Vad du ska veta om att köpa ett hem för förutsläpp

2012 beslutade min man och jag att ta nästa stora steg tillsammans - investera i ett starthem i Atlanta, Georgia. Vi hade varit gift mer än fem år och min make är över genomsnittet kreditvärdighet av 780 innebar att vi lätt skulle godkännas för en inteckning. Vi sökte ett hem i $ 250 000-serien med en inteckning på 1 200 $ per månad som vi kunde återbetala på 30 år.

Vi beslutade att bara titta på utestängda bostäder eftersom de var det billigaste alternativet. De lät som en hel del: De var de billigaste på marknaden, vilket innebar att jag kunde hantera de månatliga betalningarna med intäkterna från ett av mina flera deltidsjobb då. Vi trodde att vi var de perfekta kandidaterna för alla fastighetsmäklare att arbeta med. Vi hade inga husdjur, inga barn, inga anhöriga och inga tidigare lagliga förseelser av någon art. Det kändes som om vi var inställda.

Men den begränsade inventeringen för utestängda bostäder förvånade oss: När vi kom in på scenen fanns det många startbostäder på marknaden. Men eftersom vi bara ville titta på avskärmningar

Efter några koncessioner hittade vi ett enda familjhem vi älskade med en färdig källare och tre sovrum - allt inom vår budget. Det var en förhandsavskärmning, vilket innebär att ägarna hade fått ett meddelande om att deras hus snart skulle inleda avskärmningsförfaranden.

Men återigen blev det fler överraskningar för oss. Hem går ut på avskärmning när ägarna betalar sina inteckningar. Eftersom ägarna är fastkopplade med kontanter, kan det ibland översättas att fastigheterna inte är väl underhållna (de troligtvis trottar några extra kontanter till sina inteckningar, inte reparationer). Detta innebär att utestängda bostäder vanligtvis kräver en hel del reparationer - både inomhus och ute - när de förvärvats av en ny ägare.

Vi tyckte det var perfekt, men det blev snart klart att vi bortsett från några saker som senare blev för uppenbara att ignorera.

Med varje besök märkte vi fler repor på golvet, bucklor i väggen och saknade köksplattor och dörrhandtag. Det var strukturella skador vi inte kunde se heller. Det stora slaget kom när heminspektionen avslöjade att vi skulle behöva reparera taket. Det skulle kosta 5 000 dollar redan innan vi flyttade in i hemmet - en kostnad som vi helt enkelt inte hade förberett för alls. Det var en kostnad som vår fastighetsmäklare inte kunde ha förutspått - och nämndes inte av ägarna i avskärmningsinformationen.

Som leder mig till ägarens ämne. Jag insåg inte hur komplicerad situationen var för dem. Vi skulle köpa hemet direkt från de nuvarande husägare - inte banken - innan det officiellt gick ut på avskärmning. I huvudsak skulle vi ta över inteckningen från dem. Allt detta leder till att du hanterar de nuvarande ägarna mer än vanligt. De var runt när vi först besökte en fastighet. De var där sista gången vi tittade på hemmet när vi omedvetet ombads att lämna. Det var för känslomässigt tungt för ägarna.

Jag kan helt förstå detta: De har att göra med att förlora sitt hem eftersom de inte kunde göra några betalningar. Det kan vara en mycket stressande och emotionell tid. Det måste vara svårt att få blivande köpare komma in och titta på ditt hem när "inte släppas ut på marknaden" inte nödvändigtvis är ditt val. Även om vi låg inom våra juridiska rättigheter som potentiella köpare att vara där, var vi tvungna att lämna för att respektera deras önskemål när de nuvarande hyresgästerna upptar utrymmet. Senare samma vecka fann vi att ägarna hade bestämt sig för att de inte skulle sälja.

Vi visste att det inte skulle finnas något annat hem på marknaden för det här priset, så vi beslutade att avsluta vår strävan efter hembesök just då och där. Vi slutade faktiskt att flytta till Los Angeles, där vi nu hyr en lägenhet i Hollywood... för mycket mer än vi skulle ha betalat för det avskärmade huset.