Om du vill vara en av de 52 procent av bostadsköpare som gör sina första hemköp 2017 känner jag att jag förmodligen kan sammanfatta dina tankar som detta: “Hur i helvete ska vi få det att hända? ” Jag vet detta eftersom jag var i dina skor den här gången förra året - ville desperat köpa en egen plats men efter att jag verkligen krossat siffrorna och kände mig mer avskräckt än någonsin.
Privat inteckning försäkring är exakt det, försäkring. Det är inte så annorlunda än den premie du betalar till din bil eller hyresförsäkringsbolag för att skydda dina grejer i nödsituationer, bara i det här fallet betalar du det för att skydda ditt långivare.
När du tar en inteckning och stänger på ett hem, äger du bara så mycket av huset som du har betalat kontant, oavsett om det är 2 procent eller 20 procent. "Banken", dvs din långivare, äger resten (de har tekniskt sett fram resten av pengarna åt dig). När du till exempel bara lägger ned 10 procent tar banken en stor risk för dina räkning, köper 90 procent av ditt hem och hoppas att du gjorde en solid investering och fortsätter att betala din fordringar. I det fallet - när du gör en utbetalning på mindre än 20 procent av ditt hem köppris - tar din långivare en privat hypotekförsäkring, som vanligtvis lägger in polispremien i den inteckning som du gör till långivaren månad.
Om du av någon anledning inte längre kan hålla dina betalningar och måste ha ditt lån som standard, kan din långivare aktivera hypoteksförsäkringspolicyn för att skydda deras slutet på investeringen.
Det är viktigt att inse att privat hypoteksförsäkring inte direkt gynnar dig som köpare - om du betalar ditt lån är du säkert fortfarande i varmt vatten.
I mitt fall väntade jag på att köpa ett hus tills min man och jag hade 20 procent ner skulle ha gjort det möjligt att köpa ett hus. Platsen och storleken på hemmet som vi hade vårt öga på här i Atlanta skulle kosta minst $ 250 000 - vilket gör en 20 procents utbetalning på minst 50 000 $. Tycka om många millennials, vi har inte den typen av kontanter som ligger runt (för att inte tala om extra 5 procent vi behöver för att stänga kostnader). Även om vi är ansvariga för pengar, skulle den typen av besparingar bli en lång väg för oss. Istället kunde vi lägga ner bara 5 procent och köpa ett hem just nu.
Min man och jag är inte ensamma om att välja att betala PMI för att göra husägare mer tillgängliga. Enligt Realtors Confidence Index, 62 procent av alla bostadsköpare under 2016 gjorde en utbetalning mindre än 20 procent av deras bostad köppris. Och bland bara första gången köpare? En stor del av dem (66 procent) gjorde betalningar mellan bara noll och 6 procent.
Det är en premie du betalar till din långivare. För de flesta köpare är det en extra kostnad som ansluts till din månadslånutbetalning (även om det beror på din långivare). Din specifika privata inteckningförsäkringspremie kommer att variera beroende på kostnaden för ditt hem och din kredit poäng, men du kan uppskatta summan till att vara mellan 0,3 och 1,5 procent årligen av det ursprungliga lånet belopp. På ett hem på 200 000 dollar med 10 procent lägre kommer ditt lån att vara 180 000 dollar och din inteckningförsäkring kan kosta 1 800 dollar per år (med 1 procent), eller $ 150 per månad - utöver din inteckning, fastighetsskatter och husägare försäkring.
När du har byggt tillräckligt med eget kapital i ditt hem att din lånevärde är 80 procent eller lägre kan du begära att avbryta din PMI (din långivare är nödvändig för att avbryta det åt dig när din LTV når 78 procent). Eller med andra ord, när du har betalat tillräckligt för att du äger 20 procent av ditt hem ursprungliga inköpspris är du av med försäkringspremierna. Men varnas för att det kan ta en lång tid att ta sig dit. Ju mindre du lägger ned som en utbetalning till att börja med, desto längre måste du gå i inteckningar för att lägga till till 20 procent av ditt hemvärde (speciellt eftersom dina första flera års värdepappersbetalningar är mestadels betala ränta och inte lägga till ditt eget kapital så mycket). Att ge dig en mycket allmän idé, i mitt fall kommer vi att ha 20 procent eget kapital i vårt hem efter cirka åtta års ägande och betalning av inteckning.
För närvarande är FHA-lån (eller Federal Housing Administration-lån) hypotekslån som är försäkrade av USA: s federala regering. Du kan ta ett FHA-lån om du har mindre än 5 procent att sätta ned på ditt hem (FHA-lån kräver minst 3,5 procent), eller så har du en låg kreditpoäng som hindrar dig från att ta ut en konventionell lån.
FHA-lån omfattas av en annan typ av försäkring som kallas helt enkelt en hypoteksförsäkringspremie eller MIP. Till skillnad från PMI för konventionella lån, kan FHA-inteckningspremier, i de flesta fall, inte annulleras, och du betalar försäkringspremierna för hela lånets längd, oavsett eget kapital du har byggt upp.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makram, ta dig lite tid att smyga förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
