Jag har 9 juli 2019 beskrivna i tecknade röda hjärtan i en planerare som jag aldrig kommer att kasta bort: det är dagen jag äntligen stängde på min första hemmet! Efter ett år utan stopp öppna hus, tusentals telefonaviseringar från MLS-appar och två misslyckade erbjudanden, min man och jag blev äntligen förälskade i huset som vi så småningom kunde köpa. Till skillnad från att få en iPhone krävde detta köp mer än bara att se till att vi hade tillräckligt med pengar på vårt kontrollkonto. Det var månader av fram och tillbaka samtal mellan vår fastighetsmäklare, säljarens fastighetsmäklare och vår låneombud; SÅ mycket pappersarbete; och cirka 10 till 15 timmar totalt av att äta glass för att lugna min ångest. Efter att vi slutligen fått vårt erbjudande accepterade det cirka 30 dagar att stänga på vårt drömma drömhus.
Men vi hade tur att det gick så snabbt. Till vår överraskning tar det vanligtvis mycket längre tid att stänga hemmet. Intresserad av att lära sig hur lång tid det tar (och varför) och vad du kan göra för att påskynda processen? Här, allt du behöver veta om tidpunkten för stängningsprocessen:
Hur lång tid det tar att stänga ett hus efter ett accepterat erbjudande beror dock verkligen på var du är bor, vilken typ av hem du köper och vilken typ av lån du tar (om du ens tar ett lån ut!)
De som har tjänat i USA: s väpnade styrkor är berättigade till Veteranlån (eller VA). De kräver ingen utbetalning, har lägre stängningskostnader än konventionella lågpriser och erbjuder mer kreditflexibilitet. Medan det har mytologiserats att VA-lån tar för evigt att bearbeta, enligt Ellie Mae stänger de i genomsnitt 46 dagar - bara fyra dagar längre än ett konventionellt lån.
Att stänga ett hem kan definitivt ta längre tid än 42 dagar, särskilt om du köper en co-op eller lägenhet. Co-ops och condos har olika förhållanden till den flerfamiljshus där de är inrymda.
Co-op-ägare betalar in hela byggnaden och äger en del av investeringen, men äger inte sitt utrymme (interiör eller exteriör). De har troligen ett kontrakt eller en aktieandel som gör att de kan bo där och vara en del av samarbetet styrelseförening som fattar alla beslut om byggnaden - underhållsprojekt och vem som kommer till köpa in.
Andelsägare äger å andra sidan vanligtvis det inre av sitt utrymme och äger sedan en del av fastighetens gemensamma utrymmen och exteriörer. Det finns också styrelser, men de bestämmer bara underhåll - inte hyresgäster eller ägare.
På grund av dessa extra steg (och deras engagemang med andra parter utöver köpare och säljare) kan samarbeten och condos ta mycket längre tid att stänga. Bill Kowalczuk, en mäklare som arbetar för Warburg Realty i NYC, säger att till exempel stängning på Manhattan kan ta 60 till 90 dagar.
Så här bryter det i genomsnitt ned enligt Kowalczuk:
Adi Perez, en agent för byrån i LA, säger att det tar cirka 10-14 dagar att stänga på ett hus om bedömningen kom till värde.
Men om det begärda priset kommer in över- eller -undervärde, det kommer att ta längre tid efter att sortera denna komplikation innebär mer kommunikation mellan parter och pappersarbete som alla måste skriva under. Till exempel kan en köpares agent behöva förhandla med säljarens agent om hemmapris eller köparen kan behöva arbeta för att säkerställa ytterligare finansiering. Detta kan enkelt lägga till en vecka eller två.
Eftersom en kassa med helt kontanter minskar inteckningsprocessen och utvärderingen av ekvationen, säger Kowalczuk att detta kan minska processen med två till tre veckor.
Louis Adler, rektor och medgrundare av VERKLIG New York, säger att ordning i början av köpprocessen kan få fart på att stänga din ekonomi och relaterade pappersarbete.
Jag kan intyga detta: Året innan jag började leta efter ett hem började jag betala av min kredit aggressivt och arbetade hårt för att skapa vanor som skulle öka min poäng. Sedan, när vi började titta på hus, var jag extremt ovanpå att sjunga mina dokument; kommunicerade med HR på mitt jobb att de borde förvänta sig ett samtal om min anställning; och sorterade mina skattedeklarationer, bankdokument och betalstubbar i förväg. Varje gång jag fick ett e-postmeddelande eller ett samtal från min agent eller lånekontor, svarade jag på det så snabbt som jag kunde.
Allt detta påskyndade definitivt processen och hjälpte till att kompensera för de tre till fyra dagarna av förlorad tid när vi stötte på uppenbara problem med stiftelsen. Eftersom vi också hade gjort ett gott intryck på säljarens agent, kunde vi enkelt förhandla om ett lägre försäljningspris och kredit för att fixa det själva.
Processen att fysiskt stänga på ett hus tar ungefär en timme, åtminstone enligt min erfarenhet. Jag körde till min låneansvarigs byggnad och undertecknade en bunt papper ungefär lika hög som ett litet barn (som, mycket av papper). Tillsammans med min make var min fastighetsmäklare och en tredje part också (i mitt fall, en depositions företagsledare) som vittnen.
När allt hade lämnats in träffade min man och jag vår agent i vårt snart-kommer-hus ett par dagar senare och fick alla nycklar! Du hittar inte detta i någon officiell rapport om processen, men här är ett absolut avgörande tips: Förbered dig på mycket skrikande och "OMG!" När du stänger - också, kanske ett glas (eller tre) firande vin.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makram, ta dig lite tid att smyga förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019