Om du blir seriös när du köper ett hus kommer du nog att vara uppmärksam på ditt kreditvärdighet. När allt kommer omkring en utmärkt kreditpoäng - det är det 740 eller högre- kommer att ge dig bästa möjliga ränta på en inteckning. Ändå kan du fortfarande kvalificera dig till en Federal Housing Administration, eller FHA, lån med en poäng på 500-talet.
Men det finns en annan siffra - din skuld-till-inkomstkvot eller DTI - som långivarna tittar noga på. Som din kreditpoäng avgör faktiskt din DTI om du kan kvalificera dig för en inteckning alls. Intressant nog är det inte ett antal som blivande köpare vanligtvis kan skramla av som de kan kreditera poäng.
Det här är vad du behöver veta om DTI, inklusive den ideala kvoten som långivarna vill se, hur det beräknas och hur du kan förbättra din skuldsättningsgrad.
När det gäller DTI är det magiska numret vanligtvis 43, förklarar Casey Fleming, en hypoteksrådgivare och författaren till Långuiden: Hur man får det bästa möjliga lånet.Dina totala månatliga skyldigheter bör inte överstiga 43 procent av din bruttoinkomst, vilket är din inkomst före avdrag för lön, säger han.
Tidigare fick köpare som köpte bostäder genom statligt sponsrade låneprogram som Fannie Mae och Freddie Mac ha en 50 procent DTI. Men i januari 2013 reducerade Federal Housing Finance Agency dessa byråers DTI-ersättning till 43 procent eller mindre. Köpare med FHA-lån kan dock fortfarande ha en skuldkvot på upp till 50 procent, förklarar Fleming.
År 2018 hade mer än hälften av avvisade inteckningsansökningar DTI-förhållanden som översteg 43 procent, enligt uppgifter om hemlånsskyddslagen som släppts av finansiella analysföretag Corelogic.
Undrar du hur din skuldsättningsgrad beräknas? Det enkla svaret: dela dina totala månatliga förpliktelser med din totala bruttoinkomst (dvs före skatt) månadsinkomst, förklarar experten för efterlevnadsutlåning Anna DeSimone.
De totala förpliktelserna utgörs av den beräknade föreslagna bostadsbetalningen - som inkluderar fastighetsskatter, fareförsäkring och eventuell lägenhet avgifter - plus den månatliga betalningen av eventuella studielån, auto- eller avbetalningslån som har 10 eller fler återstående betalningar, förklarar DeSimone, författare till Bostadsfinansiering 2020. Månadsutgifterna inkluderar också 5 procent av de kombinerade saldona på roterande kreditkort, säger hon.
I teorin bör alla pågående skuldförpliktelser inkluderas när du beräknar skuldsättningsgraden, förklarar Fleming.
”För försäkringsändamål ser dock långivaren bara vad som redovisas i kreditrapporten personliga lån som inte rapporteras till kreditbyråerna bör inkluderas, men ofta inte, ” Fleming säger.
När det gäller inkomst, om du har en sidostövling ovanför ditt vanliga jobb, kommer försäkringsgivarna att se minst två års netto inkomst på en låntagares skattedeklarationer, vilket visar att inkomsten är verifierbar, hållbar och sannolikt kommer att fortsätta, Fleming förklarar. De senaste två åren av inkomst beräknas i genomsnitt, såvida inte inkomsterna ser ut att minska, i vilket fall kommer försäkringsgivare att titta på det senaste året.
Om du vill förbättra din skuldsättningsgrad kan du ta ett strategiskt sätt att betala dina skulder, säger experter.
"Att betala av kreditkort verkar vara en bra idé, men det är bäst att ta detta steg 6 till 12 månader innan du börjar husjakt," säger DeSimone. "Ibland baseras kreditreglerna på de senaste tolv månadernas genomsnittliga kreditanvändning."
Dessutom är "5-procentregeln" för kreditkortsanvändning som tas in i DTI faktiskt gynnsam, eftersom det ofta är mindre än de minimibetalningar som krävs av borgenärer, säger DeSimone.
När det gäller dina bilbetalningar, titta på hur många du har kvar. DeSimone tillhandahåller detta scenario:
Om du har ett månadslån på 300 $ och 15 betalningar kvar (från dagen för din låneansökan) kan du "betala ner" ditt saldo till 10 betalningar om du har 1 500 $ i reservkontanter. Sedan ta med beviset till din hypotekslångivare att du betalade de fem betalningarna, och 300 månaders betalning kommer att tas bort från din DTI, säger hon.
Ska du komma ihåg när det gäller DTI? Att handla en inteckning och bara bry sig om din kredit värdering är typ av att gå till gymmet och bara göra cardio, samtidigt som man ignorerar viktmaskinerna. En bra skuldkvot ger dig den finansiella muskeln, så att säga, att du behöver säkra en inteckning.