När jag var i processen att köpa mitt hus i Los Angeles bestämde min man och jag att alla erbjudanden vi gjorde måste komma med händelser. Vi behövde tillräckligt med tid för att uppträda en inspektion, genomföra en utvärdering och få vår lån godkänt.
Inte varje köpare gör ett erbjudande på ett hem med händelser, och inte alla säljare kommer att acceptera händelser med sitt erbjudande. Det beror på var du bor (till exempel är villkorade erbjudanden mycket sällsynta i New York, medan det är ganska vanligt i Kalifornien) och hur het marknaden är.
Du kanske också bläddrar igenom listningssidor och märker etiketter som "väntande" och "kontingent" och undrar vad de betyder, vad är skillnaden och vad det betyder för dig, en potentiell köpare. Låt mig förklara.
När ett erbjudande är villkorat betyder det i princip ”jag erbjuder dig en viss summa pengar för ditt hus om egendom och transaktionen i allmänhet uppfyller specifika villkor. ”Och det är bakat i avtalet mellan köparen och säljare.
Köparen kommer (vanligtvis) att ha en begränsad tid för att se till att deras villkor uppfylls för att ta bort eller möta dem. Under denna tidsperiod är listan vanligtvis fortfarande aktiv (även andra kan fortfarande göra erbjudanden på huset) - men inte alltid. När alla eventualiteter har avmarkerats, går erbjudandet från att märkas som "kontingent" till "väntande" på de flesta MLS-webbplatser för flera listor (du kanske också märker olika formuleringar, och vi kommer till det på ett sek!).
Det finns fyra typer av händelser. De tre första är vanligast: Den fysiska beredskapen (an inspektion av huset, som vanligtvis görs av en professionell), bedömningenoch lånets godkännande.
Tidsramen för händelser varierar mellan olika länder, men i Kalifornien, till exempel, standarden tidsramen för en fysisk beräkning och bedömning beror på 17 dagar, medan lån beredskapen är vanligtvis 21 dagar.
Den fjärde är en försäljningsbegränsning: Detta är när köparen måste sälja sin egen egendom för att köpa den nuvarande. Som ni kan föreställa er det svårare att sätta en tidsgräns för den senare.
Enligt agent Lindsay Barton Barrett på Douglas Ellimankan säljaren också insistera på en egen beredskap: De kommer bara att sälja sitt hus när de hittar en fastighet att flytta till eller köpa. Detta är emellertid inte så vanligt eftersom transaktionens tidpunkt är uppe i luften och köpare föredrar vanligtvis en mer strömlinjeformad process som inte går vidare.
Detta innebär att säljaren har accepterat ett erbjudande med villkor. Men medan köparen arbetar med att möta dem (dvs att schemalägga en inspektion eller undersöka en bedömning) har säljaren tillåtelse att låta folk visa huset såväl som att lämna in erbjudanden.
När säljaren accepterar det villkorade erbjudandet kan de inte visa sitt hem eller acceptera erbjudanden längre. I grund och botten: Köparen har lagt en ring på det, och det är det. Säljare kommer vanligtvis inte att gå efter den här typen av beredskapsetiketter, eftersom det kan göra dem svåra upptäcka om köparen anser att en eller flera av deras eventualiteter inte uppfylls och de beslutar att backa ut. Säljaren skulle då behöva sätta tillbaka huset på marknaden och börja om igen.
Köparen har en tidsfrist på sina eventualiteter och måste uppfylla dem. Om köparen inte kan lösa eventualerna i tidsramen per kontrakt måste de antingen gå igenom erbjudandet som det är eller förlora sitt allvarlig insättning. Om köparen går över sin tidsfrist måste säljarens agent lämna en begäran om att köparen ska utföra ett meddelande som tvingar köparen att fatta ett beslut inom 48-72 timmar.
Men även om en säljare får fortsätta visa sitt hem och acceptera erbjudanden, är de definitivt kan inte avbryta den pågående köpprocessen med deras nuvarande erbjudande medan den är betingad - oavsett Vad.
Att ha händelser på plats är vanligtvis att skydda köparen och låta dem komma ut ur transaktionen om det oväntade inträffar. Till exempel kan köparen lära sig att ett tak som annonserades som ”nytt” faktiskt är 40 år gammalt och måste bytas ut. Detta skulle falla under den "fysiska" beredskapen och köparen kan backa ut per kontrakt (om de varnar säljaren och agenten i tid).
Eller kanske har det inträffat en nödsituation i köparens familj som resulterade i att de inte längre hade de pengar som behövdes för att köpa huset eller kunna betala inteckning - köparen skulle därför inte vara berättigad till lånet, vilket innebär att ett av eventualiteterna inte uppfylls. Köparen skulle få gå ur affären.
När du pratar med Los Angeles-baserade Kompassfastighetsmäklare Leslie Marquez, berättar hon för Lägenhetsterapi att köpare kan hoppa över eventuella händelser, men hon rekommenderar inte förstköpare att göra det. Köpare kan emellertid sötra affären genom att minska tidsramen om det måste tas bort.
I stället för 17 dagar för en fysisk och utvärderingsmässig beredskap kan köparen till exempel erbjuda 12 dagar. Eller istället för en 21-dagars beredskap på lånet godkännande, kan köparen förhandla 18 dagar.
Det är dock riskabelt när du skapar ett mindre fönster, eftersom den tilldelade tiden räknar helger och helgdagar - och beror du på en massa olika människor för att leverera resultat som kommer att påverka din beslutsprocess.
Och lita på mig, till och med en enkel husinspektion betyder en stor bunt med papper du behöver kommentera, rad för rad. Kommer du att kunna boka en inspektör direkt? Kommer en låneombud att kunna reda ut ekonomi tillräckligt snabbt?
Det är en bra idé att en säljare skulle vara angelägen om att avskaffa eventualiteter till en början - det är mindre risk för dem, och med ett erbjudande går direkt till väntande hastigheter på processen. Men i många stater är det ganska standard för köpare att inkludera eventualiteter med sina erbjudanden. Men om en av köparens eventualiteter väntar på att deras egendom ska säljas först, är det när de kan förvänta sig att en säljare är mindre villig att gå med på det avtalet. Särskilt om säljaren har andra erbjudanden som är mindre komplicerade och tidskrävande.
På vissa marknader är erbjudanden sällsynta med oförutsedda sällsynta. Barrett berättar för Apartment Therapy, "Även på den nuvarande tröga marknaden i NYC är det extremt sällsynt att en säljare eller köpare samtycker till ett villkorat avtal."
Så snart alla händelser har tagits bort och allt som återstår i hemköpsprocessen stänger pappersarbete, betyder det att hemmet är i "väntande."
Detta är i princip hur det låter som. Försäljningen är i väntan, men säljaren accepterar säkerhetskopieringserbjudanden * bara * om saker och ting faller igenom på något sätt.
Detta innebär att även om händelserna har tagits bort och huset är tekniskt på väg in depositionsär säljaren fortfarande tillåten att visa sitt hem och acceptera fler erbjudanden.
Men om köparen och säljaren inte samtyckte till några händelser, kan ett hus gå direkt till en pågående försäljning.
Allt beror på avtalet mellan köparen och säljaren. Om kontraktet säger "Kontingent: Fortsätt att visa", kan säljaren faktiskt acceptera fler erbjudanden.
Och ibland hamnar kontingenterbjudanden inte, så det är definitivt inte ett meningslöst uppdrag om du har ditt hjärta i ett hus som är listat som kontingent. Om du bläddrar i MLS bör du kunna se hem märkta som sådana. Du kommer att kunna lägga in ett säkerhetskopieringserbjudande (som kräver att du gör en insättning).
Om du inte kan göra ett erbjudande på en lista, kan det säga "Contingent: No Show / Without Kick-out." Och det aldrig gör ont att låta din agent nå ut och se vad affären är med huset. Det kan verka som om det är i skjärsild, men du vet aldrig.
Marquez säger att detta inte händer ofta på en het marknad: ”Alla vill att allt ska gå smidigt, och särskilt på en super het marknad... du ser inte många kontingenter eller väntande erbjudanden falla genom. Vanligtvis kommer köparen och säljaren att träna något, även om köparen säger att en eller flera av deras standarder inte uppfylls. ”
I mitt fall fann vi till exempel att vårt drömhem hade stora grundläggande problem som inte avslöjades. Vår agent kontaktade säljarens agent och föreslog en lösning: Säljaren sänker antingen priset eller erbjuder kredit (eller en kombination av båda). Säljaren slutade med att bli enig, och vi träffades halvvägs.
Det är naturligtvis inte alltid fallet. Det är svårt att spåra exakt hur många kontingent eller väntande erbjudanden som går igenom varje år, HomeGo rapporter att misslyckade hemförsäljning har ökat från 1,3 procent till 4,3 procent av alla listade fastigheter i senaste två åren (även om det inte anger om egenskaperna listades som kontingent eller i väntan på).
Det beror på hur lång tid escrow-processen är och den överenskomna betingade tidsramen, men du kan (vanligtvis) förvänta dig att ett hus går från kontingent till väntande på cirka nio dagar.
Enligt Marquez, om du arbetar med den vanliga 30-dagarsspärren, väntar du mer eller mindre på händelser som ska tas bort. Den längsta beredskapen är lånets godkännande (21 dagar). När lånet är godkänt lämnar det nio dagar innan du kan stänga på ett hus.
Detta nummer kan emellertid gå upp om det är en 45-dagars escrow - eller det kan sjunka om köparen och säljaren har valt en 14 eller 21-dagars stängning (de är mer sällsynta och mestadels reserverade för antingen superkryddade köpare eller investerare som har mindre att förlora, planerar att vända huset eller både).
Jag avslutade med 14-dagars fysiska och utvärderingsförutsättningar och en 21-dagars lån beredskap i mitt erbjudande och jag tänker inte ljuga: Det var stressande. Jag ringde inspektörer och lämnade meddelanden, och såg till att jag hade två säkerhetskontroller som var i säkerhet.
Jag limmades fast på min telefon för att min lånepersonal ringde behöver mer pappersarbete (lyckligtvis fanns det en skanner jag kunde smyga till på jobbet så att jag kunde skicka över mina skattedeklarationer och kontoutdrag i tid mode).
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makram, ta dig lite tid att smyga förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019
