En överväldigande majoritet av husköpare väljer fast räntelån. Villkoren för dessa lån ger alla de varma och otydliga känslorna som kommer med en långsiktig, stabil relation. Gå med en 30-årig fast ränta och din inteckning betalning nästa månad kommer att vara densamma som den kommer att vara 2049, vilket gör budgeten superduper förutsägbar.
Redan populärt bland många första gången husköpare, fastade inteckningar stärkte sig som bostadsindustrins älskling efter bostadskrisen. De flesta tyckte att lån med justerbar ränta (ARM) bara var en dålig idé. Låntagare vände sig från ARM och var rädda för att när räntorna väl skulle återställas kan det vara svårt att hålla jämna steg med bostadsbetalningarna och därmed sätta dem i riskzonen för avskärmningar.
Men inteckning med justerbar ränta verkar göra ett comeback. Även om de fortfarande är riskabla för en långsiktig investering, har de mer skyddsåtgärder på plats än de gjorde innan bostadsmarknaden kraschade, som hur mycket och hur snabbt en hypoteksränta kan justeras.
Så här säger siffrorna: In Maj 2019, utlåning med justerbar ränta utgjorde endast 6,7 procent av nya bostadslån, enligt Ellie Mae, ett mjukvaruföretag som bearbetar mer än en tredjedel av inteckningarna i USA. Men i december 2018 verkade ARM: er komma att göra ett comeback, vilket utgör 9,2 procent av nya inteckningar - det högsta sedan Ellie Mae började spåra uppgifterna under 2011.
Den största missuppfattningen om ARM? Att de aldrig, aldrig ska användas. I själva verket finns det omständigheter då finans- och inteckningsexperter säger att inteckning med justerbar ränta faktiskt är mer förnuftig med en fast ränta.
"Folk bör inte vara rädda för ett lån med justerbar ränta", säger Melissa Cohn, verkställande direktör på Family First Funding LLC, baserat i New York City, som gynnar sjuåriga ARM och har en i sitt eget hem. "Historiskt justerbara räntor har alltid varit lägre än en 30-årig fast ränta och kan vara en fantastisk pengarsparare."
Genom att erkänna att husköpare har unika ekonomiska situationer, frågade vi hypotekslångivare när det är vettigt att gå med en justerbar ränta. Här tre situationer där de rekommenderar en ARM.
Men bara en påminnelse innan vi fördjupar scenarierna: Det är en bra idé att prata allt detta med ett hem utlåningsrådgivare, säger Shelby McDaniels, kanaldirektör för företagens utlåning till företag med Chase Home Utlåning.
Först en förklarare om hur ARM: er fungerar: Lånets titel låter dig veta när räntan kan återställas. Så om du får en 5/1 ARM, betyder det att 5/1 lånets lägre introduktionsränta kommer att pågå i fem år, och efter det kan det justeras på årsbasis, Holden Lewis, NerdWallet"Förklarar hemmapersonalen.
Det är bäst att få en justerbar ränta när du känner dig säker på att du kommer att sälja huset under introduktionsperioden, eller inom ett år eller två från slutet av introduktionsperioden, Lewis säger.
"Så om du får en 5/1 ARM, är den säkraste kursen att göra det om du räknar med att sälja hemmet inom sju år eller så."
Om du köper ditt evigt hem kan du bli föremål för ständigt ökande räntor efter introduktionsperioden - om du inte refinansierar, säger Lewis.
Piggybacking på detta, om du köper en startbostad och vill uppgradera inom fem år, kan en ARM vara en bra passform.
Många tar inte hänsyn till sina faktiska omständigheter och tar en fast ränta utan att tänka på en ARM, säger Cohn. "Om du är en första gången husköpare, nyligen gift, växer en familj - det är alla skäl i mina ögon för att ta en ARM eftersom ditt bostadsbehov kommer att förändras när du går igenom livet."
En annan stor anledning? Du börjar din karriär i en dyr stad där hyra konsekvent ökar, men du planerar inte att bo där i ditt nästa kapitel i livet. I själva verket är inteckning mer populär i metroområden med hög kostnad som San Jose, Kalifornien.
"Ett alternativ med bara intresse kan göra ARM ännu mer attraktivt för dem som tillfälligt bor i högre levnadskostnader," säger Lauren Anastasio, certifierad finansplanerare på SoFi, ett privatekonomiföretag. ”En ARM med enbart ränta resulterar vanligtvis i den lägsta möjliga månatliga betalningen under fast ränta och kan vara en bra sätt för någon att låsa in sina månatliga bostadskostnader på en plats där hyreskostnaderna tenderar att öka varje år. ”
Lån med justerbar ränta är ett utmärkt alternativ i en låg eller sjunkande räntesituation, förklarar Riley Adams, en CPA och senior finansanalytiker som driver den personliga finansbloggen Unga och de investerade. Vanligtvis förankrar ARM: er ett visst offentligt tillgängligt räntevärde (som LIBOR, Fed Funds-ränta, prime rate etc.) och lägg till ett definierat antal basispunkter till den totala kursen som erbjuds dig under ÄRM. Om din ARM justerar vägen högre än vad du betalade kan du göra det refinansiera till en annan ARM eller en fast räntelån - vilket alternativ du sparar mest pengar. (Även om refinansiering ibland kan vara ifrågasatt om bostadspriserna sjunker mycket - ett av problemen som hände under bostadskrisen 2008)
”Eftersom vi har varit i en lågmiljömiljö under en längre tid och det ser troligt ut fortsätta att gå efter denna lägre ränta skulle vara ekonomiskt vettigt på grund av räntekostnadsbesparingar, ” Säger Adams.
På sin tidigare inteckning, som han tog ut i juli 2011, gick han med en 30-årig fast ränta och beklagar beslutet.
"Hade jag valt 5/1 ARM skulle jag ha betalat betydligt mindre ränta och slutat med en lägre ränta om jag skulle återfinansiera," säger han.
En ARM kan passa bra om du planerar att betala av inteckning innan räntan justeras, säger Kristopher Barros, marknadsföringsstrateg på Omfamna hemlån i Middleton, Rhode Island.
"Det är ett mindre vanligt scenario för en typisk husägare, men ändå en god anledning att dra nytta av de lägre priser som vanligtvis är förknippade med en ARM," säger Barros.
En sista anmärkning: Om du funderar på en ARM, se till att kamma över villkoren för den fasta perioden. De vanligaste är 3, 5, 7 och 10 års fast period ARM, säger Andy Harris, president för Vantage Mortgage Group, Inc. och medlem av Association of Independent Mortgage Experts (AIME). Tre-åriga ARM är mindre vanliga och mer riskfyllda med de okända, vilket gör den inledande fast ränteperioden på längre sikt mer attraktiv, förklarar han. Men ju längre den fasta perioden, desto högre är räntan i allmänhet.
Beslut beslut! (Men återigen, innan du bestämmer dig, prata med en bostadsutlåningsrådgivare om din situation, som McDaniels rekommenderar.)
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makrame, ta dig lite tid att smyga en förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019