Du försöker spara 20 procent för att lägga ner ditt första hem, men vet du exakt Varför strävar du efter det beloppet? Även om du inte behöver lägga ner den procentandelen av ditt husköpspris för att köpa, hjälper det i två delar huvudsakliga sätt: Det sparar pengar på lång sikt genom att strimla bort ränta och gör dig till ett mer attraktivt lån sökande. Och även om allt som låter som ett stort mål, kan det känna omöjligt för många. Och även om du hittar sätt att spara pengarna, kommer du att offra ett annars roligt och uppfyllande liv?
Även om 20 procent ned kan verka som standardutbetalningen, är det faktiskt långt ifrån det. Enligt National Association of Realtors, under de senaste fem åren har mer än 70 procent av de första gången bostadsköpare (som inte betalade kontanter) - och 54 procent av alla köpare - betalningar på mindre än 20 procent.
Vad kommer i vägen för oss att träffa detta besparingsmål? Enligt samma rapport från 2017 varierade sparbarriärer bland åldersgrupperna. Cirka 23 procent av de svarande åldrarna 36 och yngre sa att spara för en utbetalning var den svåraste uppgiften i hemköpsprocessen, ofta med hänvisning till att studielåneskulden höll dem tillbaka. De svarande pekade också på kreditkorts- och billånsskulder som stagande faktorer.
”Det finns väldigt praktiska skäl till att folk säger att man bör sikta på 20 procent, men jag vet det som en första gången köpare, det är mycket kontanter i förväg, säger Farnoosh Torabi, personlig finansjournalist, värd för podcasten “Så pengar, ”Och Chase Slate Financial Education Ambassador. ”När du lägger ner pengarna sjunker din riskbedömning på ett bra sätt. Med andra ord är du inte så farlig för en låntagare som någon som bara har fem procent ner. "
Att sätta ner 20 procent innebär att du inte kommer att behöva betala privat hypoteksförsäkring (PMI) och du kommer sannolikt också att få en bättre ränta - två saker som ger dig en lägre månadslånutbetalning. Dessutom kommer en säkrare finansiering ofta att söta ditt bud för att hjälpa dig att få det hem du vill ha.
Om du fortfarande räknar ut hur mycket pengar du vill lägga ner på ett hem är här några användbara faktorer att tänka på:
Om du kommer att ha en inteckning som är högre än kostnaden för din nuvarande hyra, låtsas att du redan har den inteckning betalningen, föreslår Paula Pant, värd för Ge något podcast.
Sätt den "betalningen" (eller skillnaden mellan din nuvarande hyra och din beräknade framtida inteckning) till ett sparkonto. "Det kommer att få dig att imitera upplevelsen av att ha en större inteckning, och du kan se hur den upplevelsen känns i ditt liv," säger Pant. ”Om du efter en månad eller två tänker," Detta är för stressigt. Resten av mitt kassaflöde är för trångt. ”Då, ingen skada ingen foul. Du har precis samlat några extra besparingar, säger Pant. Använd de pengarna senare för att flytta och avrätta kostnader, råder hon.
De flesta icke-överensstämmande lån och konventionella inteckningar med mindre än 20 procent utbetalning kommer att drabbas av privat inteckning försäkring (PMI). PMI skyddar hypoteksföretaget om du betalar ditt lån. PMI kostar vanligtvis mellan 0,5 och 1 procent av hela lånebeloppet årligen, enligt Investopedia. Det innebär att du kan betala $ 1 000 per år - eller $ 83,33 per månad på ett lån på 100 000 USD (förutsatt att 1 procent PMI-avgift). Fördubbla det månatliga numret om ditt lån är 200 000 USD och så vidare.
Även om 83,33 dollar kanske inte låter mycket per månad för dig just nu, bör du inte rabattera hur det kan påverka dina utgifter i framtiden. Tänk om du behöver ta hand om en sjuk familjemedlem, medan du är gravid, och bilen behöver nya däck, eller om du tappar jobbet och taket börjar läcka? "Det är vad som rör mig om PMI, det är inte $ 80 per månad", säger Pant. Du måste tänka på hur du har råd med den här månatliga betalningen under de kommande 15 eller 30 åren när du väder över alla slags stötar på vägen - ekonomiskt och personligen.
"Ett större köp och ett långsiktigt åtagande bör inte baseras på huruvida du inte kan uppfylla de månatliga betalningarna vid denna specifika ögonblicksbild," säger Pant. "Det klokare beslutsfattandet skulle vara om det här köpet är något du kan leva med i många år och är tillräckligt prisvärt att om stora hicka skulle hända i framtiden."
”När mina tusenårs kunder kommer till mig och vi diskuterar deras ultimata livsmål är det nästan att köpa ett hem alltid på deras önskelistor, säger Ziyah Esbenshade, ekonomirådgivare på Pell Wealth Partners i New York Stad. Hon kommer att arbeta med sina kunder genom att göra en djupgående analys av deras inkomster och utgifter: "Vi identifierar möjligheter för dem att spara för utbetalningen," säger hon. "När mina kunder identifierar 20 procent utbetalningen som ett mål så tittar vi på deras kassaflöde och vi ser hur mycket de kan spara på månadsbasis," säger hon. Sedan ställer de in en del av kundens lönecheck för att gå till ett externt konto som endast är för detta mål.
Målet kan vara att spara pengarna under en treårsperiod, säger Esbenshade. ”När vi har skapat sin plan blir folk riktigt glada över den och när jag träffar dem ett år senare säger de: 'Jag kan inte tro hur mycket pengar jag har sparat för detta mål och det känns riktigt möjligt. "Det finns en känsla av stolthet där," säger hon säger.
Kredit spelar en stor roll i hemköpsprocessen. "Jag skulle rekommendera att du tar din kredit lika på allvar som din kontantberedskap," säger Torabi.
Om din kreditpoäng är mindre än fantastisk, är den tid du tar att spara för din utbetalning en bra tid att öka den. Det garanterar inte bara att du får ett lån utan också att du sparar pengar i processen. "För att få den lägsta möjliga räntan, vill du se till att du har den bästa kreditpoängen," säger Esbenshade. Är du inte säker på vilken poäng du ska sikta efter? Kolla in vad kreditpoäng behövs för att köpa ett hus.
Alla våra experter rekommenderade att minst tre månaders utgifter sparades i din akutfond för de oväntade händelser som vi nämnde tidigare. "Jag vet att det finns några som gillar att driva det lite längre... men tre månader är en bekväm barometer," säger Pant.
Torabi återger detta och lägger till att hon tror att digitalt kunniga millennials förmodligen skulle ha en bättre chans att studsa tillbaka efter en uppsägning, och att minst tre och högst sex månaders levnadskostnader för besparingar skulle göra det räcka.
Innan du bestämmer vilket hem du vill köpa, överväg vad de kommande tre, fem eller 10 åren kan ge för dig och din familj. Vill du ta ledigt från jobbet för att stanna hemma med barn? Det kommer att påverka din inkomst och förmågan att betala inteckning. Planerar du eller din partner att gå tillbaka till skolan på heltid eller deltid? Behöver du en ny bil snart? Det är en kostnad du behöver pengar för när du stänger hemma. Allt detta är viktiga beslut att tänka på när du överväger att använda dina besparingar och göra månatliga betalningar.
"Köp ett hem som är prisvärt under förhållandet att det bara är en person som tjänar pengar," föreslår Pant. ”Det gör faktiskt två saker: En, det ger dig flexibiliteten att ha en förälder att stanna hemma. Två, om du bryter upp, får en skilsmässa, och sedan flyttar en person ut och den andra är kvar i hemmet, det är en mer troligt situationen att den som slutar behålla det hemmet kommer att kunna fortsätta ha råd med det betalning."
Även om denna strävan kanske inte är realistisk för alla som köper ett hem baserat på en dubbelinkomst, om du lägger bort en solid del av en persons lönecheck, har du en rejäl besparing om du av dig upplever en arbetsförlust, behöver ledig tid för att ta hand om en sjuk familjemedlem, kräva extra ledig tid efter att ett barn har fötts, eller helt enkelt vara bättre förberedda på de stora utgifter som livet kastar på du. Har du en bil som ligger på den sista benen? Pant föreslår att du frågar dig själv om du kan få bilen att överleva ytterligare ett eller två år och sedan fixa bilen så det körs och försök att låta det hålla så att du kan använda de andra pengarna på din utbetalning och få den bästa inteckning du kan. I slutändan kommer det att gynna dig ekonomiskt att vänta.
Torabi säger att ta på sig inteckning som möjliggör lite andningsrum i din budget. "Du lägger pengar i det som förhoppningsvis kommer att bli en uppskattande tillgång över tiden", säger hon.
IRS tillåter begränsade strafffria IRA-uttag för en första gången hemköp på upp till 10 000 $. Och om du har haft en Roth IRA under minst fem år kan du ha lite mer spelrum; du kan alltid dra tillbaka bidrag skatte- och strafffritt, men du har fortfarande hålla gränsen på 10 000 dollar. Pengarna kan användas för en första gången husköp eller stängningskostnader.
Detta rekommenderas emellertid inte alltid: "Jag tror att det är ett stort misstag att dra tillbaka upp till 10 000 $ från din Roth," säger Esbenshade. "Roth IRA: er är som guldstandarden i investeringar, särskilt när du är ung eftersom pengarna växer skattefritt hela livet, och sedan kommer de ut skattefria. Om du måste röra pensionskonton, tror jag att det skulle vara det bästa av de dåliga alternativen att göra det i form av ett lån. Men det verkliga målet är att försöka få den utbetalningen utan att ta vår eller skada din pension. ”Hennes råd? Det är bättre att spara och betala PMI.
EN Federal Housing Administration (FHA) lån är en statlig inteckning som är utformad för att hjälpa förstköpare som inte har så mycket pengar att lägga ner på sitt hem eller som skulle kämpa för att få ett konventionellt lån. Med ett FHA-lån är kravet på utbetalning 3,5 procent för kreditpoäng på 580 och uppåt och 10 procent för kreditpoäng på 500-579, enligt en artikel om BankRate.com. Du kommer också att betala en särskild PMI - kallad FHA-hypoteksförsäkringspremien (MIP) - för antingen lånets livslängd (om du lägger ned mindre än 10 procent), eller 11 år (om du lägger ner mer än 10 procent) procent). Du kan avbryta MIP, men genom att återfinansiera till ett konventionellt lån.
Även om detta kan verka som mycket, är det faktiskt ett bra alternativ för många. Torabi säger att det är en annan väg till husägare för första gången köpare av en viss inkomst som vill bli husägare och kanske inte har så mycket kontanter i förväg för att göra det. Dessa bör emellertid endast tas på om du inte förlänger dig själv när det gäller inteckning.
"Gör din forskning," ekar Ebenshade. "Om du kvalificerar dig för ett FHA-lån och du har ett säkert jobb, har råd med dina bostadskostnader och får den extra nödfonden avsatt, tycker jag att det är värt att utforska det."
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makrame, ta dig lite tid att smyga en förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019