Föreställ dig att hitta ett hem som du absolut älskar (eller åtminstone ser mycket potential i). Nu: Tänk om du kunde bo där, men istället för att spendera dina besparingar i förväg, betalar du en liten del ovanpå din hyra varje månad mot utbetalningen. Låter som en dröm, eller hur? Troligtvis ja - särskilt om du är en frilansare, har so-so krediteller en hög skuldkvot (dessa jävla studielån!), eller helt enkelt inte kan lägga tillräckligt med kontanter åt sidan varje månad för att göra plats på en utbetalning.
Tja, den här situationen är inte bara saker av drömmar - det är en typ av kontrakt som kallas ”hyres-till-egna.” Men som många alltför bra-att-vara-sanna scenarier, kommer det med en rättvis andel risker att överväga. Här är vad du bör veta innan du skriver:
Dessa hyror av enhörningstyp kallas många saker, men "hyra-till-egna hyresavtal", "hyresköpskontrakt", "hyresköpskontrakt" eller "hyres-till-köpoptioner" används ofta. I en hyresavtal hyres hyresgästen att hyra en enhet eller ett hus från en hyresvärd. Varje månad ställer hyresvärden bort en del av den månatliga betalningen till hyresgästens fond i hemmet. Det avtalade priset förblir fast under hela hyresavtalet. När hyresgästen har betalat tillräckligt med eget kapital i hemmet vanligtvis för att få en inteckning, har hyresgästen möjlighet att köpa från hyresvärden.
Till exempel kan en hyresgäst teckna ett hyresavtal för ett hus på 150 000 dollar. Hyresvärden kommer att kräva att de lägger ner $ 500 och betalar 1 200 $ i månaden - 200 $ av detta går mot en utbetalning. Efter två år kommer hyresgästerna att ha betalat 4 800 USD mot utbetalningen, eller 3,2 procent av fastighetsvärdet - tillräckligt för att täcka en utbetalning på en FHA-inteckning. Om de så valde (kom ihåg att det är alternativet att köpa) kan hyresgästen säkra lånet och följa det vanliga hemköpsförfarandet.
För en kan de vara dyra. Hyresvärdar kan kräva icke-återbetalningsbar förhandsavgift (känd som en tilläggspremie) för att säkra alternativet att köpa. De kan bli lika kostsamma som en utbetalning - om inte mer. Standarden är vanligtvis 5 procent, men detta kan förhandlas mellan parterna. Om en hyresgäst väljer att inte köpa i slutet av kontraktet kommer de inte att få tillbaka några av de förvarade pengarna.
Det är också viktigt att notera att hyres-till-egna hyror låter lika, men skiljer sig mycket från "kontrakt för handlingar" -uppsättningar (som har sin egen uppsättning risker). Kontrakt för handlingar är säljfinansierade bostäder där en köpare betalar en säljare tillbaka under en lång tid i månatliga avbetalningar med hög ränta. I dessa situationer är hyresgästen ansvarig för alla reparationer, och vanligtvis även skatter och försäkringar.
I hyresavtal omfattas hyresgästen vanligtvis av hyresgästlagar under hyresperioden och ansvarar inte för underhåll eller reparationer. Detta kan emellertid variera från stat till stat - och din hyresvärd kan försöka få dig att underskriva dessa rättigheter (men återigen varierar lagligheten hos detta från stat till stat).
Eftersom hushållsföretag blir utom räckhåll för fler amerikaner blir hyresavtal hyresavtal mer populära. Det finns nu några välfinansierade Wall Street-företag som erbjudande transparenta hyra-till-egna program för renoverade, avancerade bostäder. Dessutom är de vanliga vid peer-to-peer-försäljning, som om en familjvän vill sälja sin egendom till dig, men du har inte fullfinansiering än. Men enligt Nichole Monticelli, en fastighetsmäklare på BEX Realty i Florida skrivs det vanliga hyresavtalet nästan alltid med säljarens bästa intresse i åtanke - det betyder att när du kommer in i dem som hyresgäst måste du göra din due diligence för att mildra risk.
Till exempel kan hyresvärden / säljare försöka få allt underhåll och reparationer att falla på hyresgästen (detta kan vara mot hyresgästen lagar i många stater, så kolla med din advokat!) Eller i ett kontrakt kan det sägas att en enda försenad betalning kommer att ogiltiga avtal. Detta innebär att hyresgästen skulle förlora alla pengar de redan har betalat såväl som de pengar de har lagt i renoveringar och reparationer på fastigheten.
Och eftersom hyres-till-egna hyresavtal tilltalar dem som annars drivs ut från traditionella bostadsköpoptioner är marknaden känslig för bedrägerier. Till exempel såg Florida en ökning av bedrägerier som involverade hyresavtal under bostadsmarknadskrisen i mitten av 2000-talet, säger Monticelli. Det fanns många fall där hyresgästerna betalade sina månatliga betalningar, slutförde reparationer och till och med uppgraderade hemmet medan fastighetsägarna fick sina betalningar. Ägarna slutade då att betala inteckningar och hyresgästerna skulle befinna sig höga och torra när bankerna kom till att återkräva fastigheten. 2016 "New York Times" utredning visade att dessa bedrägerier var på väg upp igen.
Men även om alla dessa saker blir helt tydliga, är det viktigt att inse att du fortfarande kommer in i en skakig situation - du investerar i något du har liten kontroll över.
Till exempel, även om det kanske inte har förekommit några extra panterätt på fastigheten när du tecknade ditt hyresavtal, kan ägaren ha lagt till några efter det, säger Loving. Att avgöra om detta är fallet och försöka skydda dig mot det kommer alla att få en extra kostnad för dig. Detta kan göra de verkliga kostnaderna för att köpa ett hem genom en hyra till egen hyresavtal mycket högre än för ett traditionellt köp.
Även om du har lagliga rättigheter till de pengar du investerade kan det vara mycket dyrt att få vad du är i extrema fall: "Ägaren kan fortfarande ha sina inteckningskrav och förlora hemmet till avskärmning," Loving säger. "[Detta] skulle sätta dig i bindning med att behöva åtala för varje rättsmedel mot säljaren."
Om du har bestämt att hyra till egen hand är för dig, eller om du har förälskats en hyra som har ett köpoption, bör ditt nästa steg vara att ringa din advokat. Som nämnts tidigare har olika stater och regioner sina egna lagar om hyresavgifter, så se till att din advokat är kunnig om var du vill teckna ett hyresavtal.
Monticelli tenderar att råda sina kunder att hålla sig borta från hyresavtal, men om hennes kunder beslutar att gå denna väg, hon rekommenderar alltid att de får en advokat granska avtalet och skriva om det för att vara mer gynnsamt för hyresgästen och mildra risk. Till exempel kan hyresgäster se till att de inte betalar dubbelt för uppgraderingar och renoveringar de investerar i och att köpeskillingen inte kan höjas när det är dags att köpa. "Om säljaren inte förhandlar om, ta det som ett varningstecken," säger hon.
”Be att prekvalificeras och visa kontraktet till lånebefogenheten,” säger Lewis. En låneansvarig tar din ekonomiska information och berättar om du är på väg att få en inteckning om några år. De kommer också att se till att dina delade hyresbetalningar kommer att läggas till för att göra en utbetalning när den tiden kommer.
Och naturligtvis, om hyra till egen verkar för riskabelt, men du gillar bekvämligheten med att ha dina utbetalningar i kombination med din hyra, finns det alltid möjlighet att flytta till en billigare plats men betala samma belopp i hyran (det vill säga den billigare hyran till din hyresvärd och den resterande delen till dina besparingar konto).
