Du jagade tills dina fötter var ömma, hittade ditt drömhem och gav ett erbjudande som accepterades. Dags att andas ut, eller hur? Inte riktigt.
”Den första regeln om fastigheter: Alla kontrakt måste vara skriftliga för att vara bindande,” säger David Rosen, en fastighetsmäklare med Douglas Elliman i New York. Det betyder tills du faktiskt har ett tecknat kontrakt, ditt accepterade erbjudande är bara ett avtal om god tro. Men allt fungerar, eller hur? Tyvärr, nej: Ett antal fallgropar kan komma på väg innan du stänger, vilket ger dig inget hem att flytta till (och ingen juridisk väg). Den goda nyheten: De flesta snags kan förhindras med förberedelser och snabbhet - du behöver bara utbildas om vad som kan ligga framöver. Här har de vanligaste problemen som köpare stöter på.
Låt inte drömmar om att dekorera ditt framtida hemmoln förmåga att betala för det. Allan Zapadinsky, fastighetsmäklare på Keller Williams NYC, påminner om en köpare som började beställa dyra anpassade möbler. "De laddade upp sitt kreditkort med skuld, och när det var dags för banken att utfärda ett låneavgivningsbrev, nekades de en inteckning," säger han.
Om en köpare har en inkomstförändring kan det dessutom försena saker också. En av Zapadinskys kunder startade ett nytt jobb mittkontrakt, vilket orsakade samarbetsstyrelsen de intervjuade med att ompröva. "De flesta av samarbeten kommer att vilja se ett eller två år med stadig anställning," säger han. "Vi var tvungna att försena stängningen i flera veckor för att förklara detta för co-op styrelsen."
Fixera: Det enklaste är att hålla din skuldsättningsgrad så stabil som möjligt. Zapadinsky rekommenderar att du inte gör några stora inköp och när det är rimligt att stanna i ditt nuvarande jobb tills du har stängt i huset.
Inspektioner kan ändra allt. När betydande fel - som strukturella skador, grundläggande problem, mögel eller angrepp - upptäcks, köpare måste bestämma om det är värt att fortsätta, säger Glenn Davis, en associerad fastighetsmäklare med Douglas Elliman).
Fixera: Det finns inga snabbkorrigeringar för detta scenario, men du kan använda en dålig inspektion till din fördel. ”Ett hem som visar sig ha defekter tipsar i allmänhet skalan till förmån för köparen,” säger Davis. Se om din bank kommer att skicka en värderare för att fastställa det verkliga värdet på hemmet med de nyligen hittade fel. Även om du kanske vill gå helt bort kan du också använda den oväntade händelsen för att omförhandla villkoren för det nya avtalet till din fördel.
Om du väljer att fatta beslut när ditt erbjudande har accepterats riskerar du att förlora huset.
Fixera: Handla snabbt och beslutsamt för att avsluta affären. "Erbjudanden går snabbt", säger Ilan Bracha, grundare av Keller Williams NYC. "Kontrakt måste undertecknas snabbt, och om köpare tar sig tid eller är obeslutsam kan säljaren hitta en annan köpare och gå vidare med det nya erbjudandet."
Ibland kommer säljaren att ändra sig eller besluta att inte gå igenom affären. Rosen säger att detta vanligtvis inträffar när säljaren inte kan hitta en ny plats att flytta till.
Fixera: Rosen säger att om en säljare backar ut, brukar de byta tillbaka inom sex månader. Om du verkligen är kär i hemmet, var tålamod. Annars gå vidare.
En annan anledning till att en säljare kan backa ut är att han eller hon fick ett bättre erbjudande. Det är vanligt att säljaren eller säljarens agent fortsätter att handla fastigheten tills kontraktet är slut avrättade, försöker få det högsta priset och ibland utnyttja erbjudanden mot varandra, säger Davis. En stor berättelse? De annonserar ett offentligt öppet hus även efter att du har slutat ett kontrakt.
Fixera: Flytta snabbt. "Advokater kan utföra noggrannhet, utvärderingar / inspektioner kan göras och inteckningar kan tecknas på kort tid om de är planerade och förberedda för," säger Davis. Rosen föreslår också att din agent ska hålla sig i nära kontakt med säljarna mellan när erbjudandet accepteras och stängs, sniffar ut alla risker.
För att få ett avtal att genomföra behöver du ett avtal eller informationen som advokaterna baserar på avtal om, som har krävt information om köparen och säljaren, villkoren för affären och annat diverse anteckningar. Men om du inte har all information redo att erbjudas, kan affärsbladet vara ofullständigt vilket kan försena undertecknandet eller till och med leda till att affären faller samman, säger Bracha.
Fixera: Arbeta med din agent för att få alla dina pappersarbeten i ordning och redo att gå innan du gör ett erbjudande. "Att ha ett rent avtal med ungefärlig och exakt information om köparen, säljaren, agenterna och fastighetsinformationen är nyckeln till att undvika problem med att underteckna ett kontrakt," säger Bracha.
Av alla saker som kan gå fel efter att ditt erbjudande har accepterats är det mest skrämmande en oväntad räntehöjning, säger Rosen. "Om räntorna ökar kan din förmåga att kvalificera [för en inteckning] äventyras," säger han.
Innan du packar upp dina mässingsarmaturer, terrazzo-accenter och makrame, ta dig lite tid att smyga en förhandsgranskning av vad fastighetsexperter säger är de bästa hushållstrenderna som vi ska kolla in våra listor i 2020.
Sarah Magnuson
18 december 2019