Medan idén att Millennials vill hyra hus, inte köpa dem, har upprepats ad nauseam, faktum är att husägare fortfarande är mycket ett mål för många människor i min generation och Gen Z. Jag skulle gärna välkomna mina gyllene år genom att arbeta i trädgården och skriva bok nummer fyra från det hem jag äger.
Men här är problemet: Låt oss säga att jag tog upp en 30-årig inteckning nästa år, vilket innebär att det skulle betalas ut till 2050: Min yngsta brorson blir 32 år. "Grey's Anatomy" kommer att vara i säsong 46. Jag kommer att vara den ålder som mina föräldrar är idag. Men det är en mycket annorlunda 2050 än den som Global Commission on Adaptation, en grupp av framstående politiska och affärsledare som syftar till att hantera effekterna av klimatförändringar, föreställer sig: Enligt a Rapportera publicerad tidigare i år, 2050 beräknas den globala jordbruksavkastningen falla 30 procent medan efterfrågan ökar med 50 procent; fem miljarder människor kommer att sakna tillräcklig tillgång till vatten; och hundratals miljoner som bor i urbana kustområden kommer att tvingas från sina hem.
När mina kolleger Millennials och jag kommer överens om hur framtiden förväntas se ut när vi åldras är det svårt att förena hur vi vill att medelåldern ska se ut och hur vi är hörsel det kommer att se ut. (Och tufft är det bara att sätta det lätt.) Hur ska vi känna oss säkra när vi gör anspråk på en fastighet när det kanske inte är bebott när vi betalar lånet? Är husägare ens en bra investering längre? Är det bättre bara att hyra och låta våra hyresvärdar tänka på hur deras byggnader direkt påverkas och påverkas av klimatförändringar?
Enligt Valerie Amor, en fastighetsmäklare och ägare av Dra Conclusions LLC, ett hållbarhetsfokuserat arkitektfirma i södra Florida, är husägare fortfarande ett värdigt mål - det behöver bara hanteras annorlunda än tidigare. Det innebär att du inte låter de "vad om det" hindra dig från att göra framsteg.
"Jag säger alltid: Var beredd, inte rädd," säger Amor, som också är en del av New York City borgmästares kontor för klimatresilicitetsdesign riktlinjer. "Om du kommer att säga" detta är mer än jag klarar av ", kommer du inte att göra något."
Ja, att köpa ett hem i en osäker framtid är skrämmande, men det betyder inte att du ska sticka huvudet i sanden. Det bästa du kan göra är att tänka framåt och få en god uppfattning om vad du, ditt potentiella hem och ett potentiellt lokalsamhälle kan hantera.
Vet du inte var du ska komma igång? Vi är här för att hjälpa: Jag konsulterade ett antal experter för att avgöra hur man bäst kan köpa ett hem i en tid med klimatförändringar. Nedan ställer en serie startfrågor alla potentiella husägare bör ställa som en del av sin due diligence.
Klimatförändringarna är globala och det finns några saker som alla kommer att behöva ta itu med, som att ändra luftkvalitet och tillgång till vatten och mat. Men många av riskerna är lokaliserade. De på den östra kusten, i östra Texas och i sydöstra delen behöver alla överväga översvämningsrisker, vindar och starkare och oftare orkaner. I Kalifornien översvämmar det också, men också ständig skada från eldbränder, och - tillsammans med interiören och sydväst -extrem hettaockså. I Alaska, det snabbaste uppvärmningsstaten i landet (med en hastighet av två gånger det globala genomsnittet), gör att tinande permafrost bokstavligen gör land—och hem-försvinna.
Om din stad eller stad har slutfört en klimatbedömning kommer den att lista alla hot som din ort står inför. Det är inte ett standardiserat dokument, men det finns riktlinjer. Det finns inte heller någon omfattande databas för att söka efter den här informationen, utan en Google-sökning efter din stadnamn plus "bedömning av klimatsårbarhet" kommer sannolikt att visa upp rapporten om det har varit avslutad. (Att hitta din stad har inte någon? Skriv till dina valda tjänstemän för att begära det.)
Men vet att även inom dessa regioner varierar skadan och riskerna mycket. Klimatförändringar innebär att den gamla fastighetsmässan "plats, plats, plats" är mer relevant nu än någonsin:
Så din önskade hemstad har bedömt riskerna och förstå de hot som den kommer att möta under nästa gång 50 år, men har de en plan för att anpassa och minska påverkan och / eller återhämta sig om och när skador inträffar?
Klimathandlingsplaner (CAP) finns vid stat (16 stater har ingen CAP) och stad nivåer. Dessa är omfattande färdplaner som beskriver de åtgärder en kommun vidtar för att minska koldioxidutsläppen. Bruce Riordan, chef för Klimatberedskapsinstitut i Berkeley, Kalifornien, noterar att nyare versioner av dessa planer också bygger på en grundläggande bedömning av framtida och nuvarande hot såväl som de nödvändiga förändringarna en stad måste göra för att förbereda sig för dessa hot.
Riordan föreslår också att man granskar länets eller stadens allmänna plan. Det kommer att förklara de lokala regeringens planer för utveckling i framtiden och är en bra markindikator för vilka åtgärder staden vidtar för att skydda mot klimatförändringens effekter.
Det är avgörande att titta bortom bara ditt eget hem och överväga påverkan på det omgivande området. Ditt hus kan vara högt över översvämningslinjen, men vad händer när du behöver köpa mat eller måste åka till sjukhuset?
Riordan ger exemplet med sitt eget hem i Bay Area. Hans egendom riskerar inte översvämningar, men verktyg och infrastruktur som han är beroende av är. "Mitt hus skulle vara beroende av saker som avloppsreningsverk och de är precis nere vid viken", säger han. ”Om det slutar fungera är vi i stora problem. Vår VVS kommer att säkerhetskopieras snabbt. ”
Riordan betonar vikten av att leta efter ”sammanhållning i grannskapet och samhället.” Forskning har visat att under händelser som värmeböljor eller naturkatastrofer, samhällen som är organiserade, där grannar känner varandra, är rätt bättre än de där människor stannar i sin egen bubbla.
När det gäller det specifika hem som du funderar på finns det många saker att leta efter. De flesta bostäder är "byggda för kod", vilket betyder att de gör vad kommunens byggnadskod kräver. Men det räcker inte längre:
"Det finns inget sätt friggin 'i helvete, du skulle hitta mig att köpa ett kodbyggt hem vid denna tidpunkt," säger Craig Foley, en Fastighetsmäklare på LAER Realty Partners i Boston och ordförande för National Association of Realtors Sustainability Advisory Grupp. Han påpekar att de flesta byggnadskoder ligger långt bakom när det gäller klimatförändringsproblem: i södra Florida, till exempel, kod dikterar att byggnader i Miami-Dade-området måste kunna motstå 190 km / h vind vindar på tre sekunder. Orkanen Dorian träffade Bahamas med Byar på 220 mph.
Istället rekommenderar han högpresterande hem utformade för att bibehålla sin strukturella integritet när externa hot som orkaner intensifieras. Dessa bostäder är konstruerade med starka material (t.ex. betong, stål, glasad tegel eller naturligt förfallsbeständigt virke, som rödved eller västra röd cederträ) och ger nästan lufttät isolering från miljöfaktorer som vind, regn och värme. Dessa bostäder tenderar att vara mer miljövänliga än deras ”byggda för kod” motsvarigheter också. Deras konstruktion leder till effektivare uppvärmning och kylning, vilket minskar energianvändningen i hemmet. Många har också förnybara energikällor som solpaneler, vilket ger husägare en oberoende kraftkälla om något händer med elnätet.
Många stater har lagar om vad säljaren har måste avslöja under hemköpsprocessen, inklusive tidigare skador och reparationer. Men Foley föreslår att du alltid noggrant inspekterar en egendom för tecken på skador från lokala hot för att bedöma framtida risker. Till exempel, om ett hem är i eller i närheten av en översvämningszon, kontrollera om det finns tecken på vattenskador.
"Om du ser att det finns en linje fyra tum upp på två-för-fyra längs väggarna, var det definitivt vatten."
Tecken på skada är inte heller de enda ledtrådarna. Vissa kan vara mer oskadliga, som att ha all förvaring i källaren upphöjd - ett tecken på att huset översvämmar.
Dessutom, om ett hem har nyligen renoverats som ett nytt trägolv eller kylsystem, fråga varför de byttes ut. Även om säljaren kanske bara ville byta ut dem, finns det en chans att de kunde ha skadats i en tidigare översvämning och betalat av försäkringsbolaget. Du kan ta reda på vilka typer av försäkringskrav som fastigheten genererat tidigare genom a CLUE-rapport (Comprehensive Loss Underwriting Exchange).
Många av experterna som jag talade med upprepade att de flesta av de tillgängliga bostadsbeståndet inte är högpresterande bostäder. Men de säger att det finns många saker du kan göra för en "inbyggd kod" -egenskap till inte bara göra det mer hållbart mot klimathot i framtiden, men minimerar dess koldioxidavtryck nu.
Det bästa sättet att förbättra ett hems energiprestanda är att skapa en tätt byggnads kuvert, isolera de konditionerade delarna av hemmet från de som utsätts för miljöfaktorer. I de flesta hem betyder det att uppgradera isolering, fönster och dörrar. Även om det kan vara väldigt dyrt att ommontera ett hem på en gång föreslår Amor att man börjar i bara ett rum och sedan se om något annat kan göras samtidigt för att undvika överflödiga kostnader. Om du till exempel planerar att uppgradera isoleringen i ditt badrum, använd den öppna väggen som en möjlighet att också installera ett trippelfönster.
"Gör något som förbättrar ditt liv på små sätt utan större investeringar, vilket jag känner för att många tycker är överväldigande," säger Amor. "Gör det ett steg i taget."
Det är inte bara inköpspriset för ditt hem som du måste tänka på, utan också kostnaden för försäkring. I mars, München Re, världens största återförsäkring företag, utfärdat en Rapportera som fann att kostnaderna för klimatförändringsrelaterade skador och tillhörande risker växer för snabbt för att försäkringsbolagen kan täcka, vilket leder till att de höjer premierna. Enligt a väktarebit i rapporten säger experter att detta mönster kan göra att premier blir så dyra att de flesta inte har råd med dem.
Dessutom täcker husägarens försäkring inte översvämningar. Om du befinner dig i ett riskområde - som Federal Emergency Management Agency definierar eftersom de med en procents chans att bli översvämmade på vilket år som helst, inom 100 år - kommer du sannolikt att krävas lagligen att köpa en separat policy (som kan bli ganska dyr). Vissa hypotekslångivare kan också kräva att husägare i områden med måttlig till låg risk köper ytterligare försäkringar. Kom ihåg att kartorna FEMA använder för att definiera risk är baserade på historiska data och står inte för vad som förväntas hända om 15 till 20 år. Och även om du har en solid försäkring, om din fastighet upprepade gånger översvämmar, är det inte ovanligt för en långivare att bara avbryta försäkringen.
Hemägare i områden med risk för eldbränder ser en liknande situation. En vanlig husägares försäkring täcker brandskador, men allt mer försäkringsbolag kräver husägare att betala för ytterligare täckning och i vissa områden med hög risk i Kalifornien, de har slutade erbjuda policyer sammanlagt. Om du inte kan få ditt hem försäkrat är den sista utväg den FAIR-plan, ett statligt mandatprogram för högriskhem. Det är vanligtvis dyrt och har begränsad täckning.
Även om detta kan vara läskigt, vet du bara att försäkring är minst sagt komplicerad, mycket platsspecifik och baserad på ett äldre system. Saker kan förändras under de kommande 50 åren. Vad du kan göra nu är att hitta en försäkringsagent som är expert i ditt område och kan prata om framtida hot. Tillsammans kan du hitta täckning som fungerar för dig.
Ta en titt på dessa frågor som alla som köper ett hus bör ställa, beroende på de lokala riskerna där du köper. Och kom ihåg, du kan inte förutsäga exakt när och var alla större, paradigmskiftande naturkatastrofer kommer att hända och hur de kommer att påverka dig - men du kan vidta åtgärder för att vara förberedda, inte förstenade.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makrame, ta dig lite tid att smyga en förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019