kentucky Derby-tid), och betalade för de renoveringar som vi hade debiterat på lite mindre än en år.
Efter alla våra förbättringar kom vår fantastiska fastighetsmäklare tillbaka för att ge oss en uppskattning av bedömningen: Han sa att han skulle hänga upp sin licens om det inte var värt minst 340 000 dollar (!!!). Nöjd med det egna kapitalet som vi samlade in beslutade vi att ansöka om en kredit för ett eget kapital för nästa renoveringsrunda - ett nytt tak och ett mer funktionellt (OK och vackert) kök.
Då började allt gå neråt. Det nya värme- och luftsystemet (a mini-split) på tredje våningen installerades skumt och gick ut på vintern. Naturligtvis hände detta under en semestervecka på noll medan vi hade gäster. Vi slutade med att förlora mer än tusen dollar ur fickan mellan återbetalningar och avbokningar, och vi var tvungna att köpa rymdvärmare för dem som slutligen stannade. Och om det inte räckte, senare samma år på en 90-gradersdag, gick luftkonditioneringen ut - och taket vi just hade reparerat (för tredje gången) började läcka igen.
Detta kommer inte bara att vara prydliga korrigeringar, utan jag var tvungen att krypa för att meddela kommande gäster och hjälpa dem att hitta ett ställe att bo. Airbnb straffar värdar stort för att avbryta (förståeligt), så jag behövde också vara säker på att de stödrepresentanter jag talade med förstod de försvagande omständigheterna. Annars skulle jag bli böter, tappa min super värd status eller till och med bli avstängd.
Och när det regnar häller det - bokstavligen. Nästa dag (vår bröllopsdag, för att starta) brast min man genom ytterdörren. ”Jag behöver nyckeln till lägenheten!” Skrek han, kanske den enda gången jag någonsin har hört honom ropa. När han drog bilen in i garaget hälldes vatten som Niagara Falls från lägenheten ovan. Jag kunde inte hitta nyckeln och naturligtvis var hyresgästen ut ur landet.
Vi sprang till lägenheten och jag försökte vårt löjliga sortiment av nycklar med skakande hand tills en äntligen fungerade. Det visar sig, en liten del på toalettanslutningen hade gått dåligt och saken gick precis som en brandpost (proffs: om du åker ut ur landet i två veckor, gå vidare och stäng av ditt vatten Huvud!). När vi stängde av vattnet och röran rensades, ringde jag till vårt försäkringsbolag för att vi skulle behöva något större, som, säga, ett nytt golv.
Ja, just det. Jag har glömt att för att vi skulle ha råd med en försäkring på ett hus som skulle kosta en medelstor förmögenhet att återuppbygga idag (och också skulle vara omöjlig, men vad som helst) var vi tvungna att gå med en avdragsgilla på $ 5000. Jag minns vårt resonemang: vi enades om att vi aldrig skulle göra anspråk om det inte var katastrofalt eftersom räntorna skulle gå upp, så vi kan lika gärna få sparandet genom självrisken. Jag skulle göra det igen, men det var ett spark i tarmen som ska påminnas.
AC-debakelet drog vidare och jag tappade flera bokningar till cirka 1 800 dollar. Jag tillbringade så många timmar på telefonen med Airbnb-representanter, kontaktade gäster och bad med tillverkaren om hjälp. Jag kunde inte hålla fast vid vissa tidsfrister för arbetet och var tvungen att göra det fruktade för mer tid på några. Sammanfattningsvis var det mer pengar som gick ut än i - men igen, tack och lov, vi gjorde matte innan vi köpte.
Samtidigt var HELOC-applikationen ett eget röra. En, två, tre, fyra banker skulle inte arbeta med oss på grund av vår ”oortodoxa” livssituation. Är vi en flerfamilj? En investeringseiendom? Bostads? Ensam familj? Ingen bank kunde sätta en etikett på oss, och ingen av dem räknade Airbnb-inkomsterna. Naturligtvis fick vi reda på detta först efter att vi gått igenom massor av pappersarbete online.
Vissa dagar undrar jag varför vi går igenom så mycket besvär. Då tittar jag omkring på huset som vi är så lyckliga att ringa hem, eller så äter jag lunch med en granne och vi kommunicera över gamla husproblem och påminna varandra om hur fantastiskt vårt grannskap är och vilka skatter dessa är hem är. Vår inteckning betalar inte en halvvägs anständig lägenhet i de mer populära delarna av staden och en av oss skulle behöva tjäna mer på våra dagjobb för att betala för det. Och - jag klämmer mig verkligen - när allt fungerar bra betalar det här huset för sig själv. Jag skulle inte handla detta hushackande äventyr för en mindre komplicerad levnadssituation. Påminn mig bara om att nästa gång det är ett missöde, eller hur?
Har du en hemfinansierad historia som du vill dela med dig? Oavsett om det betalar ut din inteckning tidigt, hittar en super billig NYC-lägenhet eller till och med en smart hyresbetalningsstrategi, vi skulle gärna höra det! E-post [email protected] med din berättelse.