När min pojkvän och jag - båda marinveteranerna - bestämde oss för att köpa ett hem kunde vi göra det utan pengar ner och minimal risk. Även om detta kan verka som en tusenåriga s drömmer om dagens bostadsmarknad, det var faktiskt en hårt förtjänst för vår tjänst. Vår historia är inte ovanlig - sedan 1944 har mer än 22 miljoner servicemedlemmar och veteraner köpt hem med det som nu kallas VA-lån. För dem som inte vet mycket om VA-lån kommer du att bli förvånad över hur det har påverkat hur många amerikaner lever - även idag.
Vår berättelse börjar den 22 juni 1944 - bara en handfull dagar efter D-dagen - när, efter het debatt, President Franklin D. Roosevelt undertecknade lagen om servicemen om justering till lag. Eftersom så många amerikaner kämpade under andra världskriget, visste regeringen att det skulle kunna bli en ökning av arbetslösheten när de 15 miljoner tjänstemän återvände hem. För att mildra effekterna på ekonomin och ge veteraner en chans att ekonomiskt fånga upp dem hemma, handlingen, även känd som GI-lagförslaget, tilllade avdelningen för veteranfrågor (”VA”) att erbjuda undervisnings- och arbetslöshetsfonder till dem som hade kämpat i krig.
I propositionen infördes också vad som blev känt som VA-lånet: För att hjälpa servicemedlemmar att få bostäder, beslutades att regeringen skulle garantera en del av icke-pengar-ner, låg ränta inteckningar.
Då - och fortfarande idag - emitterar VA inte lånen utan försäkrar dem, ger en "garanti" - eller ett löfte till banken att de ska återbetala en del av lånet om det går i fall. 1944 var garantin begränsad till 50 procent av lånet och kunde inte överstiga 2 000 USD (den genomsnittliga hemkostnaden då mindre än 9 000 USD). Endast andra världskrigets veteraner kvalificerade sig och potentiella köpare måste ha tjänat 90 dagar i kriget. Veteraner var också tvungna att ansöka inom två år efter separationen från militären.
För många var den första omgången en framgång: 2,2 miljoner VA-lån var det doled ut mellan 1944 och 1952. Men det fanns växande smärtor som behövde tas upp. Det ökade huspriserna, så garantin ökades till 60 procent av lånet, men kunde inte överstiga 7 500 dollar på 1950-talet. Den ursprungliga lånetiden på 20 år gjorde bostadspriserna oöverkomliga, så de förlängdes till 30 år. Makar till veteraner som avlidit i tjänst stängdes av förmånerna, så det utvidgades så småningom också till dem. Dessutom överlämnade hypoteksbranschen avgifter och kostnader till hembuytern, och drev priserna upp, så VA fick tillstånd att reglera vem som kunde betala vad.
Eftersom den federala regeringen inte utfärdade lånen ledde detta till några enorma, varaktiga problem. Det innebar att svarta veteraner fortfarande måste godkännas för lånet genom sina lokala banker. Dessa förfrågningar avslogs konsekvent på grund av diskriminerande rödmarkering, eller den historiska federala politiken för att koda minoritetsdelar som för "osäkra" för att försäkra inteckningar, liksom Jim Crow-eran lagar som höll afroamerikanska familjer från prisvärda bostäder i förorter. Enligt en artikel av Edward Humes från 2006 i Journal of Blacks in Higher Education1947 Mississippi gick bara två av 3 000 VA-lån till svarta veteraner. Dessa frågor behandlades inte uttryckligen förrän lagen om rättvis bostäder från 1968, men har fortfarande en dag varaktig effekt på den demografiska sammansättningen av vem som bor där.
Under åren, när befolkningen av veteraner växte med varje krig, gjorde kongressen fler veteraner berättigade till programmet. Dessutom har VA-lånet anpassats för att bättre tillgodose veteranernas utvecklande behov: Garantin höjdes när bostadspriserna steg, utgångsdatum togs bort, lån blev berättigad till refinansiering och utbetalning av kapital, definitionen av stödberättigade bostäder utvidgades till att omfatta lägenheter och husvagnar och miljövänliga förbättringar var kämpat. Dessutom åtgärder som "finansieringsavgift" (en liten procentandel av inteckning i stället för PMI som hjälper till att täcka förluster i händelse av standard) genomförd på 1960-talet och undantag från budgetbindningar har införts så att programmet kan gynna veteraner i flera år att komma.
Sedan starten har VA-lånet hjälpt många att uppnå "American Dream" i utbyte mot deras tjänst. På grund av detta har det skapat en enorm varaktig kraft. 2016, a nytt rekord sattes med mer än 700 000 hemlånsgarantier. Anledningen till att det förblir en så viktig och populär armatur för militärsamhället är för att det kan vara svårt för militära medlemmar att få konventionell finansiering för ett hem - av många av samma skäl var det svårt i dåtid. I själva verket en ny studie från Lägenhet List fann att veteraner har högre hushållsgrad än icke-veteraner (76 procent mot 62 procent).
Men det är inte så lätt för veteraner att få hemägande som det en gång var. Lägenhetslistestudien visade att de senaste veteranerna (de som tjänade i posten 9/11-eran) är 35 procent mer kostnader belastade med avseende på deras bostäder än sina föregångare och till och med deras icke-veteran kamrater. Detta gäller även när de i genomsnitt tjänar mer än icke-veteraner. Dessa unga veterinärer har bara en hembesättningsgrad på cirka 40 procent - vilket fortfarande är högre än den totala årtusendet på 32,2 procent, enligt uppgifter från Urban Institute. Allt detta signalerar att det kan vara dags för kongressen att uppdatera lagförslaget igen.
Även om dess makt kan ha försvagats under de senaste åren har VA-lån gjort - och fortsätter att göra - husägarskap möjligt för tusentals veteraner. För många servicemedlemmar och veteraner är det den enda typen av lån de kan kvalificera sig för.
Och eftersom servicemedlemmar rör sig så ofta, flyttar kostnaderna snabbt utöver vad de har fått flyttersättning för. VA-lånet kan hjälpa till att minimera flyttkostnader utanför fickan, till exempel säkerhetsinsättningar och utbetalningar.
I dag, för att kvalificera sig för ett VA-lån, måste veteraner ha minst 90 dagar i följd aktiv tjänst under krigstid, 181 dagar aktiv tjänst under fredstid, sex år i reserven eller nationella vakten, eller vara den efterlevande makan till en veteran eller tjänsteman som passerade i tjänstgöringslinjen eller på grund av en funktionsnedsatt funktionshinder. När en veteran har fått behörighet har de det hela livet och kan ansöka om så många VA-lån som de vill. De kan emellertid bara ha en aktiv inteckning åt gången och måste flytta till sitt hem inom 60 dagar efter köpet.
VA garanterar en fjärdedel av den överensstämmande lånegränsen för lån över $ 144 000 (detta antal kan ändras årligen). Finansieringsavgifter varierar beroende på huspris, förskottsbetalning och hembuyerstatus. Den genomsnittliga kreditpoäng som krävs för de flesta långivare förblir så låg som 620, och veteraner kan kvalificera sig även med en hög skuldkvot. Båda kraven är mindre strikta än vad som krävs för militära köpare som söker FHA och konventionella lån. Kraven på bostadsinspektion och bedömning är emellertid striktare än med en konventionell inteckning.
"Jag blev förvånad över hur enkelt det var att köpa vårt hem," säger Justin B., en servicemedlem som för närvarande bor i Jacksonville, Florida. Han stängde just på sitt hem som han köpte på ett VA-lån efter att ha flyttat till sin nya tjänstestation. ”Min fastighetsmäklare och långivare arbetade så bra att allt jag behövde göra var att bevisa min behörighet och underteckna papper. Jag hade ingen utbetalning och vid slutet fick jag till och med en check för mina stängningskostnader. ”
Liksom många av veteranerna som har använt programmet före oss hade min pojkvän och jag en fantastisk upplevelse och kunde köpa ett hem när vi annars inte skulle ha kunnat göra det. På grund av skyhöga hyrespriser runt militära installationer sparar vi till och med pengar varje månad genom att äga ett hem i stället! Med många familjer som står inför ekonomisk osäkerhet har VA-låneprogrammet blivit en viktig fördel för veteraner. Våra veteraner arbetar hårt för att de friheter vi åtnjuter varje dag fortsätter att existera, och det är jag tacksam för att det finns ett program där för att hjälpa veteraner och deras familjer att få slut på att möta lite lättare.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makram, ta dig lite tid att smyga förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019