Du vet att du vill köpa ett hem - du är bara inte säker på var du ska börja. Och inte konstigt: Att köpa ditt första hem kan vara en lång, skrämmande process, full av grova saker som matte, juridiska dokument och konkurrens i halsen. Men ha ingen rädsla: Första köpare precis som du gör det hela tiden, och vi kommer att leda dig genom processen.
Först måste du se till att du är känslomässigt och ekonomiskt redo att köpa ett hem. Förhoppningsvis har du använt de senaste åren på att få dig själv på solid ekonomisk grund - det innebär att tjäna en stadig inkomst, spara för en utbetalning och förbättra din kredit så att du kan kvalificera dig för en inteckning.
Det är ingen skada att släppa in på öppna hus innan du officiellt är redo att köpa, bara för att få en känsla för marknaden och vad du gillar och inte gillar. Men när du har kvittat dina finanser är det dags att börja på allvar.
Om du hyr, börja din sökning ungefär sex månader innan hyresavtalet är slut, säger Marie Presti, ägare / mäklare på
Presti Group i Newton, Mass. "För den genomsnittliga bostadsköparen tar det två till tre månader bara att hitta en fastighet, och när du lägger in ett erbjudande är det ytterligare sex till åtta veckor," säger hon. Men på marknader med mycket konkurrens och lite lager kan sökningen ta ännu längre tid.Det är en bra idé att börja med en första gången homebuyer-klass, som kommer att presentera processen såväl som några pålitliga fastighetsproffs i ditt område. "Överväg definitivt att ta en första gången homebuyer-klass för att lära dig så mycket du kan, så det är inte så skrämmande," säger Presti. Att genomföra en sådan klass är ofta ett krav på första gången homebuyer-låneprogram, så det är bra att få detta under ditt bälte tidigt.
Ungefär den här tiden vill du börja samla ditt fastighetsteam, börja med en köpare och en hypotekslånare. (Senare behöver du också en fastighetsadvokat, en husinspektör och en försäkringsagent.) Fråga runt, läs fastighetsrecensioner på Zillow eller Trulia, eller se om din klassinstruktör har några rekommendationer för köparen ombud. Om du gillar och litar på din fastighetsmäklare kan de i allmänhet styra dig mot andra lokala proffs de har arbetat med tidigare, från lånebefogenheter till försäkringsagenter.
Statliga lagar varierar, men en köpares agent kommer att representera dina intressen under hela din hemsökning och förhandla på dina räkning, och får i allmänhet en nedskärning av provisionen från säljaren när du äntligen köper ett hem (vilket betyder att du inte betalar dem direkt). Välj någon med en djup förståelse av den lokala marknaden - och vem du litar på för att se upp för dig.
Börja med ett kort samråd med din agent så att du är på samma sida - de måste veta vad du letar efter. Presti ger sina nya köpare läxor och instruerar dem att komma med en lista över sina fem bästa "måste-haves" - ej förhandlingsbara har ett hem som absolut måste ha, vilket kan sträcka sig från central luft till en viss stad eller plats - och sedan prioritera dem. "Och om du köper en fastighet med någon annan, borde de göra samma sak separat, och då borde ni två träffas och kombinera den listan i en prioriteringslista," säger hon. "Det kan ta veckor och veckor att göra."
Sedan ber Presti dem att göra rankade listor över sina fem bästa "önskelista" -objekt också - och slå samman de två listorna tillsammans. Om det inte finns någon betydande överlappning mellan er två kommer denna lista ofta att innehålla en kombination av jettisoned must-haves från det första listan. Men varje funktion du kan förbli flexibel på öppnar dig för fler potentiella hem - och prisklasser.
Att lista dessa kriterier hjälper dig att hålla fokus på vad som verkligen betyder för dig när du tittar på ett hus, säger Presti. ”Om folk bara börjar titta på hus och de inte har den här förberedda listan, går de in och om det har ett trevligt kök tycker de plötsligt att det är fantastiskt. De tittar på kosmetika, och det borde vara en av de sista saker du bör fokusera på, säger hon.
"Först, titta på om det uppfyller dina kriterier, vad som är viktigt för dig. För det andra, de strukturella aspekterna - hur gammal är ugnen, taket, fönstren - innan du börjar titta på om den har en diskmaskin i rostfritt stål, säger Presti. ”Eftersom du som husägare kan du absolut ändra insidan av ditt hus eller lägenhet när som helst. Du äger det och du kan alltid fixa det över tiden. Men du kan inte plocka upp ett hus och flytta det bort från en livlig gata. "
Du bör också få förhandsgodkännande för en inteckning innan du börjar besöka hem. För en sak, om du hittar ditt drömhus direkt, kan du missa när du fumlar för finansiering. Men det kommer också att ge dig realistiska förväntningar om vad du har råd. ”Jag föreslår vanligtvis att du gör det tidigt, för det kan vara förvånande och upprörande när en köpare äntligen går till långivaren och ber om förhandsgodkännande, och de ser ut att deras kreditpoäng är lägre än de trodde eller att de inte har den köpkraft de behöver, ”Presti säger.
Jämför några olika långivare och inteckningsprodukter på nätet, inklusive de som erbjuds av lokala kreditföreningar om du är berättigad och de första-gången lån som betalas av hemköpare. din stats bostadsfinansbyrå.
Du måste samla in lönestubbar, skattedeklarationer och annan finansiell dokumentation för din inteckningssökning. Förvara dessa i en mapp under hela din hemsökning, eftersom du måste ge dem igen när du slutför din inteckning (eller om ditt 90-dagars förhandsgodkännande löper ut).
Med en köpers agent på din sida och ett förhandsgodkännandebrev i handen är du nu redo att förfölja listor och skura jorden efter ditt drömhus - och göra ett erbjudande om du hittar det.
När du hittar rätt hus hjälper din agent dig att skriva upp och lämna in ett erbjudande. En bra köpers agent kommer att försöka samla in några detaljer om säljaren som kan förbättra dina chanser (och bestämma om du borde skicka in ett personligt brev också), och kommer att känna till den lokala marknaden tillräckligt bra för att säkerställa att ditt bud är konkurrenskraftigt.
"Din agents jobb är att ta reda på säljarens motivation, om det finns andra erbjudanden och vad som är viktigt för säljaren när man tittar på erbjudanden," säger Presti. Med den Intel kan du kanske göra ditt erbjudande mer tilltalande på små sätt. ”I många fall kommer de att lära sig att pengarna är viktiga, men det är inte det enda. Kanske är det verkligen viktigt för dem att stänga en viss dag. "
Vanligtvis måste du inkludera en insättning i ditt erbjudande, som kallas hederliga pengar, vilket kan vara mellan 1 000 och 10 000 dollar eller mer. Dessa pengar tillämpas på inköpspriset om ditt erbjudande accepteras och returneras till dig om inte - men om du hamnar i strid med villkoren för ett accepterat erbjudande har det gått.
Ta det från mig, att göra ett erbjudande tar mycket tarmar: Du åtar dig att betala hundratusentals dollar, så du verkligen behöver gilla - kanske älska - platsen. Samtidigt är det fullt möjligt att ditt bud avvisas. Vi blev kär i och budde på tre hus under loppet av ett år innan vårt fjärde erbjudande slutligen accepterades; varje avslag var förödande.
Judy Alexander, en fastighetsmäklare med Higgins Group i Lexington, Mass., Sa att några av hennes köpare var det överträffade 10 eller flera gånger innan de äntligen lyckades - var och en sin oro besvikelse. "Det är kval," sa hon. ”Den största delen av [det här jobbet] är att vara en socialarbetare. Det är inte alla fastigheter. "
Sarah Korval, som köpte ett hus med sin make Scott 2016, säger att det här är när saker verkligen blir stressande. ”Det var många rörliga delar som startade i rörelse direkt efter att vi lagt in vårt erbjudande. Det var en virvelvind, ”sa hon. ”Det hände också att erbjudandet accepterades den veckan vi lämnade på semester, och därför var vi tvungna att bedriva affärer från en nationalpark med dålig celltjänst. Att försöka sätta en rusningsorder på ett radontest när du inte kan höra personen i andra änden hjälper inte ditt blodtryck. "
Under normala marknadsförhållanden bör ditt erbjudande innehålla en händelse som gör att du kan göra en heminspektion inom en vecka eller så från det accepterade erbjudandet. Detta gör att du kan backa ut från köpet eller omförhandla priset om en heminspektion visar upp tidigare okända problem.
"En heminspektör kommer att undersöka det strukturella och mekaniska tillståndet i hemmet," säger Jorge Colon, programchef på De homebuying mentorerna, ett program från den ideella Allston-Brighton Development Corp. i Boston.
De är inte allvetande, men en heminspektör kan generellt varna dig för uppenbara problem eller potential problemfläckar som kan behöva en närmare titt från en specialist, till exempel en skadedjurskontrollör eller konstruktion ingenjör. En inspektion i genomsnitt cirka $ 300 till $ 500, och bör pågå ett par timmar. Om du kan, är det en bra idé att skugga inspektören för att lära sig om huset.
"En heminspektör berättar till exempel om ett värmesystem eller ett tak måste bytas ut inom en snar framtid, som båda kan vara kostsamma reparationer," säger Colon. Om du inkluderade en inspektionsberedskap kan du använda inspektörens rapport för att avgöra om du ska förhandla om eller till och med backa ut transaktionen utan att förlora din insättning. "Men vad en heminspektör inte kan berätta för dig är om du ska köpa ett hem eller inte," tillägger Colon. "Det är upp till köparen."
På en varm marknad kan första gången köpare kämpa för att hålla jämna steg med kontantköpare, och kan känna sig pressade att släppa händelser från deras erbjudande - till exempel händelsekontrollen. "Jag tror att du måste vara en riktig cowboy för att göra det, jag menar det," sa Alexander till mig. "Men å andra sidan, om du vill vara igång, vill säljare vanligtvis inte acceptera ett erbjudande med en inspektionsberedskap om det finns flera bud inblandade."
Ett sätt Alexander föreslår att ta sig till på konkurrensutsatta marknader är att pressa in en heminspektion mellan det öppna huset och när alla erbjudanden är förfallna, vanligtvis några dagar senare. ”Den andra är att gå tillbaka och se huset en andra gång innan erbjudandet förfaller, och den här gången med en kunnig entreprenör eller vän som är i branschen som kan dimensionera uppvärmningen, det elektriska, VVS, husets huvudsystem, ”hon sa.
Kolon varnar för att avstå från din inspektionsfall, såvida du inte har möjlighet att täcka eventuella oväntade reparationer. "När du skriver ett erbjudande, se till att villkoren som ingår är realistiska för dig," sade han. "Låt inte marknadens konkurrenskraft tvinga dig att fatta känslomässiga beslut."
När du har fått hemmet inspekterat och efter eventuella omförhandlingar är båda sidor redo att fortsätta är det dags att underteckna det slutliga kontraktet, ofta kallat ett köp- och försäljningsavtal (P & S). Detta anger det slutliga inköpspriset, stängningsdatumet och andra juridiska detaljer om försäljningen. Det kan innehålla ytterligare händelser som skyddar dig eller säljaren: till exempel skulle en inteckningskontroll låta dig backa om du inte kan säkra finansiering.
När P&S har undertecknats är det dags att slutföra din finansiering. Du kommer att skicka in en slutlig ansökan om inteckning - en uppdatering av din tidigare ansökan, med nya lönestubbar och kontoutdrag - för en striktare garanti. Håll din kredit låst under denna period, eftersom du inte vill att en plötslig kreditkortspridning ska släppa din kreditpoäng och krossa din inteckningssökning.
Ungefär denna tid kommer din långivare vanligtvis att anställa en värderare för att bedöma fastighetens värde. Detta kommer att kosta cirka $ 300 till $ 400, även om det kan klumpas in i dina stängningskostnader. Om du bjuder över det begärda priset kan det vara lite nervt, eftersom du behöver bedömningen för att komma in nära eller över det överenskomna köpeskillingen - långivaren kommer inte att låna dig mer pengar än platsen är värde.
Nu när du arbetar med slutgiltiga siffror är det ofta punkten där köpare kommer att välja att låsa i en ränta i 30 eller 45 dagar - tillräckligt länge för att hålla alla siffror på plats genom din stängning datum. (Du kan dock välja att låsa in räntorna när som helst i den här processen - din låneansvarig kanske kan ge dig råd i detta avseende.) Din långivare borde kan du nu också ge dig en exakt bedömning av stängningskostnaderna och eventuella försäkringar eller fastighetsskatter du behöver förbetala (för det kommande året) vid stängning.
Om vi talar om husägarförsäkring, måste du ta några innan du kan stänga hemmet - banken handlar inte om att ge dig hundratusentals dollar utan bekräftelse på att dess investering är försäkrad. Din fastighetsmäklare kanske kan rekommendera en lokal försäkringsagent, eller om du är nöjd med din bilförsäkring kan du fråga dem om att binda dina bil- och husägarpolicyer för en rabatt. Om du är osäker, leta efter en oberoende agent som kan shoppa för bästa priser och täckning för dina räkning.
Strax innan du stänger kommer du att ha en chans att genomföra en slutlig genomgång av hemmet, för att se till att det är tomt, rent och mer eller mindre intakt - samma hus som du gick med på att köpa. Spänningarna kan vara höga vid denna tidpunkt, men ingen av parterna vill att affären ska gå igenom nu, så att eventuella nitpickningsdetaljer förhoppningsvis kan utarbetas. (Vår säljare försökte lämna en enorm, stygg möbel bak - vi hade det inte.)
Stängningsförfaranden varierar, men i allmänhet kommer du att träffa säljaren, fastighetsmäklare och advokater för att skriva under gärningen - och lägga till din John Hancock i cirka hundra andra juridiska former. Din agent eller advokat kan förklara allt du inte förstår - det är okej att ställa frågor. Det är ju en ganska stor affär.