Efter att ha gjort några större renoveringar på mitt hem ville jag bestämma vår avkastning på investeringen, hur mycket mer vi kunde göra innan vår fastighet blev över förbättrad, och om det var värt att utforska refinansiering. Så jag vände mig till min oh-så generösa fastighetsmäklare, Garrett Ackles av Semonin i Louisville, Kentucky, för en grov uppskattning innan vi gick för en officiell uppskattning. I allmänhet, när du får en bedömning, kommer det med sidor som är svåra att sigta genom fastighetsjargong. Så föreställ mig min överraskning när Ackles gav mig ett enkelt nummer och en förklaring nästan vem som helst kunde förstå.
Medan många fastighetsmän bedömer i termer av "dollar per kvadratfot", föredrog Ackles - åtminstone i mitt fall och vårt område - att betygsätta fastigheter i en till femstjärnig skala. I grund och botten tittar han på fastigheterna i grannskapet, ser vad de tänker på och skapar fem olika parenteser: Egenskaper som nästan inte är livliga är "En stjärna" -egenskaper, och topp-of-the-line, drömhusfastigheter är de "femstjärniga" egenskaperna, med medianhuspriset i området som "tre-stjärnigt" egenskaper.
"Ser jag på det här sättet, kan jag enkelt identifiera vilken typ av köpare och vilken prisklass de sannolikt skulle betala för fastigheten," säger Ackles till mig. "Vi kan sedan tilldela ett rimligt pris per kvadratmeter för var och en av" stjärna "-kategorierna i mikroområdet." Han sa också att den här metoden gör det möjligt för honom att bättre kontrollera avvikelser.
Han berättade för mig att när vi först köpte vår egendom skulle han ha klassificerat den som en låg tvåstjärnig: Den hade potential, den var livlig, men den var i desperat behov av uppdateringar. Vi betalade $ 200 000 för det, eller ungefär $ 50 per kvadratfot. Sedan, när vi gjorde inledande allmänna uppdateringar (som att installera central luft, massor av kosmetiska uppdateringar och en tarmjobb-reno av det hemska tredje våningen), sa han att vi hoppade in i ett solidt mitt-till-högt trestjärnigt hem och stöttade upp våra uppskattningar till $ 85 per kvadratfot till $ 95 per kvadrat fot.
Och han hade rätt! När vi hade en officiell utvärdering värderades vårt hem till $ 350 000 efter våra första uppdateringar.
Så vi gjorde fler renoveringar - uppdatering av vårt kök, skafferi och bad (som Ackles sa till oss skulle vara visuellt och funktionellt uppskattat av en högre slutköpare.) Han berättade att dessa renos flyttade oss till en hög tre till låg fyrstjärna kategori. Baserat på jämförbara egenskaper i området förde det oss upp till $ 110 till $ 115 per kvadratmeter, eller mellan $ 429,000 och $ 448,000.
Vi beslutade att det var värt att refinansiera och fick en officiell utvärdering. Det visar sig att han hade rätt igen - om än lite konservativ - och vårt hem var värt 475 000 dollar.
Vi planerar fortfarande några mindre uppdateringar för att ytterligare förbättra vårt betyg, men Ackles berättade att vårt hus egentligen bara kommer att kunna komma in i medelstjärnigt fyrstjärnigt betyg, eller cirka $ 125 per kvadratmeter, eftersom det är vår fastighets maximala värdepotential på grund av dess läge och allmänna funktionalitet. Även om vi kunde lägga till varje uppgradering till vår fastighet, finns det bara så mycket avkastning på investeringarna vi kommer att få för den.
"Precis som köparen som inte skulle betala" femstjärniga "pengar för ett hotell som ligger en halv mil från stranden, tror jag inte det finns allt du kan göra - eller vilken mängd pengar du kan spendera - för att göra detta till en femstjärnig plats, ”Ackles sa.
Ja, Ackles metod är okonventionell, men metoden bakom det är vanligt för fastighetsmäklare. Medan Einat Bar, en fastighetsmäklare med Compass i Brooklyn, New York, säger att hon aldrig har gjort en stjärnklassificering, hon och hennes kollegor i allmänhet betygsätter egenskaper för tillstånd och plats i en skala med jämförbara egenskaper på marknaden och nyligen försäljning. Men inte alla agenter gör detta. Bar noterar att vissa agenter i New York City håller sig strikt vid priset per kvadratmeter bedömningar.
Allt för att säga att du definitivt inte borde hoppa över en officiell utvärdering om du vill sälja någon gång snart eller refinansiera - men jag tror Ackles trick har hjälpt mig oerhört när jag försöker utvärdera vilka renoveringar som är värda att göra och hur mycket de kommer att lägga till mitt hems återförsäljning värde.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makrame, ta dig lite tid att smyga en förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019