Steg för att köpa ett hus

Att köpa ett hem är inte som att köpa ett par skor eller ens en bil. Istället för att bara dyka upp med pengar är processen att köpa fastigheter en juridisk transaktion liksom en finansiell transaktion, och det tar veckor - om inte månader - att slutföra. Men när du hittar en plats du kan ringa din egen är det helt värt att vänta.

Använd den här tidköpet för hemköp så att du vet vad du kan förvänta dig varje steg på vägen och ungefär hur lång tid det tar dig att komma dit. Det kan tyckas skrämmande (särskilt när du försöker att inte låta dina ögon glänsa över att nämna ord som "escrow" och "PMI"), men du har det här.

6-8 månader innan du vill flytta in:

Först räkna ut dina medel.

Innan du börjar hemsökningsprocessen är det avgörande att du får en bra uppfattning om hur mycket hus du har råd med. Ekonomisk expert och författare Dave Ramsey rekommenderar att du multiplicerar din månatliga hemlön med 25 procent för att bestämma vad din maximala inteckning ska vara. Du kan sedan använda a

amorteringskalkylator för att bestämma priset för bollparken som håller din månatliga betalning under det beloppet.

5-7 månader ute:

Därefter begränsar du var du vill bo.

När du vet vad du har råd kan du börja begränsa dina alternativ. Ta dig tid att lära dig de grannskap du funderar på: Undersök skolor och kommunala tjänster, och kör igenom dem vid olika tidpunkter, dag och natt, för att avgöra om du verkligen vill leva där. Känner du dig säker att gå runt i grannskapet? Hur långt är det till närmaste butiker och restauranger, och hur mycket betyder det för dig?

Medan du är på det kan du spendera tid på att söka på nätet efter ny hemförsäljning i de områden du funderar på för att få en känsla av om bostäderna är i ditt prisklasse.

3-6 månader ute:

Få förhandsgodkännande för en inteckning.

Innan du börjar arbeta med en fastighetsmäklare och seriöst leta efter ditt hem, bör du hitta en inteckning långivare och få förhandsgodkänt för en inteckning. Det visar din fastighetsmäklare och säljarna att du är kvalificerad att köpa ett hem, och det säkerställer att du vet vilken prisklass du bör leta efter. På en konkurrenskraftig marknad överväger många säljare inte ett erbjudande utan ett brev från en långivare som säkerställer att den potentiella köparen kan kvalificera sig för inteckning.

"Många första husköpare kommer att börja titta på fastigheter innan de pratar med en långivare, men det här är enormt nej nej, "säger Colin McDonald, en licensierad fastighetsmäklare på Berkshire Hathaway HomeServices Blake, i Delmar, NY. "De flesta fastighetsmäklare eller säljare kommer inte att börja visa hus för köpare förrän de faktiskt har pratat med en långivare och kan ge ett pre-kvalifikationsbrev."

McDonald rekommenderar att du arbetar med en lokal långivare snarare än en online- eller icke-lokal långivare, även om online-långivaren erbjuder en bättre ränta. "Att arbeta med en lokal långivare som har kunskap om den lokala marknaden garanterar dig en smidig transaktion helt fram till stängning," säger han. "Lokala långivare är vanligtvis också lättare tillgängliga för sina kunder, och många lokala långivare kommer att matcha de priser som deras konkurrenter erbjuder."

När du hittat en lokal långivare måste du lämna in din finansiella information för att få förhandsgodkända, inklusive skatteformulär och W-2, nyligen betalade stubbar, besparingar, pensionskonton och skuld skyldigheter. Efter att ha granskat all den här informationen kommer långivaren att informera dig om den stora inteckning som du kan kvalificera dig för och ge ett brev som visar att du är förkvalificerad. Under tiden kan du hålla reda på alla dessa finansiella former och lägga till nya lönestubbar och kontoutdrag i filen, eftersom du kommer att behöva dem igen. Det förhandsgodkännandebrevet löper vanligtvis ut efter 60 eller 90 dagar, så om du inte hittade ditt hem innan det löper ut måste du bara skicka in papperet igen.

Hitta en fastighetsmäklare.

Du kan köpa ett hus utan fastighetsmäklare, men det finns verkligen ingen anledning att göra det. Eftersom i de flesta fall betalar säljaren av ett hus fastighetsprovisionen. Så som köpare har du ingenting att förlora. (Vissa fastighetsföretag tar ut en avgift för köpare; om du inte vill betala för deras tjänster, leta efter en fastighetsmäklare som endast debiterar säljare.) Och Om du har en fastighetsmäklare på din sida kan du hjälpa dig att köpa ett hus, vilket kan vara förvirrande.

"Den här investeringen bör inte genomföras utan någon som känner till marknaden, grannskapet, lokala trender, specifika och hur man navigerar i processen, säger George Lawton, licensierad fastighetsmäklare med RE / MAX Over the Mountain i Birmingham, AL. "En fastighetsmäklare som är din förespråkare och letar efter dina behov kan förenkla denna process och göra den roligare. Men hyr inte bara din grannas mamma som gör det här på deltid för julpengar. Intervju några som rekommenderas av vänner och familj och se vem du känner dig mest bekväm med. Du kanske arbetar tillsammans i månader, och du vill att det ska vara en bra relation. "

Starta husjakt.

När du har valt en fastighetsmäklare börjar du söka på allvar efter ditt nya hem. Din fastighetsmäklare hittar fastigheter som han eller hon tror att du kanske gillar, men du kan också söka på egen hand. Kolla in internetlistor, kör runt och leta efter gårdsskyltar och fråga runt för att lära dig om hus som kan finnas tillgängliga i de kvarter du vill ha. På en säljarmarknad, där tillgängliga fastigheter kan vara begränsade, kan du försöka ta ut alla dina alternativ - inte bara Trulia, Zillow och vad din fastighetsmäklare skickar din väg.

1-2 månader ute:

Lägg in ett erbjudande - och var beredd att förhandla.

När du hittar det hem du vill ha - och du kommer - är det dags att göra ett erbjudande. Prata med din agent om rätt pris att erbjuda; Det är vanligt att göra det första erbjudandet under det noterade priset, men på en mycket konkurrenskraftig marknad kan du behöva erbjuda det begärda priset eller ännu mer. Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig att mäta detta och kan ofta få en ökning av hur mycket konkurrens det finns för ett visst hem.

När du har gjort ett erbjudande inom din budget kommer din fastighetsmäklare att förbereda pappersarbetet så att du kan underteckna och skicka det, tillsammans med ditt förhandsgodkännandebrev och dina allvarliga pengar, som är en förtroende på cirka 1 procent av köpet pris. Allt detta händer vanligtvis snabbt, särskilt om andra köpare är intresserade av samma fastighet.

Vanligtvis har säljaren cirka 24 timmar att svara på ditt erbjudande, och i de flesta fall motverkar de dina ursprungliga villkor. Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig genom förhandlingsprocessen.

Om du och säljaren inte kan komma överens om ett pris, stängningsdatum och andra villkor, var du villig att fortsätta din sökning. Men om du kommer överens med säljaren kommer du både att underteckna avtalet och köpprocessen börjar.

Ring sedan din långivare.

När du har ett tecknat avtal i handen, låt din hypotekslånare omedelbart veta det. På så sätt kan du låsa in den aktuella hypoteksräntan och han eller hon kan komma igång med att bearbeta ditt hypotekslån.

Under hela processen kommer din hypotekslånare sannolikt att begära olika dokument från dig, såsom uppdaterade lönestubbar, aktuell skatt poster och andra artiklar som kan ha ändrats sedan förhandsgodkännandet, samt information om den hemförsäkringspolicy du planerar att göra inköp. Försök att svara så snabbt och exakt som möjligt och ge nödvändig information så snart som möjligt. Din snabbhet kommer att hjälpa dig att flytta ditt lån snabbare genom processen och se till att du kan stänga i tid.

3-8 veckor:

Få en heminspektion.

De flesta hemförsäljningskontrakt ger köparen cirka tio dagar att genomföra en heminspektion. Om du får en inteckning för att köpa huset kommer din långivare sannolikt att kräva att du använder en certifierad heminspektör. (Även om du inte kräver en heminspektion är det bäst att få ett ändå för att se till att du inte köper ett hus fullt av dyra problem.)

Din inspektör kommer att ge en detaljerad rapport om allt i hemmet som kan repareras. Vissa av artiklarna är kanske inte så stora, men vissa kan vara dyra eller viktiga reparationer, såsom behovet av ett nytt tak eller HVAC-system. Du och din fastighetsmäklare kan begära att säljaren gör några reparationer, och säljaren kommer att få några dagar för att informera dig om de är villiga att göra ändringarna eller sänka priset på huset. Om inspektionen upptäcker stora problem, till exempel termiter eller en instabil grund, kan det vara din väg ur ett försäljningsavtal.

2-5 veckor:

Välj en hemförsäkringsleverantör och en avslutande advokat.

Innan din långivare stänger ditt lån vill de se till att hemmet är försäkrat. Leta reda på en hemförsäkringsleverantör - kanske samma företag som försäkrar din bil - och begär en husägares policy. Ge din långivare all information.

Välj också en avslutande advokat eller be din fastighetsmäklare om en rekommendation. Advokaten kommer att se till att du har en tydlig äganderätt till fastigheten och att alla kontrakt är lämpliga. Din advokat planerar ett stängningsdatum och du kan börja packa.

På stängningsdagen:

Ta en pålitlig penna - du har många papper att skriva på.

Grattis, du har gjort det! På stängningsdagen kommer ditt team (AKA du, din fastighetsmäklare, långivare och advokat) att träffa säljarna och deras advokat för att göra saker officiella. Din långivare eller advokat kommer att informera dig i förväg om den totala summa pengar du behöver ta med till avslutningsmötet för din utbetalning eller eventuella stängningskostnader. Ta med det beloppet i form av en kassakontroll, luta dig sedan tillbaka och gör dig redo att underteckna ditt namn - om och om och om igen.

Det kommer att finnas massor av pappersarbete att skriva på, men din advokat kommer att leda dig igenom var och en och vad det betyder. (Och om han eller hon inte gör det, var inte rädd att fråga om något verkar förvirrande eller onödigt!)

När det är över - vilket kan ta några timmar, så tänk på att ta ledigheten från jobbet - du är en husägare. Beroende på ditt avtal kan du få nycklarna och kunna flytta den dagen. Vissa län låter dig inte flytta förrän titeln har spelats in med den lokala regeringen, vilket kan ta några dagar, men din fastighetsmäklare bör veta den lagen och informera dig i förväg om det är så.

Just nu är det dags att börja göra ditt hem till ditt eget.

---

Följ House Beautiful på Instagram.