Gillar produkterna vi valde ut? Bara FYI, vi kan tjäna pengar på länkarna på denna sida.
Du har flirtat med idén om hemägande. Kanske har Zillow blivit en av dina mest besökta webbplatser, eller så har du släppt tillfälligt in på några öppna hus IRL, körde finansiella scenarier på en inteckningskalkylator och hitta glädje i att surfa på kakel prover. Men nu undrar du hur du kommer från "Jag skulle vilja äga mitt hus en dag" till att faktiskt ta ut en inteckning, köpa ett hem och ha installerat tunnelbanetegelplattorna.
Utan tvekan är att köpa ett hem ett enormt ekonomiskt beslut - troligen det största i ditt liv. Från att känna till den viktiga skillnaden mellan att vara förkvalificerad och förhandsgodkänd till att förstå saker som bedömningsförhållanden och escrow, kan processen känna skrämmande. Lägg till den emotionella berg-och dalbanan som hittar ditt drömhus och väntar på att höra tillbaka på ditt erbjudande.
Att dela hemförsäljningsprocessen ned i steg gör det dock mycket mer hanterbart. Här, en steg-för-steg, expertstödad guide för att köpa ett hem.
I detta tidiga skede, positionera dig som en stark, kvalificerad köpare genom att spara för en utbetalning och få din kredit i topp-top form.
Varje köpares finansiella bild kommer att vara unik. Ja, en kreditpoäng på 740 eller högre belönar dig med de bästa räntorna och lägger ned betalning av 20 procent eller mer i hemmet sparar dig från att betala privatlånsförsäkring, eller PMI. (PMI kostar vanligtvis 0,5 procent till 1 procent av hela lånebeloppet på årsbasis, men betalas vanligtvis som en månadspremie. PMI tillhandahålls av privata försäkringsbolag, men ordnas av din långivare.) Men andas lätt: Du kan fortfarande köpa ett hem med mycket lägre kreditpoäng och mycket mindre av en utbetalning. Precis som ett exempel - eftersom det finns massor av lånealternativ där ute [OBS: LÄNKT TILL EN AV ÖVRIGA FÖRPACKNINGSTORIER] - kan ditt kreditresultat vara så lågt som 500 för en FHA-lån (en statlig inteckning som är försäkrad av Federal Housing Administration) så länge du lägger ner 10 procent, eller så kan det vara 580 om du sätter ner 3,5 procent, förklarar Ignacio Rodriguez med Westside Estate Agency i Malibu, Kalifornien. Med konventionella lån siktar du på en kreditbetyg på minst 620.
Idén här? Låt inte perfekt vara fiendens goda! Marknadstillväxt kan överstiga dig om du väntar år på att samla tillräckligt för en 20 procent utbetalning på ditt sparkonto eller för att din kredit värdering ska sväva i den exceptionella kategorin.
Oavsett om ditt mål för en utbetalning är 3,5 procent eller 20 procent, vill du börja spara pengar så snart som möjligt. "Helst är det på ett konto som tjänar intresse," säger New York City Broker Lindsay Barton Barrett av Douglas Elliman.
Överväg att prata med en finansiell rådgivare om din strategi för att betala av lån med hög ränta samtidigt som du sparar för ett hem. Beroende på marknadsförhållanden kan det vara vettigt att köpa ett hem före andra skulder -hm, dessa irriterande studielån! - har betalats så att du kan bygga eget kapital och ha en tillgång som kan uppskatta i värde över tid, säger Barton Barrett.
När det gäller kredit har du rätt, förordning, till en gratis kreditrapport varje år. Den här rapporten berättar faktiskt inte dina poäng (som kan variera mellan de tre byråerna), men det hjälper dig att fastställa vad som helst som drar din poäng. En av fem personer har misstag på deras kredit Rapportera, enligt Federal Trade Commission, så du vill få några fel innan du börjar handla om en inteckning. Du kan hålla koll på dina faktiska kreditpoäng med gratis online-poängspårare som Credit Karma. Eller många banker och kreditkortsföretag har gratis kreditpoängspårare integrerade i onlinekontot.
Nu är det också en bra tid att ge din kredit lite TLC. Att konsekvent göra betalningar i tid är det bästa du kan göra för din kreditpoäng. Du kan ge det ett snabbt uppsving genom att betala ned kreditkortsaldo så att ditt utnyttjande på varje kort inte är mer än 30 procent - det betyder att om du har en gräns på 1 000 USD, håll ditt saldo under 330 $ för att bevisa för borgenärer att du inte förlänger själv.
Innan du börjar titta på hem vill du få en pre-kvalifikationsbrev, som säger att långivaren är tentativt villig att låna ut till en viss punkt. Detta signalerar till fastighetsmäklare att du ser allvar med att köpa, inte bara titta på hem för skojs skull. Ett pre-kvalificeringsbrev hjälper dig också att ställa in din budget och minska vilka bostäder som finns i ditt prisklasse, säger fastighetsmäklare i New York Rebecca Blacker med Warburg Realty.
Något att tänka på: Förkvalificerat är ett barn steg mot ett lån. Du självrapporterar information om din kreditpoäng och din inkomst, och i sin tur ger långivaren dig en uppfattning om hur mycket du har råd. Att förhandsgodkännas är dock en mycket mer grundlig process och kommer dig närmare slutbordet: Det är när den informationen om din inkomst och dina kreditpoäng verifieras. Mer om det nedan.
Tänk på din fastighetsmäklare som kapten för ditt hemköpande team. På grund av detta vill du anställa en agent som kan göra starka hänvisningar för hypoteksmäklare, fastighetsadvokater och proffs för hemkontroll, säger agenten i New York City Kemdi Anosike av Warburg Realty. "Det viktigaste av allt är att du behöver en fastighetsmäklare som lyssnar på dig och förstår dina behov," säger Anosike.
Åh, och gissa vad? Du kommer troligtvis inte vara på kroken när du betalar för din fastighetsmäklare. Det är säljaren som oftast täcker provisionskostnaderna för både köparens och säljarens agenter, förklarar Joan Pallone, en fastighetsmäklare med Pallone and Associates i Broomfield, Colorado. Det finns några sällsynta undantag när en köpare skulle betala sin egen agentprovision, som när huset är till salu av ägaren.
Du kommer att positionera dig själv som en stark köpare om du är förhandsgodkänd för en inteckning innan du börjar husjakt och lägger in erbjudanden. "Ofta är de" perfekta hemmen "på marknaden i mindre än några dagar," säger Stevie Rangel, en agent med Compass i Los Angeles, Kalifornien. Du vill inte pröva för att få förhandsgodkännande medan andra köpare skickar in erbjudanden. Många säljare kommer inte att underhålla erbjudanden från potentiella köpare som ännu inte har fått sin finansiering uppradad.
Under det här steget, som är mer formellt och grundligt än förkvalificering, kommer du att överlämna massor av dokument, till exempel W2, lön, bankutdrag och skattedeklarationer till din långivare. Ha dina pappersarbete organiserade och redo att gå.
I det här skedet har du en budget i åtanke och kommunicerat till din fastighetsmäklare vad som är viktigt för du i hemsökningen - vare sig det är en stor trädgård för din hund, en kort pendling till jobbet eller en promenad garderob.
När du turnerar hem eller öppnar hus tar du med dig en anteckningsbok för att hålla reda på fördelarna och nackdelarna med varje fastighet. Det är tufft, men får inte distraheras av brister som enkelt kan åtgärdas, som ett Cookie Monster-blått sovrum eller tråkiga lampor med byggmästare. Var uppmärksam på saker som är svårare att ta itu med, som vattentryck och mängden naturligt ljus.
Det kan vara kärlek vid första hemturen eller så kan du behöva se några dussin hem innan du hittar rätt. Den genomsnittliga köparen tittar vanligtvis på 10 bostäder under en tio veckors tidsperiod, enligt en Rapportera från National Association of Realtors.
Du har förhandsgodkänt en inteckning och din fastighetsmäklare hittade en egendom du älskar. Det är dags att lägga in ett erbjudande!
Din fastighetsmäklare kommer att ha "comps" som visar vad andra bostäder i området har sålt för och hjälper till att informera ditt erbjudande. Ofta kommer första gången husköpare att vara onödigt oroliga för att betala för mycket för ett hem, säger Angela Carrasco, en fastighetsmäklare baserad i Los Feliz, Kalifornien. Och ett vanligt misstag första gången köpare gör är att komma för lågt, varningar Daniele Kurzweil, en licensierad fastighetsförsäljare med Friedman Team på Compass i NYC. Även om du har hört dina marknader gynnar köpare vill du förmodligen fortfarande inte komma under listan. "Problemet med den här taktiken är att en säljare inte ser dig som allvarlig," säger Kurzweil.
Men det finns vissa skyddsåtgärder för att säkerställa att du inte betalar för mycket, förklarar Carrasco, så länge du inte avstår från dina eventualiteter. ”Verkligheten är att ett avtal inte kommer att avslutas, vilket innebär att långivaren inte godkänner ett lån, om hemmet bedömer inte, Säger Carrasco. (Mer om eventualiteter och bedömningar inom kort!)
Om du verkligen blir förälskad i ett hem och är på en konkurrenskraftig marknad kan du sötra ditt erbjudande med köparens brev, vilket hjälper dig att uttrycka varför du är intresserad av hemmet på ett personligt sätt, säger Beatrice de Jong, en fastighetsmäklare i Los Angeles och konsumenttrender expert på Öppen dörr. ”De bästa erbjudandebreven fokuserar på de aspekter av hemmet som du älskar, kompletterar säljarna med deras smak eller hur de har underhållit hemmet, och visa dem att du är engagerad i en smidig avslutning, " hon säger.
När du gör ett erbjudande kommer säljaren vanligtvis att kräva "allvarliga pengar" för att ingå ett kontrakt. ”En allvarlig insättning är en signal om god tro på köparens vägnar att hon ser allvarligt med hemmet och villig att placera lite hud i spelet,” säger Salt Lake City, Utahs mäklare Jen Horner med RE / Max Masters. Hur mycket pengar som krävs kan variera beroende på kontrakt, säljarens preferenser och stad eller stat, förklarar Horner. Vanligtvis kommer insättningen att falla mellan 1 och 5 procent av hemets inköpspris, säger hon. En köpare kan få tillbaka sina allvarliga pengar om försäljningen inte går igenom på grund av en anledning som anges i avtalets villkor. Vissa vanliga kontraktsförhållanden som skyddar köpare, som tillåter dem att gå ur köpet, hänför sig till heminspektioner, finansiering som faller igenom och hemvärderingar som kommer för lågt.
När du har gjort ett erbjudande kommer säljaren att acceptera, göra ett motoffer eller helt avvisa det.
När säljaren accepterar ditt erbjudande är det dags att få en heminspektion. Nästan alla erbjudanden inkluderar en "heminspektionsbegäran" som gör det möjligt för köparen att gå ut ur affären om det finns betydande problem i inspektionsresultaten.
Inspektören kommer att leta efter alla typer av problem som hemmet kan ha, från grunden hela vägen upp till taket, inklusive saker som felaktig ledning eller tecken på mögeltillväxt.
Heminspektörer letar efter problem som kan orsaka säkerhetsproblem, men de handlar inte om kosmetiska problem. De kommer att rapportera något som en spricka i bosättningen men kommer inte att notera ett slarvigt målarjobb.
Köpare betalar för heminspektioner för det mesta förklarar Fastighetsmäklaren Kelly Malloy, med Windermere Real Estate i Seattle. Hon rekommenderar att man lägger till ett avloppsräckvidd, som undersöker VVS-rör. Tillsammans kostar detta mellan $ 700 och $ 800, men kan variera beroende på din marknad eller hemmet.
Beroende på ditt kontrakt kan du - köparen - begära att säljaren gör reparationer baserat på inspektionen eller ge dig en kredit så att du kan få reparationerna genomförda. Innan du tar dig till stängningsbordet, överlämnar dina pengar och undertecknar papper, har du en chans att göra en sista genomgång för att se till att allt som skulle fixas har åtgärdats. Om det är möjligt, schemalägg detta efter att säljarna har flyttat ut - bara om flyttarna orsakar skada.
Ibland faller dock affären - kanske för många röda flaggor dyker upp under heminspektionen och säljaren är villig eller kan göra arbetet, förklarar Malloy. Även om det kan svåra lite, lita på processen, råder hon. Ditt hem är ute!
Nästa är en utvärdering, som krävs om du tar en inteckning, men kan avstås i en kontantavtal. Under detta kommer en licensierad värdering till hemmet och gör en grundlig genomgång av hemmet för att avgöra hur mycket det är värt. Din värderare tittar på vilka liknande bostäder i stadsdelen som nyligen såldes för såväl som andra renoveringar eller uppgraderingar som kan ha mervärde för hemmet och med hänsyn till villkoret för huset fast egendom. I huvudsak försöker värderaren se till att avtalets pris är rättvist för inte bara köparen och säljaren utan även för långivaren. Om utvärderingen kommer in lägre än kontraktspriset godkänner inte långivaren lånet.
Även i en situation med flera erbjudanden måste ägaren ha bedömningen i åtanke, förklarar Brandy Grell, Associate at RE / MAX Professionals i Stillwater, Minnesota. Om du erbjuder $ 230 000 och hemvärdet kommer in på $ 210 000, måste de extra $ 20 000 förhindras. "Banken kommer bara att låna det värde som den tror att hemmet är värt," säger Grell.
Flera scenarier kan spela ut vid denna tidpunkt. Det bästa fallet för köpare? Säljaren förhandlar om så att försäljningspriset är i linje med bedömningen. Ett annat alternativ är att lägga mer pengar i utbetalningen för att kompensera för klyftan mellan vad hemmet bedömde för och vad du köper det till. Dessutom gör en händelsebedömning beredskap i ditt kontrakt att du kan gå bort från affären om bedömningen kommer i låg, och du får tillbaka dina allvarliga pengar.
Lägg den champagnen på is: Du är i hemsträckan. Det kan dock ha tagit lite längre tid än du förväntat dig. I genomsnitt tar det 45 dagar att stänga ett hemlån enligt lånesjukvaruföretag, Ellie Mae, men ungefär en av tre stängningar försenas. Återgångar som kan skjuta ut ditt stängningsdatum eller kräva att du planerar om omvandlingen kan innehålla frågor från inspektionen eller bedömningen, eller en kreditförändring som ändrar villkoren för ditt lån. Du kan undvika detta genom att inte göra något som kan påverka ditt kredit- eller skuldkvot, som att maximera ett kreditkort eller ta ett billån.
Åtminstone tre arbetsdagar innan du stänger får du dina "Avslutande avslöjande, ”Ett femsidigt dokument som innehåller villkoren för ditt lån och en lista över avgifter förknippade med avslutningen.
Stängningskostnader löper vanligtvis cirka 2 procent till 5 procent av lånet, så om du köper ett hem för $ 250 000, förvänta dig stängningskostnaderna mellan 5 000 och 12 500 dollar. Du kan betala det ur fickan, eller så kan du kanske rulla det till ditt lån, men kom ihåg att om du gör det senare kommer du att betala ränta på det. Några av gemensamma stängningskostnader inkluderar avgifter för utvärderingen, lånets ursprung, titelsökning, plus förutbetalda utgifter som fastighetsskatter, husägarförsäkring och ränta tills din första betalning förfaller.
När du stänger kommer du att underteckna alla nödvändiga dokument för din inteckning, överlämna en kassas check för din utbetalning och andra avgifter och få nycklarna till din nya plats. Vissa stater kräver att en advokat ska vara involverad i fastighetsaffärer eller vara närvarande vid stängning. Köpare kommer ofta att välja att arbeta med en advokat som ett extra skydd om en försäljning har komplikationer, som att köpa ett hem i en översvämningszon eller köpa ett avskärdat hem.
Beroende på dina lånevillkor kan du också behöva ställa in ett spärrkonto. I grund och botten rymmer detta dina pengar tills de förfaller, och i samband med inteckningar kan de vara vana vid betala för saker som fastighetsskatt, husägarförsäkring och HOA-avgifter, förklarar Nora Apsel, medgrundare på Morty. Banken samlar in en förskottsbetalning från dig och sedan betalar du in på kontot varje månad för ditt lån, säger Apsel. Detta effektiviserar betalningar, men hjälper också till att skydda långivaren så att ditt hem inte avskärmas på grund av obetalda fastighetsskatter, som den här killen som förlorade sitt hem för att inte betala $ 8,41!
När du har stängt är det dags att sabla den champagnen och rulla ut välkomstmattan "home sweet home". Du är en husägare!
Från:Marie Claire USA