När min man och jag beslutade att flytta från Denver till Indianapolis för att köpa ett hus, visste vi att processen skulle bli ödmjuk. Det enda vi visste om hemköpsprocessen kom från att titta på HGTV eller prata med vänner och familj som hade gjort det tidigare. Vi bestämde oss för att hoppa in i det med ett öppet sinne och en försiktig inställning.
Det första stora beslutet vi mötte var att avgöra vilken typ av inteckning som bäst för oss: Federal Housing Administration (FHA) eller konventionell. Vi hade en allmän uppfattning om vad som gjorde dessa lån annorlunda, men det tog lite djup grävning för att ta reda på vilket alternativ som bäst passar våra behov just nu och under lånets löptid. Så här tog vi vårt beslut:
Låt oss först redogöra för skillnaden mellan de två typerna av lån: Ett FHA-lån är en inteckning som stöds av den federala regeringen och som betjänas av en tredje part. I grund och botten betyder det att regeringen kommer att betala långivaren om du inte kan betala - men du kommer fortfarande att möta avskärmning om du betalar ditt lån. På grund av detta stöd är långivare lite lättare när det gäller att ge ut lån, vilket innebär att de accepterar lägre kreditpoäng (FHA-lån har en kreditpoäng på minst 500, medan konventionella lån vanligtvis kräver poäng på 600-talet och utbetalningar (standarden är 3,5 procent).
FHA-lån kräver också alltid en hypoteksförsäkringspremie (MIP), som är en avgift som tas på din inteckning som du betalar för hela lånets längd. Ditt MIP varierar mellan 0,45 och 1,05 procent av ditt inteckningsvärde - beroende på hur mycket du lånade, ditt lånevärde och din lånetid. Det finns bara två sätt att bli av med MIP: Det första är så småningom att refinansiera lånet till ett konventionellt lån. Den andra lägger ned 10 procent i början, vilket gör att du kan gräva MIP efter 11 års betalningar. Du betalar också en engångsförsäkringsbetalning på 1,75 procent av lånet vid stängning. På grund av alla dessa extra avgifter över lånets värde kan FHA-lån bli dyrare än konventionella lån - även om FHA-lån i vissa scenarier är lägre än konventionella lån. I allmänhet tenderar FHA-lån att ha mer bagage kopplat till dem - även om de är lättare att få i början.
Men vad är konventionella lån? Också känt som ett överensstämmande lån, det är inteckningar som inte stöds av regeringen. På grund av detta försöker långivare minska risken för att låntagaren går så mycket som möjligt - något du kommer att betala för. Det innebär att konventionella lån vanligtvis har något högre räntor och stela godkännandekrav än FHA-lån. Även om vissa långivare accepterar så lite som 3 procent ner - allt under 20 procent kräver att du betalar privat inteckning försäkring (PMI). Denna månadsavgift krävs tills du når 78 procent eget kapital i ditt hem, men det faller vanligtvis inte av din månatliga betalning förrän du träffar 80 procent.
Vår främsta oro när vi valde mellan inteckningarna var att vi inte ville spendera mer pengar än vi var tvungna att göra per månad - även om skillnaden var liten. Små avgifter och utgifter ökar över tid, och med alla nya utgifter som vi stod inför - reparationer, möbler, målning etc. - behövde vi hålla vår budget så tät som möjligt.
Enligt vår inteckningmäklare skulle vi i slutändan betala 30 dollar i månaden mer med ett FHA-lån jämfört med ett konventionellt lån. Vår mäklare uppskattade att vi också skulle betala 10 000 dollar i små avgifter och utgifter under lånets längd.
Om vi gick med ett FHA-lån, måste vi så småningom refinansiera bara för att släppa MIP. Just nu är priserna låga och bara stiger, så det verkade som om vi refinansierade kanske vi inte skulle kunna få de låga räntorna vi har nu.
Varje inteckningsexpert som jag pratade med sa att vi borde gå med konventionella om vi kunde få godkännande och råd med det - och det kunde vi, så vi gjorde.
För husägare som inte har pengarna i förskott eller bra kreditpoäng är FHA-lån emellertid ett bra alternativ eftersom de accepterar den minsta möjliga utbetalningen. På ett hem på 200 000 dollar skulle den lägsta utbetalningen av FHA-lån på 3,5 procent vara 7 000 dollar. För ett konventionellt lån med 5 procent lägre skulle det vara 10 000 dollar. Den skillnaden på $ 3,000 i kontanter på framsidan kan vara en dealbreaker om du flyttar ur staten, köper nya möbler eller planerar en hemrenovering.
Och om du bor i en hög levnadskostnad där fastigheter går snabbt, kan du bestämma att det är det bättre att köpa nu med ett FHA-lån istället för att vänta tills du har sparat nog för en konventionell lån.
Men det här beslutet borde inte vara ditt eget - du bör checka in med en inteckningsexpert (som ett lån tjänsteman eller en inteckning mäklare) för att se till att den inteckning du åtar passar både din kort- och långsiktighet mål.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makram, ta dig lite tid att smyga en förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
