När min fru och jag letade efter förhandsgodkänd för en inteckning, vi började på den mest uppenbara platsen: Bank of America, vårt kontroll- och sparande-konto. Det visar sig, det kanske inte har varit en smart idé.
Till att börja med blev vi förvånade över att upptäcka att deras priser och villkor var ganska oattraktiva, särskilt för första gången köpare som oss. Vi letade redan efter kontanter och banken var ganska oflexibel när det gäller utbetalningsbeloppet. De mer konkurrenskraftiga priserna kräver att vi betalar poäng (de stora avgiftsbelopp som du betalar för att sänka den långa räntan på en inteckning) också. Men den riktiga affärsbrytaren? Bank of America var inte en deltagande långivare i vår stat första gången hemköparprogram, så vi slutligen flyttade till en samhällsbank som var.
Men oavsett om du är en första köpare, det finns en annan anledning att tänka två gånger på att få en inteckning på samma plats som du gör din vardagliga bank, oavsett om det är en stor bank eller till och med din lokala kreditförening: Rätten till offset. Det här lilla
lag gör det möjligt för banker att dra ut pengar från ditt check- eller sparkonto om du är försenad med en lånebetalning, till exempel din inteckning. Det kan hända för andra bankbetalda lån som bilbetalningar också.I vissa fall kan en bank till och med göra detta utan att varna och utöva en ytterligare ekonomisk förödelse på en redan kassabandad kund. Föreställ dig att göra det svåra valet att skjuta upp din inteckning efter att du har permitterat, sparat de pengar du har kvar för mat... och sedan att det oväntat försvinner från ditt konto.
Nu händer det antagligen inte så ofta som det kunde - långivare använd regeln efter eget gottfinnande, vilket vanligtvis är när alla andra tillvägagångssätt misslyckas. Och vissa stater begränsar praxis: I Kalifornien kan till exempel banker inte röra de sista 1 000 $ på ditt konto för att förhindra ovanstående scenario. Den federala lagen hindrar också banker från att använda kompensationsrätten för kreditkortsskuld. Men det är fortfarande en risk som är värd att tänka på, även om du inte kan föreställa dig att du faller så långt bakom (få, om några, förväntar sig att mislighålla ett lån, men det händer inte).
Men att veta om du är sårbar för rätt till kompensation är viktigt, eftersom en långivare bara lagligt kan ta pengar från ett annat konto om ditt låneavtal specifikt godkänner det, säger Richard Barenblatt, inteckningspecialist med GuardHill Financial Corp. Ingen gillar finstilta, men att granska ditt lånedokument kommer att vara värt sloget, eftersom det är där du hittar några nämnanden om en ”rätt till kompensation” -klausul. Om du har en elektronisk version av dokumentet gör du bara en enkel Command-F- eller Control-F-sökning efter "offset" eller "setoff" för att se om du har gått med på det omedvetet.
Dessutom gör vissa banker bara detta om dina konton är länkade, säger Elise D. Leve, seniorlånare vid Citizens Bank, där detta gäller. "Banken kan inte dra ut pengarna från ditt bankkonto såvida du inte är inställd för automatisk avdrag", säger hon. Leve säger att om du inte är inställd för automatisk avdrag och standard för ditt lån, kommer banken att meddela dig att kontot ingår i en formell process för avskärmning.
Så när det gäller Citizens Bank verkar lösningen enkel: Koppla bara inte dina konton, eller hur? Tja, banken erbjuder sina kunder 0,125 procentenheter rabatt på deras inteckning om du länkar konton och registrerar dig för automatisk betalning - vilket gör det ganska troligt att du skulle länka dina konton för att få besparingarna. Andra banker gillar Femte tredje erbjuder ibland detta som en speciell kampanj.
Det är säkert fördelar med att hålla din finansiella verksamhet på en institution - som den hypoteksräntebortrabatt. Om det är lätt för banken att flytta pengar från ditt checkkonto till din inteckning kommer det förmodligen vara trevligt och enkelt för dig också. Om din kreditvärdighet är inte särskilt bra, en långvarig relation med din lokala kreditförening kan leda till att de är mer flexibla vad gäller deras utlåningskriterier.
Och om du är fylld med kontanter men oorganiserad eller glömsk, ja, kanske du föredrar att din bank bara räcker in på ditt konto om du missar en betalning, snarare än att drabbas av din kreditpoäng.
Om du får ett lån från din primära bank, är ett sätt att skydda dig från rätten att kompensera att hålla en nödfond eller sekundärkontrollkonto vid en separat finansiell institution. En onlinebank är ett bra alternativ eftersom de är lätta att öppna och ofta har högre räntor än traditionella sparkonton. Alliera och Capital One 360 Money Market är två av de största och mest etablerade onlinebankerna.
Men om du kvalificerar dig för din stat eller stad första gången hemköparprogram, är ditt bästa alternativ förmodligen att hitta en samhällsbank eller kreditförening som deltar i den. Dessa program kan erbjuda låga utbetalningsalternativ, flexibilitet i kreditpoäng - även förmåner som utbetalningshjälp och hypoteksförsäkring om du tappar jobbet. Låter mycket trevligare än att få pengar ur ditt konto ur det blå, eller hur?