Du kommer ofta att höra termen "andra inteckning" dyka upp när du tittar på en film eller TV-program när en karaktär inte är i ekonomi. ”De var tvungna att ta ut en andra inteckning på sitt hus,” visknar en skvallrig karaktär som beskriver hur deras frenemi har fallit i dåliga tider. Men andra inteckningar får en dålig rap - även om de är riskabla, är de ofta ett bra verktyg för att lösa ekonomiska problem eller till och med klokt gå vidare.
Innan vi tänker på det snygga av en andra inteckning, låt oss komma på samma sida med exakt vad det är. Din första inteckning är ett lån som hjälper till att finansiera köp av ett hem så att du inte behöver sätta upp hundratusentals dollar på en gång (för låt oss vara riktiga: Vem har den typen av pengar?)
Men en andra inteckning låter dig i princip låna pengar från ditt hem kapital. Eget kapital är den icke-finansierade delen av ditt hemvärde, så i princip tjänar du pengarna som du har betalat i ditt hem användbara för andra saker. "Låt oss säga att ditt hus är värt $ 250 000 idag, och du är skyldigt $ 150 000," säger Holden Lewis,
NerdWallet'S inteckningspecialist. "Dra bort skulden från hemvärdet och det är ditt eget kapital: 100 000 dollar." Ditt hemkapital kan växa och krympa utanför din inteckning betalning: Värde som uppnås från en stark fastighetsmarknad eller förbättringar du har gjort kan översätta till ökad rättvisa. Som sagt kan du också tappa eget kapital om ditt hem skrivs av i värde eller om bostadsmarknaden kraschar.Du kan emellertid inte alltid bara ta ut allt ditt eget kapital i ditt hem: "De flesta långivare för hemmakapital vill ha den totala skulden (för båda inteckningar) till 80 procent av hemets värde, eller ibland 90 procent, ”förklarar Lewis,” Så i [detta] exempel är hemmet värt $ 250 000 och 80 procent av det är $200,000. Om du är skyldig $ 150 000 på den primära inteckning, så ger det dig upp till $ 50 000 du kan låna. "
Precis som din första inteckning hålls ditt hem som säkerhet för din andra inteckning. Om du betalar din inteckning har banken befogenhet att ta ditt hem som återbetalning.
Okej, nu när du förstår vad en andra inteckning faktiskt är, låt oss undersöka varför du vill ha en. I vissa fall kan du ha aggressivt betalade in din inteckning för att spara på räntebetalningar och vill frigöra några medel för att använda i nödsituationer. Du kanske också vill göra en stor renovering för att öka ditt eget kapital, men, återigen, har inte pengarna till hands för att ha råd med det. I vissa situationer kan det också vara vettigt att använda ditt egna kapital för att konsolidera skulder (t.ex. betala av flera skulder med höga räntor med ett stort lån med en lägre ränta), betala för utbildning eller till och med stora medicinska räkningar. För andra är att lägga till en andra inteckning det bästa sättet att ha råd med ett hem utan 20 procent utbetalning.
Nu, om det inte var förvirrande nog att det finns första och andra inteckningar finns det faktiskt två dominerande typer av andra inteckningar: ett lån för hemmaplan och en kredit för ett eget kapital (HELOC). Låt oss prata om skillnaderna:
Ett hemkapitallån är ett engångslån som ger en enkel summa pengar du kan använda för vad du vill. Med den typen av lån kommer du att återbetala lånet gradvis över tid. Hemlån har vanligtvis en fast ränta och låneperiod, och du betalar samma belopp varje månad. I huvudsak fungerar de precis som din första inteckning, men de brukar ha ett högre intresse ränta än din första inteckning eftersom du lägger till lite mer risk för din hemfinansiering, Patrick Boyaggi, VD för rategravity.com, säger.
En hemmaplan för kredit (HELOC) är, ja, ditt hems eget kapital förvandlas till en kredit. Den som din långivare är kommer att ställa in en maximal upplåningsgräns, och du kan låna hur som helst när som helst tills du har nått det högsta. Du kan också ha en HELOC och aldrig använda den, men den är där om du behöver den. Detta är anledningen till att kreditlinjer ofta jämförs med kreditkort - och de har vanligtvis lägre räntor än din plast. De amorterar inte heller, som ett lån i hemmet. Men HELOC kommer med justerbara priser, så månatliga betalningar kan stiga eller sjunka, beroende på federala reservräntor.
Nu när du förstår vad en HELOC är, här är en doozy: Om du är super nära att betala av din inteckning och vill dra av mer ränta (om du kommer ihåg, eftersom inteckningar amorteras, är du betala mer ränta i framtiden i dina 30 år) kan du ta ut en andra inteckning i form av en HELOC, betala av din inteckning och sedan använda din HELOC som din första inteckning och dra av det intressera. (Om du är förvirrad av det här konceptet är du förmodligen inte redo att göra det ännu.)
Okej, okej, okej, så medan det kan ha varit förvirrande, här är vad som kan gälla dig: Men det låter intuitivt, långa husägare som vill använda kapital är inte de enda människorna med en sekund inteckning. Första gången husköpare kan välja att ta ut två inteckningar på en gång om de inte har råd med 20 procent utbetalning utan att ta på sig PMI. Dessa kallas ofta “piggyback lån.” Dessa ges ofta som 80/10/10 eller 80/5/15 lån. Det innebär att de lånar 80 procent av sitt hembelopp i en första inteckning med en fast ränta, 10 eller 5 procent av deras hemvärdet i en andra inteckning med en annan, högre fast ränta, och levererar 10 eller 15 procent som sitt eget kapital genom en nedåt betalning.
I vissa fall kan detta fungera som det bästa ekonomiska alternativet för vissa. Eftersom banker betraktar lån över 80 procent av hemvärdet som lån med högre risk, kommer de ofta med en högre ränta och kräver PMI till skillnad från de med 20 procent utbetalningar eller högre. Andra inteckningar kan hjälpa till att sänka denna ränta och bli av med PMI genom att bryta upp det stora lånet: I stället för att låna mycket pengar med mycket hög ränta, människor får en första inteckning inom de överensstämmande lånebeloppen (vilka byråer som Fannie Mae och Freddie Mac ställde in) och sedan en andra inteckning för att täcka det återstående lånet kostar. "Det är inte ovanligt att de kombinerade betalningarna är mindre än ett enda lån med inteckningförsäkring," säger Boyaggi. Dessutom är för tillfället räntan på ditt andra lån avdragsgilla (med förbehåll för begränsningar för ränteavdrag), men betalningsförsäkringsersättningar är det inte.
När det gäller den andra låneprocessen - oavsett vad du använder den för - är det av yttersta vikt att komma ihåg att du bokstavligen sätter ditt hem på linjen. Kom ihåg att du måste betala flera kostnader för bedömningar, kreditkontroller etc. Om det finns någon verklig rädsla för att du inte skulle kunna betala av en andra inteckning är det inte rätt lån för dig.
Tänk också på varför du vill ha en. Om du vill köpa en ny Tesla är en andra inteckning förmodligen inte vägen att gå. Istället används de bäst för att förbättra finansiella ställning (konsolidera skuld eller förbättra eget kapital) snarare än att skapa nya ekonomiska problem.
Och naturligtvis, basera inte dina ekonomiska beslut på den här artikeln: Det bästa rådet när det gäller att överväga om en andra inteckning är rätt för dig är att prata med en ansedd lånepersonal. Vi vill ge dig all den information vi kan, men deras professionella åsikt är viktigast. Det är också en bra idé att prata med din skattberedare innan du börjar ta avdrag om du tar ut (eller planerar att ta ut) en andra inteckning.
I slutet av dagen kan en andra inteckning vara ett idealiskt alternativ för vissa människor. Se bara till att fatta ett beräknat, utbildat och professionellt informerat beslut innan du registrerar dig på den prickade linjen.